Čeprav so napovedi na začetku leta nakazovale umirjanje nepremičninskega trga, so najnovejši podatki Gursa razkrili povsem drugačno dogajanje. Po dveh letih upadanja je prodaja v prvi polovici tega leta znova oživela in se vrnila na ravni izpred treh let, cene pa so namesto spuščanja pospešile rast in v številnih delih države dosegle nove vrhunce. Cene stanovanjskih nepremičnin so v zadnjih dveh letih rasle za 3 do 5 odstotkov na polletje, srednja cena pa je na ravni države prvič presegla 3000 evrov na kvadratni meter, v Ljubljani pa se približuje že 4900 evrom.
Ljubljana še naprej ostaja najdražja nepremičninska lokacija v državi. Cene so se v prvem polletju zvišale za pet odstotkov, srednja cena 4890 evrov na kvadratni meter pa je v enem letu narasla za več kot 500 evrov. Večina letošnjih transakcij je bila sklenjena med 4300 in 5600 evri na kvadratni meter.
Med najodmevnejšimi letošnjimi prodajami je novo luksuzno stanovanje v prestižnem projektu Schellenburg, prodano skupaj z dvema parkirnima mestoma za 1,9 milijona evrov oziroma približno 12.700 evrov na kvadratni meter uporabne površine
Rekordi v prestolnici
Med najodmevnejšimi letošnjimi prodajami je novo luksuzno stanovanje v prestižnem projektu Schellenburg, prodano skupaj z dvema parkirnima mestoma za 1,9 milijona evrov oziroma približno 12.700 evrov na kvadratni meter uporabne površine. Med rabljenimi stanovanjskimi nepremičninami je rekord postavljen v Trnovem, kjer je bilo 120 kvadratnih metrov veliko stanovanje prodano za 1,3 milijona evrov oziroma 12.300 evrov na kvadratni meter, kar je najdražja transakcija rabljenega stanovanja v državi v prvem polletju.
Tudi na Obali cene ostajajo izrazito visoke. Srednja cena rabljenega stanovanja je 4760 evrov na kvadratni meter, kar je 500 evrov več kot leto prej. Večina prodaj se je odvila med 4000 in 5500 evri na kvadratni meter. V Portorožu je bilo 110 kvadratnih metrov veliko stanovanje prodano za 850.000 evrov, v Luciji pa je garsonjera z le 12 kvadratnimi metri uporabne površine dosegla izjemnih 13.600 evrov na kvadratni meter.
V severni in južni okolici Ljubljane se cene prav tako vzpenjajo in se vse bolj približujejo prestolnici. Severna okolica dosega 3900 evrov na kvadratni meter, južna 3820 evrov. Kranj sledi s 3640 evri, kar je 450 evrov več kot leto prej. Maribor in Celje ostajata najugodnejši večji mesti, s cenami okoli 2600 evrov, vendar tudi tam rast ne popušča.
Podatki Mladinskega sveta Slovenije razkrivajo, da so se cene rabljenih stanovanj med letoma 2015 in 2023 povečale za več kot 100 odstotkov. Dohodki temu tempu niso sledili, kar še povečuje dostopnostni razkorak, zlasti v Ljubljani, kjer se cene dvosobnih stanovanj približujejo 223.000 evrom, trisobnih 449.000 evrom, samostojne hiše pa presegajo ceno 800.000 evrov. Zaradi pomanjkanja novogradenj na trgu je razlika med kvalitetnimi rabljenimi nepremičninami in novogradnjami po vsej državi minimalna.
Zakaj je prometa več
Po podatkih Gursa je nepremičninski trg v prvi polovici leta občutno oživel. V primerjavi z drugim polletjem 2024 se je prodaja stanovanj v večstanovanjskih stavbah povečala za 30 odstotkov, prodaja hiš za 20 odstotkov, rahlo rast beležijo tudi zazidljiva zemljišča. Po treh letih zaporednega upadanja prometa je takšen obrat presenetil tudi analitike. Glavni razlog za nenaden poskok vidijo v povečanju plačilno sposobnega povpraševanja, ki ga je sprožil padec fiksnih obrestnih mer za stanovanjske kredite. K temu so pripomogli še visoka zaposlenost, rast plač in večja finančna stabilnost gospodinjstev.
Tudi nepremičninski posredniki poročajo o podobnih premikih. Karmen Vidmar iz Media nepremičnin poudarja, da je znižanje obrestnih mer povzročilo opazen porast zanimanja kupcev, številne nepremičnine, ki so bile prej zadržane, pa so se ponovno pojavile na trgu. Sašo Tement iz podjetja C21 i3 opozarja, da dinamika močno variira po regijah - v Ljubljani je več zanimanja za hiše, v Mariboru za stanovanja. Branko Potočnik iz Insa nepremičnine dodaja, da se pozna tudi povečano zanimanje tujih državljanov, ki se ob izpolnjevanju pogojev vzajemnosti lahko vključujejo v slovenski trg. Mojca Žižek Mesarec iz Galea nepremičnin pa opaža, da so kupci opustili pričakovanja o padcu cen in se po daljšem čakanju vračajo na trg, pogosto tudi iz investicijskih razlogov.
Kaj s praznimi stanovanji?
Slovenija ima približno 165 tisoč praznih stanovanj, kar je ob izrazitem pomanjkanju dostopnih nepremičnin eden največjih sistemskih paradoksov trga. Strokovnjaki opozarjajo, da brez zakonskih sprememb in drugačne davčne politike tega potenciala ni mogoče aktivirati. Aljaž Vidmar poudarja, da je prvi korak jasen: "Najprej je treba spremeniti stanovanjsko zakonodajo tako, da bi lastnike spodbudila k oddajanju stanovanj. Trenutno se mnogi raje odločijo, da bodo stanovanje pustili prazno, kot pa da bi tvegali težave z najemniki." Drugi ključni dejavnik so davki. "Dokler prazna stanovanja niso ustrezno obdavčena, se ne bo nič spremenilo," pravi Vidmar. Na presežek kapitala opozarja tudi Sašo Tement. Po njegovih besedah imamo Slovenci na bančnih računih okoli 27 milijard evrov, zato investitorji pogosto kupujejo stanovanja kot varno naložbo.
"Če bi znali spodbuditi lastnike praznih stanovanj k oddajanju, bi lahko velik del stanovanjskega primanjkljaja zapolnili brez dodatne gradnje," pravi. Alen Komić dodaja, da strah pred najemniki in neučinkovitost sistema igrata ključno vlogo. "Politika je že predlagala davek na nepremičnine, a je bil po mojem mnenju nepošten, previsok in nepravičen do določenih lastnikov. Stanovanjski zakon je zastarel, NUSZ je nizek, cene rastejo, zato marsikdo preprosto pusti stanovanje prazno. Lastništvo je poceni, težave z najemniki pa odvračajo." Po mnenju Komića morebitna davčna reforma sama po sebi ne bo dovolj. "Najprej je treba spremeniti zakonodajo glede najemanja. Nadzora praktično ni: v Sloveniji imamo komaj okoli deset inšpektorjev za celotno državo. Poleg tega je veliko oddajanja na črno, kar izkrivlja trg," opozarja.
Trg ostaja pregreto neuravnotežen
Stanje na trgu posredniki ocenjujejo različno, a vsi se strinjajo, da je razmerje med ponudbo in povpraševanjem izrazito porušeno. Branko Potočnik razmere opisuje kot "umirjeno živahne" in opozarja, da dobro vzdrževane nepremičnine po realnih cenah hitro najdejo kupca. Mojca Žižek Mesarec je bistveno bolj kritična: mariborski trg po njenem mnenju deluje "kaotično", saj primanjkuje novogradenj, zaradi česar starejša stanovanja dosegajo skoraj absurdne cene. Aljaž Berginc iz 24 Nep opozarja, da Gursovi podatki niso nujno odraz dejanskega stanja, saj se je trg v zadnjih dveh letih po njegovem mnenju opazno ohladil, medtem ko delne rasti cen sledijo predvsem zaradi inflacije in posameznih regijskih posebnosti.
Posebej izstopa izrazita koncentracija povpraševanja v Ljubljani in na Obali. V Ljubljani se je ponudba stanovanj v zadnjem letu in pol zmanjšala skoraj za tretjino. Kot poudarja Alen Komić iz ABC nepremičnine, kupci ne želijo selitve v okolja, kjer ni ustreznih delovnih mest, infrastrukture in storitev. Investitorji se zaradi hitre donosnosti že dalj časa osredotočajo skoraj izključno na Ljubljano in Obalo, medtem ko so druga regionalna središča ostala razvojno zanemarjena. Pozitiven premik predstavlja začetek gradnje javnih najemnih stanovanj v Lukovici, ki nakazuje možnost bolj uravnoteženega prostorskega razvoja, če bo država enako posegla tudi drugod.
Vprašanje je, ali lahko večja gradnja javnih najemnih stanovanj vpliva na znižanje cen. Alen Komić meni, da je to malo verjetno, saj močno priseljevanje ustvarja stalen pritisk na povpraševanje. Sašo Tement dodaja, da imajo nekateri kraji še precej prostora za rast cen, medtem ko je Ljubljana verjetno že blizu svojega cenovnega vrha.
Kaj prinašajo naslednji meseci
Napovedi sogovornikov so različne, a večina pričakuje nadaljevanje rasti, predvsem zaradi strukturnega pomanjkanja stanovanj. Branko Potočnik ocenjuje, da bo povpraševanje tudi v prihodnje nekoliko večje od ponudbe in da lahko pričakujemo zmerno rast cen, predvsem v regijah, ki cenovno lovijo Ljubljano in Primorsko. Najbolj se bodo še naprej dražile stanovanjske enote.
Glavni ekonomist GZS Bojan Ivanc napoveduje, da bodo cene nepremičnin letos v povprečju zrasle za 4,5 odstotka, za prihodnje leto pa meni, da bo rast cen nekolika nižja - za približno 4 odstotke. Mojca Žižek Mesarec si želi, da bi se cenovna rast v Mariboru umirila, saj tam cene že segajo v zgodovinske vrhove, zaradi česar si mlade družine brez pomoči staršev nakupa pogosto ne morejo privoščiti. Najbolj stabilne bodo po njenem mnenju cene pri kakovostnih novogradnjah in prenovljenih stanovanjih, največ popravkov pa lahko pričakujemo pri starejših in energetsko potratnih nepremičninah.
Aljaž Berginc opozarja, da nominalna rast cen prikriva realne izgube. Zaradi visoke inflacije realna vrednost nepremičnin že dve leti pada. Če se cene dvignejo za štiri odstotke, inflacija pa je desetodstotna, nepremičnina realno izgubi šest odstotkov vrednosti. Podoben trend pričakuje tudi v letu 2026. Vidmar pa poudarja, da bodo demografski premiki, priseljevanje in širjenje mest še naprej preprečevali padec cen, saj povpraševanje ostaja konstantno visoko. Alen Komić pa opaža, da kupci postajajo vse bolj previdni in da so novogradnje zaradi energetske učinkovitosti, modernejše gradnje in zagotovljenih parkirnih mest še vedno bistveno privlačnejše od starejših blokov, ki teh prednosti nimajo.
"Nadzora praktično ni: v Sloveniji imamo komaj okoli deset inšpektorjev za celotno državo"
Največ plačil s krediti
Po besedah Borisa Lajha iz Century 21 Maribor City in C-NEP večina kupcev danes stanovanje ali hišo kupi s pomočjo stanovanjskega kredita. Investitorji in podjetniki, ki želijo predvsem ohraniti in zaščititi vrednost kapitala, pa se še vedno najpogosteje odločajo za nakup z gotovino, opaža. Med podjetji je vse bolj razširjen tudi lizing, saj omogoča prilagodljivo financiranje nepremičnin, ki jih potrebujejo za lastno dejavnost. Lajh dodaja, da so kupci danes bistveno bolj finančno pismeni kot nekoč, kar potrjuje tudi analiza Banke Slovenije, po kateri je bilo zanimanje za stanovanjska posojila v zadnjem obdobju med najvišjimi v Evropski uniji.
Bojan Ivanc pa poudarja, da so pogoji za najem stanovanjskih posojil v Sloveniji med najbolj ugodnimi na svetu. "Večina stanovanjskih kreditov je fiksnih, obrestne mere slovenskih bank pa so nizke, depozitna obrestna mera ostaja okoli dveh odstotkov," pravi. Pred letom dni je bila najnižja ponujena fiksna obrestna mera za desetletni kredit 3,1 %, medtem ko so se razmere letos nekoliko izboljšale. Oktobra je najnižjo efektivno obrestno mero ponudila Unicredit (2,91 %), najvišjo pa Sparkasse (3,58 %). Po izračunih to pomeni približno 30 evrov razlike v mesečnem obroku. Ivanc pojasnjuje, da se je rast kreditiranja pred dvema letoma upočasnila zaradi zviševanja obrestnih mer, zdaj pa se trend ponovno stabilizira.
Dobro povpraševanje po kreditih potrjujejo tudi banke. Tina Vuleta iz Delavske hranilnice pravi, da se večina kupcev še naprej odloča za klasični hipotekarni kredit, ki ostaja najdostopnejša in pogosto tudi davčno najugodnejša oblika financiranja. Veliko kupcev ga dopolnjuje z osebnim posojilom, ki pokrije stroške opreme ali prenove, saj jih hipotekarni kredit običajno ne vključuje. Podobne trende navaja tudi Nataša Crnkovič iz Deželne banke Slovenije. Večina bank v Sloveniji zahteva 20-odstotno lastno udeležbo pri nakupu stanovanja ali hiše, pri čemer se kot osnova upošteva vrednost nepremičnine po cenilcu. Vendar obstajajo izjeme: v DBS na primer lastnega vložka ne zahtevajo, kadar stranka izkaže zadostno kreditno sposobnost.
Podatki Banke Slovenije kažejo, da je lastni vložek kupcev pogosto višji od formalno zahtevanega. Razmerje med zneskom stanovanjskega posojila in vrednostjo nepremičnine je 62,5 odstotka, kar pomeni, da mora kupec pri nakupu objekta, vrednega 250.000 evrov, zagotoviti približno 93.750 evrov lastnih sredstev, preostalih 156.250 evrov pa predstavlja bančni kredit.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
