(INTERVJU) Matej Rigelnik: V Sloveniji smo zelo poslušni do tujega kapitala

V ponedeljek bo 1,8 milijona delnic, ki predstavljajo celotni kapital družbe Equinox nepremičnine, začelo kotirati na Ljubljanski borzi. O odločitvi za ta korak smo se pogovarjali z izvršnim direktorjem družbe Matejem Rigelnikom.

Kakšen odziv pričakujete prvi dan trgovanja?

"Glede na prve odzive je zanimanja precej. Prvi referenčni tečaj delnice bo 30 evrov, od tu naprej je vse stvar ponudbe in povpraševanja. A prvi dan je samo ena zgodba, pomembno je tudi, kako se bo potem z delnico trgovalo naprej."

Obe dejavnosti, povezani z vašimi nepremičninami, tako hotelirstvo kot oddaja poslovnih prostorov, sta bili v zadnjih dveh letih na veliki preizkušnji. So bile te okoliščine povod, da ste se prav zdaj odločili za kotacijo na borzi?

"Ne. Odločitev je bila sprejeta že v v začetku leta 2018. Gre za poslovni model, ki je v tujini običajen, da so torej nepremičnine in osnovna dejavnost v ločenih družbah. Epidemija ni bila povod za to, mogoče je samo poenostavila ta prehod, saj je bil hotelski del zaprt, zaradi česar smo se lahko posvetili uvedbi organizacijskih sprememb."

Zakaj menite, da si bo turistični sektor po epidemiji hitro opomogel?

"Že v drugi polovici preteklega leta se je hotelski turizem precej pobral. Turisti so se vrnili takoj, ko so omejitve padle. Ljubljana in Slovenija imata potencial v mednarodnih turističnih tokovih in verjamem, da bo turizem hitro okreval."

Kakšna je bila zasedenost vaših hotelov leta 2019 pred epidemijo?

"Od 75- do 80-odstotna. Povprečna cena prenočitve je presegla 100 evrov, družba je ustvarila 11 milijonov evrov denarnega toka iz poslovanja. Že od leta 2016 naprej je bilo poslovanje dobičkonosno. A tudi sicer smo leta 2020 pričakovali ohladitev in desetodstotno znižanje prihodkov glede na izjemno leto 2019. Eden od razlogov za to je bil stečaj Adrie Airways."

Oddelitev nepremičnin in ustanovitev nove družbe se je zgodila maja lani, zato še ni podatkov o njenem poslovanju. Potencialni kupec delnice tako nima prave orientacijske točke, na podlagi katere bi se odločal o nakupu.

"Orientacijske točke so ocenjena vrednost nepremičnin, ki je 101 milijon evrov, in revidirani medletni izkazi poslovanja družbe. Poslovni model je precej enostaven, saj je praktično ves donos ustvarjen z najemninami. Razliko med tem in stroški poslovanja bomo investirali v nepremičnine ali izplačali delničarjem. Želimo delovati transparentno, smo prva delniška družba, ki je v živo predvajala skupščino. Redno bomo objavljali poročila o poslovanju, na podlagi katerih si bodo vlagatelji lažje ustvarili sliko o dolgoročni osnovi za izplačilo dividend."

Kaj je pokazalo poslovanje družbe v prvega pol leta?

"V malo manj kot dveh mesecih, od 3. maja do 30. junija lani, je družba ustvarila 1,3 milijona evrov prihodkov in 800 tisoč evrov denarnega toka. Po neki logiki in enostavnosti poslovnega modela si lahko vlagatelj predstavlja, da je to približno šestina tega, kar smo sposobni ustvariti v enem letu. A glede nadaljnjega poslovanja ničesar ne napovedujemo."

Hkrati z vstopom Equinoxa na borzo se njegov največji lastnik Axor Holding dogovarja za prodajo svojega deleža. Kaj bi morebitna prodaja pomenila za kotacijo na borzi?

"Ne glede na sorodstvene povezave (oče Herman Rigelnik lastniško obvladuje Axor Holding, op. p.) tega ne morem komentirati, ker v Axor Holdingu nimam nobene funkcije. Si pa v Equinoxu prizadevamo za povečanje premoženja za vse delničarje. Poleg Axorja je preko Kada z 18,7 odstotka delnic velik delničar tudi Republika Slovenija, imamo še več kot 300 malih delničarjev."

Zakaj pa se Axor Holding umika iz te zgodbe?

"Neformalno lahko komentiram, da verjetno njihova izpostavljenost do ene same naložbe ni najbolj primerna, saj je pretežni del premoženja Axor Holdinga vezan na Equinox. Gre torej za to, da ne nosiš vseh jajc v eni košari, ne pa za to, da bi bilo s to naložbo karkoli narobe. Primerljive holdinške družbe v tujini imajo svoje naložbe bistveno bolj razpršene."

Sami ste na čelu obeh družb, zaradi česar se poraja vprašanje, ali si boste kot direktor družbe Union Hotels Collection prizadevali za nižje najemnine ali kot direktor Equinoxa za višje?

"Na ta konflikt interesov, ki ga ne skrivamo, smo opozorili tako v prospektu za prodajo delnic kot v komuniciranju z javnostjo. Vsi delničarji, ki so imeli delnice Union Hotelov, so dobili še delnice Equinoxa, torej je lastniška struktura preslikana. Odnosi med družbama bodo tržni in že danes se plačuje tržna najemnina, kar je preveril revizor."

Equinox nepremičnine je družba brez zaposlenih, ustanovljena pa je bila tudi družba Equinox Partners, ki bo z njo upravljala. Na račun katere družbe se bo stekal denar od najemnin?

"Družba Equinox Partners bo skrbela za strateško upravljanje in svetovanje družbi Equinox nepremičnine, za kar bo prejemala nadomestilo, ki bo vezano na ceno delnice na borzi. Nadomestilo je 0,99 odstotka tržne vrednosti premoženja družbe, ki se bo izoblikovalo na borzi. Če bo cena delnice rasla in se bo premoženje vlagateljev s tem povečevalo, bo dobro poslovala tudi družba Equinox Partners in obratno. Tako so interesi družbe in strateškega svetovalca poravnani. Ves denar od najemnin bo prišel na račun družbe Equinox nepremičnine. Svetovalno pogodbo smo tudi razkrili in jo predstavili na skupščini. V njej smo jasno opredelili, katere stroške prevzema katera družba."

Vašo odločitev so na Ljubljanski borzi pozdravili kot praznik za slovenski kapitalski trg. Kaj je po vašem mnenju doslej slovenske gospodarske družbe odvračalo do takega načina zbiranja sredstev?

"V Sloveniji je glavna težava, da smo zelo poslušni do tujega kapitala, pa tega ne mislim v nekem nacionalističnem smislu. Podjetja smo raje prodali tujcem, kot da bi jih uvrstili na Ljubljansko borzo. Lastništvo podjetij je tako odšlo v tujino, nekdanji lastniki so dobili kupnino, zdaj pa ne vedo, kaj bi z njo storili. Verjamem, da bomo sprožili proces oživitve slovenskega kapitalskega trga, ki smo ga 30 let podcenjevali, sicer bi bil lahko pomemben vir generiranja kapitala in novih gospodarskih zgodb."

Kot je možno sklepati po odzivih, je zgodba že zaradi prepoznavnosti objektov in preprostega koncepta najemnin zanimiva tudi za ljudi, ki doslej niso vlagali v vrednostne papirje.

"Pri tem smo zelo previdni, saj nočemo nikomur prodajati mačka v žaklju. Nakup delnice Equinoxa je lahko zanimiva alternativa za vlagatelje, ki se že sicer zanimajo za nakup nepremičnin. Pred kratkim sem videl po televiziji, kako je nekdo govoril, da je treba danes kupiti nepremičnine, ker jih bo jutri zmanjkalo. Takega načina komuniciranja ne želimo. Nepremičnine se danes kupujejo po slehernih cenah, pri čemer ni nekih resnih donosov."

Pri tem je treba opozoriti, da vlagatelji ne bodo postali dejanski lastniki nepremičnin, temveč imetniki delnic družbe, ki bo še naprej vpisana v zemljiško knjigo kot edina lastnica.

"Absolutno. Delničar ne bo postal lastnik nepremičnine v formalnopravnem smislu. A Equinox ima 95 odstotkov svojega premoženja naloženega v nepremičnine, ki so javno predstavljene. Tudi prostor, v katerem smo - 200 kvadratnih metrov velik predsedniški apartma na elitni lokaciji v središču Ljubljane -, je del te zgodbe. Kupec naših delnic bo tako posredno v ekonomskem smislu postal tudi lastnik teh nepremičnin in užival ekonomsko dobrobit, ki iz njih izhaja."

Ostaja pa zaveza po izplačilu 90 odstotkov dobička preko dividend.

"To smo zapisali v statut družbe in poslovodstvo si bo prizadevalo, da se to tudi izvede. Na koncu se bodo seveda delničarji odločili, kako se bo dobiček izplačal."

Posodili ste 1,6 milijona evrov za nakup murskosoboškega hotela Diana. Kako je nastala ta zgodba?

"Zgodba predstavlja rdečo nit tega, kar želimo početi na domačem trgu. V tem primeru smo nastopili kot posojilodajalec lastnikoma, ki sta prav tako zagotovila lastni vložek za nakup objekta. Že pred tem so tekli pogovori, da bo objekt najel Dom starejših Rakičan v času obnove njihovega doma. Za delničarje Equinoxa to pomeni donos iz naslova obrestne mere, ki smo jo postavili za to posojilo. Hkrati s tem rešujemo prostorsko stisko doma starejših, v središču mesta pa bo vnovič oživela opuščena nepremičnina. To je uspešna zgodba tako za lokalno skupnost kot za naše delničarje."

Pod kakšnimi pogoji je bilo dano to posojilo?

"To je razkrito tudi v zemljiški knjigi. Obrestna mera je euribor plus pet odstotkov, nekaj je še stroškov odobritve, efektivna obrestna mera je tako okoli 5,7-odstotna."

Eden od ciljev družbe je diverzifikacija portfelja. Kje boste dobili sredstva za vlaganja, če boste izplačali 90 odstotkov dobička?

"V naslednjih letih bomo postopno in preudarno zviševali zadolženost do 25 odstotkov poštene vrednosti naših sredstev, s tem bomo dobili denar za vlaganje in posledično diverzifikacijo portfelja."

Boste zbrana sredstva uporabili za investicije zunaj nepremičninskih dejavnosti?

"Ne. V strateškem načrtu smo predvideli, da mora vlagatelj jasno razumeti, da gre za družbo, katere premoženje je skoraj v celoti povezano z nepremičninami. Tudi vse finančne naložbe, ki jih imamo, so vezane na nepremičninska podjetja. Nimamo nobenih špekulativnih naložb."

Kupovali boste torej delnice drugih nepremičninskih družb?

"Tako je. Želimo, da bi okoli 15 odstotkov naše aktive bilo naložene tudi v različne vrednostne papirje nepremičninskih podjetij. Večji del pa bomo vložili v nepremičnine same."

To pomeni, da se boste ukvarjali z gradbenimi projekti?

"To možnost imamo, predvsem v smislu spremembe namembnosti obstoječih stavb, kot je recimo v primeru hotela Diana. Morda bi lahko še kakšne prazne pisarniške prostore preuredili v stanovanja, da pa bi sami nekaj na novo gradili, je malo verjetno, saj gre pri tem za specifične projekte, ki bi lahko predstavljali tveganje za bilance."