V središču Maribora se v najem ponuja obnovljeno dvosobno stanovanje v starejšem bloku. Ima okoli 60 kvadratnih metrov in je brez parkirnega mesta. Pred dvema letoma je najemnina zanj znašala 350 evrov, zdaj se oddaja za 500 evrov.
Cene najemniških stanovanj se višajo, čemur, kot poudari Branko Potočnik, direktor nepremičninskega podjetja Insa nepremičnine, botrujejo tudi zasoljene prodajne cene nepremičnin. Mnogi si po sogovornikovih besedah lastnega stanovanja že pred letošnjimi drastičnimi podražitvami na trgu nepremičnin niso mogli privoščiti, spet drugim je nakup onemogočila zapletena zakonodaja. Edino rešitev tako številni vidijo v najemu, a kaj, ko tukaj ponudba močno zaostaja za povpraševanjem, nadaljuje Potočnik, kar zadnje čase močno vpliva tudi na najemnine. "Povprečno dvosobno stanovanje se v Mariboru oddaja za približno 400 evrov. Če je na privlačni lokaciji in je lepo urejeno, je najemnina lahko tudi precej višja," še opozori Potočnik. Z najvišjo najemnino se ta čas v Mariboru ponaša stanovanje v središču mesta, z njegov najem boste po besedah Vasje Crnjakoviča, direktorja RE/MAX Nepremičnin Maribor in vodje agencije RE/MAX Nepremičnin Celje, na mesec plačali kar 2200 evrov. V Ljubljani so najemnine razumljivo še bolj zasoljene - prestižna stanovanja na imenitnih lokacijah se oddajajo tudi za 5000 evrov na mesec in več. Crnjakovič pojasni, da se v Ljubljani trenutno oddaja približno 480 stanovanj, v Mariboru 78, v Celju pa 17. V celotni Sloveniji je v tem času na voljo okoli tisoč najemniških stanovanj, še oceni Crnjakovič, kar je, kot opozori, precej manj kot na začetku leta. Zanimanja za najem pa ne manjka, ugotavlja, vsak mesec v njihovi mariborski poslovalnici oddajo vsaj pet stanovanj, kar je, kot še pristavi Crnjakovič, bistveno več kot pred pandemijo.
NASVETI Šest korakov pri najemu nepremičnine Odgovarja Mojca Žižek Mesarec, Galea nepremičnine
1. Iskanje nepremičnine: Preden se lotite iskanja nepremičnine, najprej pri sebi raziščite, kakšne so vaše potrebe: kako veliko stanovanje potrebujete, na kateri lokacijo naj bo, ali potrebujete parkirišče, balkon, mora imeti stavba dvigalo, imate morebiti hišne ljubljenčke. Če se za najem odločate prvič, se za pomoč obrnite na strokovnjaka, nepremičninskega posrednika. Ta načeloma pozna lastnika in njegove želje o novem najemojemalcu in vam bo znal svetovati, ali je stanovanje primerno in ustrezno, da bosta zadovoljni obe strani. Nepremičninski posrednik je dolžan preveriti pravno stanje nepremičnine in pripraviti najemno pogodbo skladno z zakonom. Tako ste vsaj v tem delu zaščiteni. Če pa iščete v lastni režiji in nepremičnino najemate od fizičnih oseb, je potrebna še večja previdnost. Najprej preverite, s kom se pogovarjate. Ali je oseba dejansko lastnik nepremičnine, ki jo oddaja. Pri najemni pogodbi pa je v vsakem primeru priporočljivo, da jo pripravi strokovnjak, saj ste le tako lahko zaščiteni.
2. Pravna varnost: Tako kot za najemodajalca je tudi za najemojemalca bistvenega pomena, da je, kolikor je le mogoče, zaščiten. Najemna pogodba je bistvena in v njej se opredelijo obveznosti in pravice, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Po zakonu mora biti sklenjena v pisni obliki. Trajanje pogodbe je lahko določeno za omejen čas, lahko pa tudi za nedoločen čas. Pogodba mora nujno vsebovati tudi podatke o lastniku, opis nepremičnine, višino najemnine ter način in roke plačevanja le-te pa tudi definicijo stroškov, ki jih plačuje najemojemalec. Če se denimo število stanovalcev poveča, mora lastnik na najemnikovo zahtevo dopolniti pogodbo ali skleniti aneks k obstoječi pogodbi. Posebno pozornost je treba nameniti temu, da najemno pogodbo sklepate in podpisujete z lastnikom stanovanja ali vsaj z nekom, ki ga je lastnik za to pooblastil v pisni obliki.
3. Stroški: Za najeto nepremičnino boste plačevali najemnino, ki pa ne sme biti oderuška. Za takšno velja najemnina, ki za polovico presega povprečno tržno najemnino. Višina najemnine, način in čas plačevanja naj bodo zapisani v najemni pogodbi karseda natančno. Dogovorjeno najemnino nakazujete najemodajalcu na transakcijski račun, saj boste le tako lahko dokazovali, da ste pravočasno in redno poravnavali svojo obveznost. Neredno plačevanje ali celo neplačevanje najemnine in obratovalnih stroškov je lahko razlog za izredno odpoved najemne pogodbe. Zraven najemnine najemojemalec v večini primerov plačuje tudi obratovalne in druge stroške, vezane na nepremičnino. Stanovanjski zakon jasno določa, da mora najemnik plačati obratovalne stroške in določene stroške, povezane z vzdrževanjem nepremičnine, predvsem investicijski stroški pa so breme lastnika nepremičnine, razen če je v najemni pogodbi drugače definirano. Med obratovalne stroške sodijo: poraba vode, elektrike, odvoz smeti, dimnikarske storitve, stroški hišnika, čistilke in podobno. Stroške, vezane na nepremičnino in investicijske stroške, pa je dolžan plačevati najemodajalec. Med te sodijo stroški vodenja rezervnega sklada, zavarovanja, letnega vzdrževanja in podobno. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) je strošek, ki ga je dolžan plačati dejanski uporabnik nepremičnine, torej najemnik. Vse te stroške preverite že pred podpisom pogodbe.
4. Oprema: Določite, katera oprema v nepremičnini ostane in kaj lahko zamenjate ter s čim.
5. Primopredaja: Ob primopredaji pri najemu je potrebna previdnost. Popišite opremo, zapišite vse poškodbe in napake, ki jih opazite. Vzemite si čas, preglejte, ali vse naprave delujejo. Obvezno tudi vse fotografirajte. Vzorce primopredajnih zapisnikov najdete na spletu.
6. Prijava: Na koncu sledi še prijava prebivališča. Če ne boste prijavili stalnega prebivališča, je treba prijaviti začasno, in sicer v treh dneh po podpisu pogodbe. Prijava je obvezna in brezplačna. Lahko jo opravite osebno na upravni enoti ali na spletnem portalu E-uprava, če imate digitalno potrdilo. Ob prijavi predložite osebni dokument in dokument, ki izkazuje, da lahko prebivate na navedenem naslovu - pogodba o najemu, pisna izjava lastnika. Prijava začasnega bivališča velja eno leto.
Kako do najema, če stanovanj ni?
Med iskalci najemniških stanovanj po besedah Branka Potočnika prevladujejo mladi, študentje in zaposleni. Veliko je tudi povpraševanje tujcev, predvsem delavcev na začasnem delu iz nekdanjih jugoslovanskih republik, za dražja stanovanja pa se zanimajo zlasti podjetniki in predstavniki mednarodnih podjetij, razloži Vasja Crnjakovič. Prepričan je, da se počasi, a vztrajno tudi v Sloveniji spreminja najemniški trg nepremičnin po vzoru zahodnih držav, kjer prvi cilj mladih, ki začenjajo samostojno pot, ni lastna nepremičnina. "Z najemom ohranjajo fleksibilnost pri iskanju dela zunaj svojega kraja, regije, ali države ter finančno neodvisnost, kar omogoča neko novo svobodo in kakovost bivanja," poudari sogovornik.
Zdaj je pravi čas za nakup!
Slovenci si še vedno lahko privoščimo lastno stanovanje, razmišlja Daniel Angel Sauli iz KW Slovenia. A veliko jih po njegovem mnenju čaka na padec cen nepremičnin in tako odlašajo z nakupom. Prelagati nakup stanovanja v teh časih, ko banke ponujajo izjemno dobre kreditne pogoje, je po besedah nepremičninskega strokovnjaka nesmiselno. "Na voljo so rekordno ugodne obrestne mere: nekatere banke ponujajo 1,8-odstotno fiksno obrestno mero na 20 let, kar je bistveno ugodneje kot lani. Zavedati se je treba, da že enoodstotno zvišanje obrestne mere podraži nakup nepremičnine za kar 15 odstotkov," opozori Sauli. Prepričan je, da se bodo obrestne mere prej ali slej povišale, in to ne zgolj za odstotek.
Vendarle se v praksi zdi, da pot mladih do najemniškega stanovanja pri nas ni enostavna. "Imam to srečo, da imam redno službo s plačo, ki je višja od minimalne. Kljub temu si lastnega stanovanja ne morem privoščiti. Po drugi strani pa imam v Mariboru veliko težav pri iskanju stanovanja za najem, saj stanovanj ni, na voljo so le neurejena ali predraga," na težave pri iskanju najemniškega stanovanja opozori 25-letna Mihaela Vajdič iz Maribora. Vse večjega povpraševanja po najemu nepremičnin se po besedah Mojce Žižek Mesarec, vodje nepremičninske družbe Galea, zelo dobro zavedajo tudi lastniki nepremičnin in posledično konstantno višajo najemnine.
Slabo splošno mnenje o najemnih stanovanjih
Da je ponudba najemniških stanovanj (pre)slaba, opozori tudi Branko Potočnik, ki upanje za urejen trg najemniških stanovanj vidi v aktivnejši udeležbi države, kar se na nek način, kot poudari, že uresničuje z novim stanovanjskim zakonom in gradnjo stanovanj za najem, ki jo financira Stanovanjski sklad RS. Do leta 2023 naj bi tako v Sloveniji dobili okrog 2400 novih stanovanj za oddajo. Veliko upov pa Potočnik polaga v še eno novost, ki jo uvaja novi zakon, in sicer najemniško službo, ki bi trgu ponudila prazna lastniška stanovanja, predvsem pa v nižanju davčnih obveznosti najemodajalcev, ki so, kot opozarja, tudi velik razlog za to, da nekateri svojih stanovanj ne oddajajo. Potočnik je prepričan, da bo v prihodnje treba globoko zarezati v zakonodajo, da bodo zaščiteni tako najemniki kot najemodajalci, saj "trenutni zakon še zmeraj zagotavlja veliko zaščite najemnikom, tudi v primerih, ko kršijo najemno pogodbo".
Je pa v Sloveniji po besedah Vasje Crnjakoviča tudi skrajni čas za opustitev slabšalnega pogleda na bivanje v najemniškem stanovanju. "Najprej bo treba v glavah razčistiti, da najeto stanovanje ni nujno slabša izbira kot nakup," opozori Crnjakovič. Da bi se to mnenje v javnosti spremenilo, bodo morali premik v razmišljanju narediti predvsem starši mladostnikov, ki se odpravljajo na samostojno pot, saj njihovi starši v nakupu nepremičnine vidijo edino rešitev stanovanjskega problema, češ "kaj boš plačeval najemnino, raje vzemi kredit in stanovanje bo tvoje". Pri tem pa pozabljajo, opozori Crnjakovič, da se po navadi zakreditiramo za 20 do 30 let. Povedano z drugimi besedami: povprečen Slovenec je s kreditom obremenjen vse do 60. leta starosti, torej skoraj do odhoda v pokoj.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
