Časa ni več, poskrbite za vpis nepremičnine

Julija 2017 je bil sprejet zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin. Zakon ni postavil na glavo modela vrednotenja nepremičnin, je pa na novo opredelil postopke urejanja podatkov o nepremičninah. Tako odpravlja pomanjkljivosti, ki so se pojavile pri prvem množičnem vrednotenju nepremičnin.
Lastniki nepremičnin so zanemarili, da so dolžni svoje nepremičnine vpisati v kataster stavb. Po strokovnih ocenah je bilo med sprejemanjem novega zakona v kataster stavb vpisanih od 10 do 15 odstotkov nepremičnin. Večina je bila vpisana v registru nepremičnin. Leta 2017 sprejeti zakon nalaga lastnikom, da vnesejo podatke o stavbi v kataster stavb, prav tako morajo vnesti vse spremembe (na primer rušitev, dograditev objekta ipd.). Načeloma to ni za novost, saj je to obveznost lastnikom nepremičnin nalagal zakon o gradnji objektov v 197. členu. Ta člen je po vsebini nekoliko širši in določa pogoje za pridobitev uporabnega dovoljenja. Ob tehničnih zahtevah je za pridobitev uporabnega dovoljenja potrebno evidentiranje nepremičnine v katastru stavb. So pa določene izjeme, in sicer v katastru stavb ni treba evidentirati stavb, zgrajenih pred letom 1967. Večina zasebnih graditeljev je to dolžnost obšla, saj nihče ni zahteval od njih uporabnega dovoljenja. Posredno jih v to ni niti nihče silil, čeprav bi bilo logično, da uporabno dovoljenje predvsem od zasebnih lastnikov zahtevajo zavarovalnice in banke. Zakon uvaja tekoče obveščanje lastnikov nepremičnin o spremembah podatkov, ki jih pristojni organ ugotovi in vpiše v register nepremičnin po uradni dolžnosti.

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča

Glede na to, da še vedno nimamo sprejetega davka na nepremičnine, so ljudje zanemarili določilo zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, da so dolžni urediti podatke o nepremičninah v katastru nepremičnin. Čeprav to ni nepomemben podatek. Modeli vrednotenja nepremičnin temeljijo na treh načinih določanja tržnih vrednosti nepremičnin. Eden je način tržnih primerjav - nepremičnina se oceni na podlagi primerljivih nepremičnin, ki so se prodale na trgu. Drugi je donos - gre za donose, ustvarjene z najemninami ali drugimi poslovnimi dejavnostmi. Tretji je nabavno-vrednostni način - stroški zgraditve nepremičnine z upoštevanjem fizičnega in ekonomskega zastaranja. Model, ki se uporablja za vrednotenje, je odvisen od značilnosti trga nepremičnin. Prvi pripis vrednosti za okoli 6,5 milijona nepremičnin iz registra nepremičnin (REN) je bil opravljen leta 2011. Do zdaj smo imeli dve indeksaciji, leta 2013 in leta 2015. Prvi izračuni so dvignili kar nekaj prahu, a se je razburjenje poleglo po umiku davka na nepremičnine. Pri tem pa so lastniki zanemarili, da še naprej plačujejo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Zato urejena evidenca v REN in katastru nepremičnin pomembno vpliva na pravičnejšo odmero NUSZ.

S podatki ni mogoče zavajati

V času uporabe sodobnih tehnologij ni več mogoče manipulirati s podatki. Geodetska uprava že nekaj let opravlja ciklično aerosnemanje Slovenije. Območje severovzhodne Slovenije je bilo posneto leta 2016, opravljajo pa že novo aerosnemanje. Natančni ortofoto načrti so skupaj z drugimi podatki evidenc o nepremičninah javno dostopni in vidni na portalu e-prostor. Na tem portalu lahko vsak lastnik nepremičnine za svoje parcele ali stavbe pogleda stanje skladnosti evidence zemljiškega katastra in katastra dejanskih stavb z dejanskim stanjem v naravi. Zato mora vsak dobri gospodar poskrbeti, da bo stanje v evidencah skladno s stanjem v naravi. Evidentiranje stavb, ki v evidencah niso skladne s stanjem v naravi, lahko lastniki naročijo pri enem od geodetskih podjetij, ki izdela elaborat za vpis stavbe v kataster nepremičnin. Že prej smo omenili banke in zavarovalnice in te bodo v prihodnje zahtevale ustrezno dokumentacijo o statusu nepremičnine, nekatere pa to že zahtevajo. Podobno je z nekaterimi državnimi institucijami, ki zahtevajo pri prijavah na razpise za pridobitev nepovratnih ali povratnih sredstev izpis iz katastra stavb, ne samo iz zemljiške knjige. Eden od teh je Eko sklad. Te institucije po navadi zahtevajo dopolnitev vlog, vendar so roki prekratki, da bi lahko lastniki uredili vpis stavbe v kataster stavb. To pomeni, da za tekoče leto ne izpolnijo pogojev za pridobitev subvencije.

Ukrepanje države

Se je pa v skladu s sprejetim zakonom ukrepov lotila država oziroma geodetska inšpekcija. Ta je lani zaradi neevidentiranih stavb v katastru stavb oziroma napačnega evidentiranja v REN uvedla 55 prekrškovnih postopkov in izdala sedem odločb o prekršku z izrečeno globo in 36 odločb z izrekom opomina. Kot ugotavljajo, je v primerjavi s stanjem v preteklih letih odziv lastnikov parcel, na katerih stavbe stojijo, po uvedbi prekrškovnega postopka večji in hitrejši. V večini primerov lastniki parcel ali imetniki stavbne pravice oziroma upravniki stavbe že takoj po prejetju obvestila geodetske inšpekcije naročijo pri pooblaščenih geodetskih podjetjih elaborat za vpis stavbe v kataster stavb in evidentiranje zemljišča pod stavbo v zemljiškem katastru in zadevo uredijo.
Nadzor nad evidenco katastra stavb in nadzor nad evidenco registra nepremičnin opravlja Geodetska uprava. Če ta ugotovi - kar glede na ortofoto posnetke ni težko -, da lastnik parcele ali imetnik stavbne pravice oziroma upravnik stavbe ni vložil zahteve za vpis stavbe ali dela stavbe v kataster stavb oziroma za spremembo podatkov o stavbi ali delu stavbe v določenem roku, geodetski inšpekciji predlaga uvedbo prekrškovnega postopka. Če ugotovi, da vpisani registrski podatki ne ustrezajo dejanskemu stanju, najprej pozove lastnika ali upravnika, da v vprašalnik vnese pravilne in popolne podatke o nepremičnini. Če lastnik ali upravnik stavbe v določenem roku ne pošlje izpolnjenega vprašalnika ali pošlje nepopolno izpolnjen vprašalnik, Geodetska uprava geodetski inšpekciji prav tako predlaga uvedbo prekrškovnega postopka. V načelu pa ne gre samo za urejanje evidenc zaradi evidenc. Podatki namreč postajajo vse pomembnejši za določanje višine NUSZ. V lanskem letu je bila v 21 občinah izvedena primerjava podatkov iz katastra stavb, REN in občinskih evidenc za določitev višine NUSZ.