(INTERVJU) Marko Novak: Še nikoli Ljubljančani niso kupovali stanovanj v Mariboru

Mag. Marko Novak je predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja, pod okriljem katerega so povezani strokovnjaki različnih strok, ki se ukvarjajo z nepremičninami; od gradbenikov, urbanistov, geodetov do pravnikov, ekonomistov ... Od leta 1992 deluje združenje, ki bo letos proslavilo 30 let delovanja, pod okriljem svetovnega nepremičninskega združenja Fiabci, ki ima svoj sedež v Parizu in in se lahko pohvali s sedemdesetletno tradicijo. Ministrstvo za okolje in prostor je združenju pred štirimi leti podelilo tudi status delovanja v javnem interesu na področju urejanja prostora, kamor nepremičnine tudi sodijo. "Naše poslanstvo je širjenje stroke, prizadevamo si za medgeneracijski prenos znanja na področju nepremičnin tako med nami kot tudi v splošni javnosti, hkrati pa smo vseskozi aktivno vključeni v reševanje aktualne stanovanjske problematike. Iščemo rešitve za nastale težave na trgu, hkrati pa skušamo dopolnjevati ideje, ki jih javnosti predstavijo slovenska vlada in resorna ministrstva," pojasni Novak.

Cene nepremičnin, predvsem stanovanjskih, so kljub pandemiji podivjale. Razlogov za to pa je kar nekaj.

"Eden od glavnih razlogov je slaba ponudba, saj je povpraševanje nekajkrat večje. Ta trend se je ob hitri rasti cen okrepil še z umikom ponudbe določenega števila stanovanj, katerih lastniki so ob desetodstotni rasti cen nepremičnin sklenili, da s prodajo še malo počakajo, ker se jim ne mudi. Na strani povpraševanja pa imamo izredno veliko prostih denarnih sredstev in drugega finančnega premoženja fizičnih in pravnih oseb, ki sloni na izredno nizki zadolženosti slovenskih gospodinjstev in podjetij. Samo fizične osebe imajo v bankah okoli 30 milijard evrov in še dodatnih 30 milijard drugega premoženja, predvsem finančnega, ki bi ga lahko, če bi bilo potrebno, spremenili v denar in z njim kupili nepremičnine. Nič drugače ni niti s pravnimi osebami, ki imajo vsaj za 20 milijard evrov prostih sredstev, katerih del gre prav tako v nakup nepremičnin. Vse to določa izredno visoko kupno moč in s tem povečano povpraševanje. Če primerjamo višino prostih sredstev pravnih in fizičnih oseb v višini okoli 70 milijard evrov ter to primerjamo s povprečno vrednostjo transakcij na leto, ki je približno 2,5 milijarde evrov, je jasno, zakaj se cene nepremičnin zvišujejo. Podobno je pri kupni moči podjetij, ki imajo prav tako rekordne depozite v višini okoli 10 milijard evrov in za okoli devet milijard kreditov, kar pomeni 60 odstotkov manj kreditov, kot so jih imeli pred krizo leta 2008. Če obe skupini povpraševalcev po stanovanjskih nepremičninah zaokrožimo še s strastjo Slovencev po lastništvu nepremičnine, temu dodamo slabo ponudbo, nekaj čustev in prepričanost, da je nepremičnina vedno dobra naložba, dobimo približno to, kar se danes dogaja na trgu. Zelo drugačno sliko pa dajejo poslovne nepremičnine, kjer so odločitve povezane s poslom in njegovimi danostmi, ki ne prenese ne vem kako visokih investicijskih vrednosti nepremičnin. Tukaj so višanja cen veliko bolj zmerna, pa tudi ponudbe je v primerjavi s stanovanjskimi nepremičninami veliko več. Pri cenah najemnih stanovanj pa je zaznati veliko manjšo rast cen in to pomirja, saj za življenje ni nujno imeti v lasti nepremičnine, ampak jo je treba samo najeti."

Mnogi so prepričani, da je nepremičnina dobra naložba v prihodnost. Pa je res tako?

"Ali je nepremičnina dobra investicija, je bilo vedno izredno težko vprašanje, odgovor pa, gledano za nazaj, vedno lahek in enoznačen: investicija v nepremičnine je varna in srednje donosna. Vendar pa ima vse svoje meje tudi v gospodarsko mirnejših časih, ki pa so danes vse prej kot to. Sedaj, ko imamo gospodarsko nepredvidljivo situacijo, je odgovor na to vprašanje še težje podati. Če so bila nekoč to vprašanja, povezana z gospodarskimi cikli in kupno močjo, se zdaj silnice prepletajo s cenami energije, surovin, z demografskimi gibanji, s pandemijo, z reakcijami centralnih in komercialnih bank, bitko za tehnično in gospodarsko prevlado v svetu in bodočo podnebno politiko. Vse to vpliva na gibanje cen in željo po vlaganju v nepremičnine kot gospodarsko naložbo, ki naj bi prinašala donos okoli pet odstotkov na leto. Mirno lahko trdim, da sem danes veliko manj prepričan, da je investicija v nepremičnine srednje donosna naložba, čeprav je še zmeraj podobno stabilna, kot je bila. Če bi temu lahko pritrdili še pred petimi leti, danes marsikdo, ki se ukvarja z investiranjem v nepremičnine, zmajuje z glavo. Če pogledamo izkušnje zadnjih 20 let, vidimo, da se je v času gospodarsko-finančne krize v letih 2009-2014 močno znižala cena stanovanjskih nepremičnin, in to za približno 35 odstotkov, zdaj pa je videti, kot da smo na lekcije te finančne krize pozabili. Na trgu stanovanjskih nepremičnin se v Sloveniji še nikoli ni zgodilo, da bi Ljubljančani kupovali nepremičnine v Mariboru, kar pomeni, da so pokupili že vse nepremičnine po ekonomsko upravičljivih cenah v Ljubljani in okolici, celotni Gorenjski, pa tudi na Primorskem in jadranskem delu Hrvaške. Če sta ljubljanskim kupcem zanimiva celo Maribor in Celje, se je zgodilo nekaj, kar nas je vse presenetilo in nas še vedno preseneča."

Vendar pa se nepremičnine niso podražile samo pri nas, podražile so se tudi drugod po Evropi. Na Nizozemskem so se cene v enem letu povišale za 20 odstotkov, kar je po drugi svetovni vojni absolutni rekord za to državo.

"Res je. Denarja in drugega finančnega premoženja, tudi iz kripto sveta, je med podjetji in fizičnimi osebami nepredstavljivo veliko, in tisti, ki ne želijo vlagati v delnice in depozite, vidijo ohranjevalca vrednosti ravno v nepremičninah. Okoli 2600 milijard evrov, ki jih je v sistem 'načrpala' Evropska centralna banka (ECB), se je deloma prelilo na bančne račune tistih, ki jih nepremičnine kot naložba zanimajo in so že prej imeli veliko finančnega in drugega premoženja. In če ti gledajo na rast cen nepremičnin v zadnjih letih, dobijo potrditev, da je nakup nepremičnine dobra naložba, ki še vedno pridobiva na svoji vrednosti. Še več. Rast cen se je v zadnjih letih celo okrepila. Absolutno pa ti isti preslišijo opozorila, da bi morali biti pozorni tudi na trenutna dogajanja in upoštevati aktualne pogoje. Je pa ob tem treba poudariti, da gre predvsem za naložbe tistih, ki imajo finančno premoženje in iščejo investicije, nekajkrat manj je takšnih, ki kupujejo svojo prvo streho nad glavo. Gre za neke vrste investicijski vrtiljak, kjer se pričakovanja o rasti cen z vsakim letom potrjujejo, ne glede na to, da isti vlagajo na ta vrtiljak in zagotavljajo vedno višji nivo cen. A dokler bo ECB 'črpala' v sistem desetine milijard evrov mesečno, se ta vrtiljak preseženega denarja ne bo začel ustavljati. Strah EU in ECB pred padcem gospodarske rasti pa je veliko večji, kot so posledice na trgu nepremičnin, in zato ECB vztraja pri tej politiki."

Evropske države so se z rastjo cen nepremičnin različno spoprijele, Nemčija se je težave lotila zelo sistematično.

"Ukrepali so predvsem na področju zemljišč za gradnjo najemnih stanovanj in hiš. Zakaj se česa podobnega ne lotimo tudi v Sloveniji? In zakaj je takšna poteza, kot jo ima Nemčija, ustrezna? Upravljanje z nastanitvijo je ena izmed osnovnih nalog države, ki načrtuje svoje delovanje dolgoročno, deluje pa kratkoročno. Ker je pri cenah na trgu nepremičnin v Nemčiji, kjer stane kvadratni meter 4000 evrov in več, razmišljati o nakupu 70 m2 velikega stanovanja izguba časa, saj je takšno stanovanje preprosto nedosegljivo povprečnemu zaposlenemu, je edina mogoča rešitev najem stanovanja. Izraba prostora v stanovanjskih blokih je racionalnejša, dolgoročno ekonomsko bolj učinkovita in za mesta tudi edina mogoča rešitev. Država, ki se želi sistematično lotiti tega problema, najprej pogleda, kje so razlogi, da se ne gradi dovolj stanovanjskih blokov, upošteva demografijo in tipe stanovanj, ki jih gradi, prilagaja potrebam ljudi. Vzroke za zastoje v gradnji sistematično odpravlja in pogumno postavi pogoje tudi zasebnim investitorjem, ki gradijo stanovanjske bloke, da zaščiti javni interes, kar najemna stanovanja so. Z lahkoto tudi zahteva od investitorjev, da mestu ali državi proda na primer 10 do 20 odstotkov stanovanj v novem bloku po proizvodni ceni in normalni dobičkovni marži oziroma jih nameni za najem. Država, ki želi ukrepati in dolgoročno upravljati to področje, ustvari skupino strokovnjakov, ki analizirajo vzroke in predlagajo nujne dodatne ukrepe. Tako so na primer v Nemčiji vlada in parlament sprejeli odločitev, da bodo občine in zvezne dežele v naslednjih letih vsako leto zgradile 400.000 zasebnih in tudi javnih najemnih stanovanj. Skupno naj bi v naslednjih petih letih s tem povečali ponudbo za dva milijona najemnih stanovanj. Pri tem so že pred dvema letoma ugotovili, da je eden od osnovnih pogojev za doseganje tega cilja zagotovitev ustreznega obsega stavbnih zemljišč. Nemška vlada je imenovala skupino 42 izvedencev, ki so izdelali strokovno podlago za nujne zakonodajne ukrepe na tem področju. Nemški zvezni parlament pa je letos sprejel poseben zakon o mobilizaciji stavbnih zemljišč, s katerim je omogočil občinam in deželam nujne posege na področju urbanizma in gradnje najemnih stanovanj, zlasti v občinah oziroma območjih z največjim neravnotežjem med ponudbo in povpraševanjem po najemnih stanovanjih, katere posledica so nenormalno visoke najemnine, ki presegajo nemško zvezno povprečje ali povprečje v posamezni deželi."

Menite, da bi se česa podobnega morali lotiti tudi pri nas?

"Vsekakor in čim prej. Zato bomo v združenju predlagali pristojnemu ministrstvu za okolje in prostor ter drugim ministrstvom, da se v pol leta izdela ustrezna strokovna podlaga po vzoru nemške in se tudi pri nas sprejmejo ustrezne spremembe in dopolnitve zakona o urejanju prostora in gradbenega zakona. Brez tega so predvolilni programi strank o gradnji 10.000, 20.000 ali celo 30.000 novih najemnih stanovanj brez ustrezne zakonske podlage. Drugo ključno vprašanje v zvezi s tem pa je nujna zagotovitev stabilnega namenskega finančnega vira za gradnjo teh stanovanj. Pri tem vsi na veliko omenjajo primer financiranja najemniških stanovanj na Dunaju, ni pa nobene pripravljenosti, da bi sprejeli takšen ukrep tudi v naši državi. Na Dunaju so glavni partnerji pri gradnji stanovanj zasebni skladi, pri nas pa se obnašamo, kot da bi bili zasebniki naši sovražniki. Če ostaja odprto vprašanje, od kod finančni viri za lepo zveneče obljube političnih strank o deset tisoč ali celo trideset tisoč novih javnih najemnih stanovanjih, je odgovor oziroma rešitev zagotovo denar, ki se nabira v pokojninskih skladih."

Kaj pravzaprav delamo v Sloveniji narobe?

"V Sloveniji hitro in predvidljivo zapademo v miselni sistem, radi bi odkrili vzrok, a ga iščemo v preteklosti. Ker razloga za rast cen stanovanjskih nepremičnin ne najdemo, pridemo do Jazbinškovega zakona in krivec je določen. A s tem še vedno nismo našli razlogov za nastalo situacijo, ki bi jih morali začeti odpravljati, če se želimo rešiti težav. Tudi s pomočjo strokovnjakov ne. Težava Slovenije je v tem, da se kot družba zadovoljimo s tem, da določimo krivca, zalomi pa se, ko je treba poiskati vzrok za nastanek težav in ga tudi odpraviti. Določitev krivca namreč ne odkrije vzroka, kaj šele odpravi. Vzrok za težave na področju nepremičnin pa ne izvirajo niti iz leta 1945 in tudi ne iz leta 1991 (smeh). Poudaril bi še enkrat, rešitev v Nemčiji je povezana z najemom in ne lastništvom stanovanja in podobno bi moralo biti pri nas. Ne moremo reševati stanovanjskih problemov, s katerimi se trenutno soočamo, tako da bo praktično vsak lastnik stanovanja, ker to ekonomsko ni niti mogoče niti individualno smiselno."

Kakšne cilje bi si morali postaviti, da bi bila naša stanovanjska politika naposled uspešna?

​"Ne potrebujemo ciljev, ki bodo uresničeni daleč v prihodnosti, ampak čez leto, dve. Te cilje moremo tudi spremljati in popravljati naše delovanje, če jih ne dosežemo. To je podobno kot merjenje vmesnega časa pri smučanju. Če po vmesnem času ne vemo, kako smo se odrezali, potem ne bomo vedeli, ali zaostajamo, in tako tudi ne moremo spremeniti našega delovanja. Če potegnem vzporednico z delovanjem države, bi lahko rekel, da v gradbene strategije in resolucije vpisujemo zelo ambiciozne cilje, ki bodo doseženi čez 10 ali 20 let. Ne zmoremo pa zapisati cilja, ki bi določal, koliko najemnih stanovanj bomo zgradili čez dve leti, saj bi se s tem ujeli v lastno laž ali sprenevedanje. Prav tako napovedujemo, kako bomo gradili, a nihče ne pove, kje bomo dobili denar za to. Izgradnja povprečnega stanovanja stane danes 100 tisoč evrov, in če želimo zgraditi 1000 najemnih stanovanj, to stane sto milijonov evrov, ki pa v letih 2015 do 2018, torej tri leta po sprejetju resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu, niso bili zagotovljeni. V obdobju 2019 do 2021 se je stanje nekoliko popravilo, a je daleč od tega, da bi zagotovili sistemske vire v višini stotih milijonov evrov. Stanje na področju stanovanjskega gradnje ni mogoče spreminjati samo z resolucijami, strateškimi usmeritvami in drugimi dokumenti, ampak s konkretnimi finančnimi mehanizmi in viri, ki so stalni, s čimer pa dajemo temu reševanju določeno stabilnost in predvidljivost."

Omenili ste resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu. Kaj nam je ta sploh prinesla in kaj nam bi morala, časa je še tri leta?

"Resolucija je nastala v letu 2015 na podlagi analiz iz obdobja 2010 do 2015. Predvidela je aktivnosti do leta 2025. V prvih dveh letih po uveljavitvi resolucije se ni zgodilo skoraj nič in nihče od politikov se zato tudi ni zganil. V zadnjih dveh letih pa Stanovanjski sklad RS pospešeno izvaja zastavljene aktivnosti in bo verjetno do leta 2025 zgradil dobro polovico od predvidenih 10.000 stanovanj. Poudarjam, zgolj polovico! Ni pa pomembno samo število stanovanj, ampak tudi tipi stanovanj, ki jih gradimo. Kot družba moramo vedeti, koliko stanovanj gradimo za mlade družine, koliko bo oskrbovanih stanovanj za starejše, kajti naša družba se pospešeno stara, mi pa še vedno ne spreminjamo tipov stanovanj, ki jih bomo potrebovali čez deset let. V letu 2030 bo nastal prvi večji val starejših, torej tistih, ki so bili rojeni tam okoli leta 1960 in bodo potrebovali nastanitev v oskrbovanih gospodinjstvih. Glede na nekaj odstotkov tovrstnih stanovanj v obstoječih objektih se bomo leta 2030 upravičeno spraševali, zakaj oskrbovanih stanovanj v državi ni dovolj, in spet bo kriv nekdo drug, samo mi sami ne."

Ima lahko hitra rast cen nepremičnin vpliv tudi na finančno situacijo v državi?

"Imamo tri osnovne skupine: fizične osebe, gospodarstvo in državo. Če je pri prvih dveh finančno stanje izredno dobro ob eni najnižjih zadolženosti gospodinjstev in podjetij v EU, tega za stanje v državni blagajni ne moremo trditi. Edina izjema v gospodarstvu je turistična panoga, ki pa ima v BDP-ju Slovenije samo okoli sedemodstotni delež. Gospodarstvo kot celota deluje odlično. Drugače pa je, kot sem rekel, v sektorju država. Lahkotnost zadolževanja je neverjetna in vsi, ki imamo dolgoletne izkušnje na področju financ, smo zaskrbljeni nad tem, kar se dogaja. Vemo, da je vrniti sto tisoč evrov izredno težko, kaj šele milijon. Hkrati pa se zavedamo, da je milijarda evrov trda finančna kategorija, kot je kredit za hišo, ki ga ne bo odplačala gospodarska rast naše države, ampak ga bomo morali v celoti mi sami. No, morebiti bo del obresti odplačala gospodarska rast skozi rast naših plač ... Tisti, ki smo odgovorni tudi do naslednjih generacij, ki bodo živele v še kompleksnejšem okolju, kot je to danes, ne smemo zapustiti državne blagajne, kjer se bodo porabljale te silne milijarde, hkrati pa nam te milijarde ne bodo omogočale cenejšega bivanja, manjše porabe energije za življenje, gibanje in prehrano. Mlade moramo izobraziti, da bodo s pametjo in z ročnimi spretnostmi preživeli. Seveda pa nobena pamet ne pomaga, če ste do vratu zadolženi, saj ste ujetnik dolga, imate pa tudi upogljivo hrbtenico."

Dejstvo je, da se nepremičninski trg pregreva. Do kod lahko zrastejo cene? Je mogoče pričakovati, da bo lastna nepremičnina postala privilegij, saj postaja že danes vse bolj nedosegljiva velikemu odstotku prebivalcev?

"Zelo blizu smo nivojem cen stanovanjskih nepremičnin, ko bo za povračilo investicije preko zaračunanih najemnin treba čakati 40 let in več, kar je definicija začetka nepremičninskega balona. To seveda tudi pomeni, da nepremičnina ne sme biti nikoli prazna in da nam bodo najemniki plačali vseh teh 480 mesečnih najemnin, kar je seveda nerealno. Tukaj nekje se bo rast cen stanovanjskih nepremičnin ustavila, saj v te investicije ne bo več racionalno vlagati. Takrat se bo množica povpraševalcev vsaj prepolovila, saj so investitorji večinoma racionalni. Število transakcij se bo močno zmanjšalo, cene pa se bodo ustalile na nivojih, ki bodo še vedno zelo visoki. Dokler ne bo na trgu najmanj dodatnih 10.000 najemnih stanovanj Stanovanjskega sklada RS, se po moji oceni cene nepremičnin ne bodo bistveno zmanjšale. Navdušenost Slovencev nad investiranjem v nepremičnine bo še zmeraj visoka in obrat se lahko zgodi samo, če se bo nekaj tisoč Slovencev pri tem opeklo, njihove nepremičnine pa bodo zarubljene končale na licitacijah. To pa je zelo malo verjetno zaradi izredno visoke finančne blazine na slovenskih bančnih računih in izredno nizke zadolženosti gospodinjstev. Dokler bodo imeli ljudje zaposlitev, se torej za padec cen nepremičnin ni bati. Ko pa bo nastopila globoka gospodarska kriza, se bo vse skupaj spremenilo. Spremembo v smeri umiritve bi predstavljal tudi vsaj minimalni davek na premoženje, ki bi pred nakupom nepremičnine povzročil premislek o tem, ali slednjo res potrebujemo."

Ko govoriva o davku na premoženje: koliko utegne ta udariti po žepih Slovencev in koga najbolj?

"Če govorimo od davku v višini 0,1 do 0,2 odstotka od vrednosti premoženja, kot je tudi naš predlog, to pomeni 100 do 200 evrov davka, če je vaše premoženje ocenjeno na 100.000 evrov. Tisti, ki ima en milijon evrov vredno premoženje, bi plačal 1000 evrov, v najslabšem primeru pa bi pri 0,2-odstotni obdavčitvi moral odšteti 2000 evrov davka. Kot sem že povedal in podkrepil s številkami, je finančno stanje Slovencev odlično, premoženja pa imamo izredno veliko. Slovenci smo po nekaterih kazalnikih drugi najbolj varčen narod v EU in hkrati med prvimi tremi najmanj zadolženimi gospodinjstvi glede na prihodke. Ob tem pa se uvrščamo v vrh tistih držav v EU, ki se najbolj pritožujejo nad tem, kako slabo nam gre, in iz pritoževanja prihaja tudi strah politikov pri pripravi in uveljavljanju sprememb. Tisti s premoženjem, ki ni večje od 50.000 evrov, po našem predlogu ne bo plačal niti centa tega davka na premoženje. Tisti, ki pa ima premoženje ocenjeno na en milijon, pa bo zagotovo zlahka plačal 1000 do 2000 evrov davka na leto, saj ima verjetno v garaži avtomobil, vreden 50.000 evrov, in sredi dnevne sobe sedežno garnituro, za katero je odštel najmanj pet tisočakov."