"Smo mlada tričlanska družina in za dvosobno stanovanje, v katerem živimo že pet let, plačujemo 730 evrov najemnine plus stroške. Razmišljamo, da bi najeli stanovanje z možnostjo kasnejšega nakupa, saj si trenutno lastnega stanovanja ne moremo privoščiti." Takšni in podobni zapisi se vse pogosteje pojavljajo na družbenih omrežjih in v spletnih skupinah, namenjenih iskanju najemnih stanovanj. Najemniki v njih nagovarjajo lastnike nepremičnin z željo po sklenitvi dogovora o najemu z možnostjo kasnejšega odkupa - modelu, ki naj bi predstavljal vmesno pot med klasičnim najemom in nakupom z bančnim kreditom ter je v nekaterih evropskih državah že uveljavljen. Ob enem od tovrstnih oglasov se je odprlo tudi vprašanje, zakaj bi se takšen dogovor sploh splačal lastniku nepremičnine. Odzivi so bili številni, mnenja pa zelo deljena.
Izkušnje v praksi
Nekateri uporabniki so delili konkretne izkušnje. Ena od uporabnic je opisala primer izpred petih let: "Govorili smo o pologu 10.000 evrov takoj in o mesečnem znesku 500 evrov. Od teh 500 evrov bi se 350 evrov štelo v odkup stanovanja. V treh letih pa bi se ta odkup tudi izvedel. V nasprotnem primeru bi izgubili polog in bi se vsa plačila štela kot najemnina. Cena stanovanja je bila takrat 120.000 evrov." Dogovor se na koncu ni uresničil, saj je lastnik izbral druge najemnike, ki so ponudili višji začetni polog. Druga uporabnica je bila bolj uspešna, a poudarja tveganje: "Kupila sem hišo na podoben način: najem z odkupom v dveh letih. Najemnina je znašala 600 evrov, od tega se je 200 evrov mesečno vštevalo v kupnino. Če po dveh letih ne bi kupila hiše, bi morala oditi. Tvegala sem, a takrat je bil to edini prodajalec, ki je takšno možnost sploh ponudil." Med komentarji se je pojavil tudi izračun, ki pojasnjuje, zakaj je najem z odkupom za lastnike pogosto nezanimiv: "Če ima nekdo stanovanje v Ljubljani, veliko okoli 100 kvadratnih metrov, in ga oddaja za 1300 evrov na mesec, mu po plačilu davka ostane približno 1000 evrov. To je 12.000 evrov na leto. Če bi najemnik stanovanje kupil čez pet let, bi se lastnik v tem času odpovedal 60.000 evrom najemnin. Če je stanovanje danes vredno 350.000 evrov, je zelo verjetno, da bo čez pet let vredno 400.000 evrov. Skupaj bi se lastnik odpovedal okoli 110.000 evrom. Koliko ljudi ima tako dobro srce, da bi to naredili za neznanca, ki na družabnem omrežju napiše svojo željo, da bi najel stanovanje z možnostjo kasnejšega odkupa?"
Eden od lastnikov je v razpravi podrobno opisal model, ki bi bil zanj sprejemljiv: "Če bi šel v najem z možnostjo odkupa, bi zahteval polog v višini približno 20 odstotkov vrednosti nepremičnine. Najemnina bi bila enaka tržni in se ne bi štela v kupnino. Poleg tega bi najemnik plačeval še dogovorjeni znesek, ki bi se všteval v kupnino, na primer za obdobje desetih let. Določila bi se končna cena nepremičnine in morebitni zadnji obrok, ki bi lahko znašal 20, 30 ali celo 50 odstotkov vrednosti. Vzdrževanje nepremičnine bi v tem času prevzel najemnik. Če se za nakup ne bi odločil, bi vplačani zneski ostali meni."
"Gre bolj za najem za odkup"
Na prvi pogled se najem z možnostjo kasnejšega odkupa zdi privlačna rešitev predvsem za tiste, ki do bančnega kredita ne morejo ali ne želijo priti. V praksi pa gre za zapleten in razmeroma tvegan model, ki zahteva zelo natančno pogodbeno ureditev, jasno opredeljene obveznosti obeh strani in zavedanje, da so interesi najemnikov in lastnikov pogosto diametralno nasprotni. Prav zato nas je zanimalo, kako pogosto se tovrstna povpraševanja sploh pojavljajo na nepremičninskem trgu. O tem smo se pogovarjali z Borisom Lajhom, vršilcem dolžnosti direktorja in nepremičninskim posrednikom pri Century 21 Maribor City in agenciji C-NEP, ki opaža, da so takšna povpraševanja med najemniki precej pogosta. Hkrati opozarja, da "gre bolj za najem za odkup". Kot pojasnjuje, je bilo to še posebno izrazito v času dražjih kreditov, ko so se za takšen model zanimali potencialni kupci, ki sicer niso bili kreditno sposobni, so pa lahko plačevali razmeroma visoke najemnine. "V zadnjem času so se kreditni pogoji nekoliko sprostili, zato je takšnega povpraševanja manj," dodaja.
Kljub zanimanju na strani kupcev oziroma najemnikov pa se večina lastnikov stanovanjskih nepremičnin za takšen model ne odloči. Po Lajhovih izkušnjah je odločitev za prodajo nepremičnine praviloma povezana z več konkretnimi razlogi. "Najpogosteje gre za prodajo zaradi nakupa manjšega ali večjega bivališča, pri čemer je kupnina namenjena poplačilu dela nove nepremičnine, obstoječega kredita ali drugih obveznosti. Pogosta je tudi prodaja dediščine, kjer lastniki želijo imeti kupnino takoj nakazano," pove. Kupci, ki nepremičnino kupujejo kot naložbo za trg, pa se za prodajo po modelu najema z odkupom praviloma ne odločajo, temveč računajo na dolgoročni mesečni prihodek iz naslova najemnine. Ob tem Lajh opozarja tudi na morebitne pravne zaplete, ki se lahko pojavijo pri tovrstnih poslih: "Zakonodaja je pri nas razmeroma zapletena, zlasti v primerih, ko nastopi neizpolnjevanje obveznosti kupca oziroma najemnika, kar odpira vprašanja, kako nepremičnino izprazniti in jo ponovno dobiti v posest." "Res je sicer, da je mogoče v najemno pogodbo zapisati tudi klavzulo o predkupni pravici, po kateri ima najemnik pravico do odkupa nepremičnine pod enakimi pogoji, če se lastnik v času trajanja najema odloči za prodajo po takrat veljavni ceni," še doda Lajh. Obenem pa opozori, da se najemne pogodbe običajno sklepajo za eno leto z možnostjo podaljšanja, zato so takšne klavzule prej izjema kot pravilo.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
