
V Sloveniji je na voljo le 410 stanovanj na tisoč prebivalcev, kar nas postavlja na rep evropske lestvice držav glede na število stanovanj. Natančno število manjkajočih stanovanj je težko določiti, vendar podatki kažejo, da jih potrebujemo več tisoč. Težave se začnejo že pri pridobivanju zemljišč za gradnjo večstanovanjskih objektov, kar najbolj občutijo investitorji.
V Mariboru se soočajo s številnimi izzivi pri pridobivanju primernih zemljišč za gradnjo. Andrej Jeričević, direktor podjetja Novogradnje Maribor, izpostavlja, da imajo v mestu sicer zemljišča za gradnjo približno 1300 stanovanj, vendar postopki pridobivanja dovoljenj potekajo izjemno počasi. "Zaradi različnih deležnikov v prostoru so postopki tako počasni, da se zdaj usmerjamo v nakupe zemljišč zunaj mariborske občine. Na območjih zunaj občine smo že kupili zemljišča za 300 stanovanj," pojasnjuje Jeričević.
Posebne težave se pojavljajo v širšem mestnem središču, kjer naletijo na težko razumljive odločitve Zavoda za spomeniško varstvo. "Zaradi nerazumnega odločanja tega zavoda v tem delu mesta trenutno ne načrtujemo novih vlaganj. Poleg tega se soočamo s počasnim delom državnih organov, povezanih z urejanjem prostora in dovoljevanjem gradnje. Posledica tega je skromno število izdanih gradbenih dovoljenj in premajhna količina novih stanovanj," opozarja Jeričević. Dodaja, da imajo nekatera zemljišča v lasti že več kot osem let, a jim zaradi birokratskih zapletov še ni uspelo pridobiti potrebne dokumentacije za gradnjo. "Zaradi vsega tega so cene stanovanj v Mariboru bistveno narasle," poudarja.

Brez prostorskega načrta v Mariboru
Na težave pri investiranju v Mariboru opozarja tudi Primož Pinter, direktor podjetja Primius gradnje, ki kot ključni problem izpostavlja dejstvo, da mesto še vedno nima sprejetega občinskega prostorskega načrta (OPN). "Brez OPN imajo investitorji zelo malo izbire pri iskanju zemljišč. Razpoložljivih zemljišč za izvedbo stanovanjskih projektov je izjemno malo," pravi Pinter. Poudarja, da ima Mestna občina Maribor (MOM) v lasti najboljša stavbna zemljišča, vendar to investitorjem ne koristi, ker ta zemljišča niso ustrezno pripravljena za gradnjo. "Trenutno je na enem najbolj eminentnih zemljišč v Mariboru na pol urejeno parkirišče. To ni ustrezna raba tako pomembnega prostora," je kritičen Pinter.
Razmere so številne investitorje prisilile, da raziskujejo možnosti za projekte zunaj Maribora. Posledica pomanjkanja razpoložljivih zemljišč pa so tudi visoke cene tistih, ki so na voljo. "Cene stanovanj in hiš so v zadnjih letih močno poskočile, kar je neposredna posledica višjih cen zemljišč," pojasnjuje. Zato meni, da je nujno, da Mestna občina Maribor čim prej sprejme prostorski načrt. "Brez OPN se bodo cene trenutno razpoložljivih zemljišč še naprej dvigovale, to pa bo še dodatno otežilo reševanje stanovanjske problematike," je jasen.
Kupiti zemljišče in graditi ali prenoviti obstoječo hišo?
Glede na trenutno situacijo na trgu nepremičnin v Sloveniji je odločitev odvisna predvsem od želja in potreb posameznega kupca. "Če kupec ni vezan na točno določeno lokacijo, se vsekakor bolj splača kupiti zemljišče in graditi," pravi Alen Komić iz podjetja ABC nepremičnine. Stroški gradnje so se po njegovih besedah v zadnjem času nekoliko znižali, vendar je pri tem treba upoštevati časovno komponento. Pridobitev potrebne dokumentacije in gradnja lahko trajata eno do dve leti, opozarja.
Komić opaža, da mnogo kupcev zaradi pomanjkanja časa in energije raje poseže po nakupu že zgrajene hiše - bodisi nove bodisi rabljene, ki jo nato delno prenovijo. "Vsaka možnost ima svoje prednosti, zato je pomembno, da se kupci pred odločitvijo dobro informirajo o vseh vidikih nakupa in gradnje," je prepričan nepremičninski posrednik.
Da je gradnja nove hiše dražja, ker poleg nakupa zemljišča vključuje še pridobitev potrebne dokumentacije in stroške gradnje, a omogoča pridobitev nepremičnine, popolnoma prilagojene željam, pa je mnenja Aljaž Berginc iz 24 Nep. Po drugi strani sta nakup in prenova rabljene hiše pogosto finančno ugodnejša možnost, saj lahko prihranite od 100.000 do 150.000 evrov. Za mnoge je to cenovno bolj privlačna odločitev, še posebno če je izbrana hiša na primerni lokaciji in v solidnem stanju.
Za nakup ključna lokacija
Dika Vranc, nepremičninska posrednica iz poslovalnice RE/MAX Nepremičnine Maribor, ocenjuje, da delež prodaje zemljišč predstavlja približno 15 odstotkov celotne vrednosti nepremičninskega trga v Sloveniji, kar je precej manj v primerjavi s prometom s stanovanji in hišami. Največ zanimanja je za gradbena oziroma stavbna zemljišča, medtem ko je povpraševanje po kmetijskih zemljiščih, gozdnih površinah in delno pozidanih zemljiščih bistveno manjše.
"Pri nakupu zemljišč za gradnjo so ključne lokacija, mikro lokacija, lega parcele, osončenost in dostopnost infrastrukture, kot so komunalni priključki. Kupci imajo običajno že izoblikovano vizijo svojega bodočega doma, zato jih zanimajo tudi morebitne omejitve gradnje na zemljišču," pravi. Dodaja, da najvišje cene zemljišč dosegajo lokacije bližje centrom mest. "V Mariboru se cena gradbenih zemljišč giblje med 100 in 180 evri za kvadratni meter, medtem ko so v obmestnih območjih cene nižje, od 60 do 80 evrov za kvadratni meter. Maribor in Celje imata podobno cenovno raven za gradbena zemljišča," razloži Vrančeva.
Aljaž Berginc iz nepremičninske agencije 24 Nep opaža, da je povpraševanje največje po zazidljivih parcelah, tako v urbanih naseljih kot na mestnih obrobjih, kjer so cene ugodnejše. Povpraševanje in ponudba sta po njegovih besedah relativno uravnotežena, saj prodaja zemljišč pogosto traja več mesecev. Med prodanimi zemljišči prevladujejo zazidljive parcele, namenjene gradnji bodisi enostanovanjskih bodisi večstanovanjskih objektov, kar je še posebno zanimivo za investitorje.

Tudi Berginc pojasni, da so najvišje cene zemljišč značilne za mestna središča in za območja, ki ponujajo odlično kombinacijo narave in dostopa do ključne infrastrukture: "V Mariboru so najbolj cenjene lokacije, kot so Pekrska gorca, Studenci, Tomšičev drevored, Kamnica in Košaki. V teh predelih se cene zazidljivih zemljišč gibljejo med 100 in 200 evri za kvadratni meter, medtem ko so v okoliških krajih, kot sta Selnica ob Dravi in Pesnica, cene nekoliko nižje, od 70 do 100 evrov za kvadratni meter. Vendar je pri teh lokacijah treba upoštevati večjo oddaljenost od mestnega središča." Še nižje cene dosega na primer zemljišče, urejeno za gradnjo, v denimo Lovrencu na Pohorju, kjer je kvadratni meter po besedah Branka Potočnika, direktorja podjetja Insa nepremičnine, vreden "zgolj" 30 evrov.
Na Polskavi tudi za deset evrov
Amadej Miklošič iz Century 21 Maribor City dodaja, da so kupci pri nakupu zemljišč pozorni predvsem na to, kaj lahko zgradijo na posamezni parceli, ter na komunalno opremljenost. "Pri nakupu zemljišča sta potrebna velika previdnost in znanje, saj je treba temeljito raziskati vse vidike gradnje. Tukaj investitorjem pomagamo z dolgoletnimi izkušnjami in sodelovanjem s strokovnjaki iz gradbene panoge," pravi Miklošič. Najvišje cene zemljišč v Mariboru opaža na območju Pobrežja, predvsem v okolici cerkve pri pokopališču, pa tudi v Zgornjem Radvanju in središču mesta, kjer je povpraševanje še vedno veliko. "Cene zazidljivih zemljišč so zelo odvisne od več dejavnikov, to so komunalna opremljenost, makro in mikro lokacija, infrastruktura, lega, velikost in namenska raba zemljišča. V Mariboru so od 100 do 300 evrov za kvadratni meter, pri čemer višje cene dosegajo zemljišča na najboljših lokacijah," pristavi Miklošič.
Kako velik je razpon med cenami glede na lokacijo, na primerih ponudb razkrije Mojca Žižek Mesarec iz podjetja Galea nepremičnine. "V ponudbi imamo večjo parcelo v Spodnjem Radvanju, namenjeno poslovno-stanovanjski gradnji, po ceni 235 EUR/m². Na Studencih pa je na voljo zemljišče za stanovanjsko gradnjo po 170 EUR/m². Cena zemljišč praviloma pada z oddaljenostjo od mesta; v Bistrici ob Dravi ali na Polskavi je na primer mogoče najti parcele že po 10 do 30 EUR/m². Kot pri vseh nepremičninah ostaja lokacija najpomembnejši dejavnik," razkrije Mesarčeva.
Pred nakupom
Na kaj pri nakupu zemljišča paziti? "V agenciji poskrbimo za temeljito preverjanje pravnega stanja nepremičnine, kar vključuje podatke iz zemljiške knjige in GURS-a. Prav tako pridobimo lokacijsko informacijo za gradnjo ter zagotavljamo varen prenos lastninske pravice. Kupcem vedno svetujemo, naj se pred nakupom posvetujejo z arhitektom, ki lahko preveri prostorske pogoje in druge ključne dejavnike, ki vplivajo na gradnjo," pojasni Branko Potočnik iz podjetja Insa nepremičnine.
"Stranke morajo pred nakupom ugotoviti, ali bodo na izbrani parceli lahko zgradile objekt, kakršnega so si zamislile (na primer z ravno streho, stolpiči ali več nadstropji). Dejstvo, da je parcela v celoti opredeljena kot stavbno zemljišče, še ne zagotavlja možnosti gradnje stanovanjske hiše. Prostorski načrt lahko za določeno zemljišče predvideva povsem drugačno rabo. Na primer, v preteklosti smo že obravnavali stavbno zemljišče, na katerem je občina predvidela širitev pokopališča."
Kupce prav tako opozarjajo na pomen preverjanja višine komunalnega prispevka, komunalnih priključkov in drugih povezanih stroškov: "Če s temi informacijami ne razpolagamo, jih usmerimo na pristojne organe, da pridobijo vse potrebne podatke še pred nakupom. S tem zagotovimo, da stranke sprejmejo premišljeno in informirano odločitev."
Najdražja zemljišča v Ljubljani in na Obali
In kako je na drugi strani Slovenije? Alen Komić iz podjetja ABC nepremičnine pojasnjuje, da povpraševanje po zemljiščih ostaja večinoma konstantno. Kupci največ zanimanja kažejo za zemljišča, primerna za gradnjo eno- ali dvostanovanjskih hiš ter manjših večstanovanjskih objektov. Največ se proda zemljišč v velikosti med 400 in 800 kvadratnimi metri, ki so primerna za gradnjo individualnih hiš, opaža Komić. Cene zemljišč so najvišje v Ljubljani, na Obali in v turističnih krajih, kakršna sta Kranjska Gora in Bled. V Ljubljani manjša zemljišča (približno 500 m²) stanejo od 500 do 550 evrov za kvadratni meter, večja zemljišča (okrog 1000 m²) pa od 400 do 450 evrov za kvadratni meter. Ugotavlja, da je ponudba takšnih zemljišč zelo omejena, zato posamezni posli lahko presegajo omenjene cene. Komić še ugotavlja, da v okolici Ljubljane, približno 20 kilometrov iz mesta, cene zemljišč padejo na 200 do 300 evrov za kvadratni meter. "Po cenah, ki znašajo od 100 do 130 evrov za kvadratni meter, je potrebno iskati zemljišča več kot 50 kilometrov iz Ljubljane, na primer na območju Pivke," še sklene sogovornik iz Ljubljane.