Sanja Verovnik
Trg nepremičnin se je po kratkem zatišju, ki je sledilo obdobju visokih obrestnih mer bančnih posojil, letos znova prebudil. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah v Sloveniji, vključno z Mariborom, je bilo spet večje. Analitiki in nepremičninski posredniki opažajo povečano zanimanje za različne tipe nepremičnin, hkrati pa izpostavljajo nekaj ključnih izzivov, s katerimi se sooča trg. Pomanjkanje ustrezne ponudbe in visoke cene ostajajo največja težava, kljub temu pa trendi kažejo na postopno stabilizacijo trga.
Najbolj gredo povprečno velika stanovanja
Mojca Žižek Mesarec iz nepremičninske družbe Galea nepremičnine poudarja, da je povpraševanje po nepremičninah v Mariboru letos razmeroma raznoliko. Mlade družine pogosto iščejo dvosobno ali trisobno stanovanje, medtem ko je pri tistih, ki iščejo nepremičnino za investicijo, največ zanimanja za manjše enote, kot so garsonjere in enosobna stanovanja. Raste tudi povpraševanje po manjših družinskih hišah, a je njihova ponudba na trgu zelo omejena.
Podobno opažanje deli Aljaž Berginc iz 24nep, ki poudarja povečano zanimanje za novogradnje. "Kupci so pri novih stanovanjih previdnejši, saj opažamo padec kakovosti gradnje v zadnjih letih," dodaja. Kljub temu je povpraševanje po novogradnjah bistveno večje kot po rabljenih stanovanjih, zlasti zaradi energetskih standardov in manjših stroškov vzdrževanja. Po njegovih besedah so najbolj priljubljene lokacije v Mariboru mestno jedro, Tabor, Magdalena, Studenci in Nova vas.
Vasja Crnjakovič, direktor RE/MAX Nepremičnine Maribor in vodja agencije v Celju, izpostavlja, da gredo najbolj "za med" stanovanja povprečne velikosti, torej okoli 60 kvadratnih metrov. "To so največkrat dvo- ali trisobna stanovanja," pravi in poudarja, da je povpraševanje po najemnih stanovanjih prav tako zelo visoko, a je ponudba na tem področju izrazito šibka.
Na voljo več kot 350 stanovanj
Eden glavnih izzivov na mariborskem nepremičninskem trgu ostaja neustrezno razmerje med povpraševanjem in ponudbo. Po podatkih nepremičninskih portalov je v Mariboru in okolici trenutno na voljo več kot 350 stanovanj. Najdražje stanovanje se prodaja za 2,1 milijona evrov, najcenejše pa za 32.000 evrov. Kljub povpraševanju pa se veliko nepremičnin prodaja že dalj časa, kar je posledica previsoko zastavljenih cen.
"Časi, ko so ljudje brezglavo kupovali nepremičnine, so mimo," ugotavlja Mojca Žižek Mesarec. Kupci si danes vzamejo več časa za premislek, ogledajo si več nepremičnin in primerjajo ponudbo. Kljub temu se kakovostne nepremičnine na atraktivnih lokacijah hitro prodajo. Po besedah Borisa Lajha, direktorja in nepremičninskega posrednika agencije Century 21 Maribor City, imajo številni nepremičninski posredniki sezname strank, ki čakajo na točno določeno nepremičnino.
Pri družinskih hišah pa je zgodba podobna. Vasja Crnjakovič opozarja, da številni kupci iščejo hiše v vrednosti do 250.000 evrov, a jih v Mariboru za to ceno skoraj ni mogoče najti. Kupci so zato pogosto primorani iskati nepremičnine v okolici mesta, tudi 10 ali 15 kilometrov iz Maribora.
Cena odvisna tudi od lokacije
Cene nepremičnin v Mariboru so v zadnjih letih močno narasle. Povprečna cena za kvadratni meter rabljenega stanovanja je 2300 evrov, novogradnje pa od 2400 do 3100 evrov. Cene se razlikujejo glede na lokacijo, velikost, tip gradnje in stanje nepremičnine.
Branko Potočnik iz Insa nepremičnin pojasnjuje, da so cene rabljenih nepremičnin nekoliko dostopnejše kot pri novogradnjah, vendar so v zadnjem obdobju razlike med njimi manj izrazite. "Cene rabljenih stanovanj se začnejo pri okoli 2000 evrih na kvadratni meter, pri novogradnjah pa se cena giblje med 2400 in 3200 evri," pravi. Daniel Angel Sauli iz KW Slovenia ocenjuje, da je kvadratni meter v najboljših novogradnjah vreden tudi do 3500 evrov.
Na prvem mestu je še vedno cena
Čemu trenutno kupci namenjajo največjo pozornost? Vasja Crnjakovič na prvo mesto postavi ceno, na drugo lokacijo, na tretje tloris, sledijo urejenost oziroma stanje objekta, možnost parkiranja. "Če nepremičnina ustreza vsem kriterijem, so kupci zanjo pripravljeni odšteti tudi več," dodaja sogovornik.
Kdaj je povpraševanja največ?
Dogajanje na nepremičninskem trgu ni več tako izrazito sezonsko kot nekoč. Kljub temu se pomlad pogosto izkaže za obdobje povečanega povpraševanja, poudarja Mojca Žižek Mesarec. "Pomlad vedno znova prinese preporod, ne le v naravi, ampak tudi na trgu nepremičnin," opaža. Poleti, zlasti v času dopustov, se dinamika na trgu nekoliko umiri, vendar takrat naraste povpraševanje po počitniških nepremičninah.
Da je dogajanje na trgu nepremičnin pestro ne glede na letni čas, nam zatrdi tudi Boris Lajh. "Morebiti se interes nekoliko zmanjša zgolj v času daljših praznikov, ki podaljšujejo konce tednov, ko si Slovenci tradicionalno privoščijo krajše počitnice in obiskujejo svojce. Tudi na vrhuncu poletne sezone veliko ljudi bolj razmišlja o oddihu in ne toliko o nakupu ali prodaji nepremičnine." Se pa takrat poveča povpraševanje po počitniških nepremičninah, opaža tudi Branko Potočnik. Po njegovih besedah prav lepo vreme in zelena okolica nekoliko vplivata na prodajo počitniških objektov, tudi stanovanjske hiše v lepem, zelenem okolju so v toplejših dneh še bolj privlačne.
Na povpraševanje vplivajo tudi zunanji dejavniki. Lajh izpostavlja, da je lani avgustovska ujma na Savinjskem začasno ohromila prodajo nepremičnin, vendar se je trg kmalu vrnil na običajno raven, kar nam potrdi tudi Vasja Crnjakovič, dober poznavalec celjskega nepremičninskega trga. Po njegovih besedah so nepremičnine na Savinjskem še vedno zelo iskane. Še več, zatrjuje, da je povpraševanje po nepremičninah primerljivo s povpraševanjem v urbanih središčih po vsej Sloveniji. "V okolici Braslovč, Mozirja, Velenja, Žalca, Celja, Laškega … se še vedno prodajajo hiše, stanovanja, veliko je povpraševanje po dobrih zazidljivih zemljiščih," našteva Crnjakovič. Ob tem pa tudi sam priznava, da je pri kupcih opaziti nekoliko večjo previdnost, predvsem pri nakupu zemljišč ali hiš v bližini vodotokov oziroma na območjih, prizadetih v lanskih poplavah. "Preden kupci naredijo korak v smeri nakupa, preverijo lokacijsko informacijo in se tako sami prepričajo o morebitnih poplavnih območjih. Vendar pa številne občine v svojih lokacijskih informacijah še niso upoštevale lanskih avgustovskih poplav, kar je slabo. Prav tako tudi ARSO," je kritičen Crnjakovič.
Vpliv obrestnih mer na trg
Pomemben dejavnik, ki vpliva na povpraševanje po nepremičninah, pa so so tudi obrestne mere bančnih posojil. "V prvih treh mesecih lanskega leta je bilo zaznati padec povpraševanja po stanovanjih, zmanjšala se je tudi prodaja, in sicer je število transakcij na ravni Slovenije upadlo za 28 odstotkov, v Mariboru pa za še nekoliko več - 39 odstotkov. Letošnje leto, ko so tudi banke potegnile zavoro in omilile pogoje, je bistveno drugače - trg deluje brez šokov, število transakcij je dobro," ocenjuje trenutno stanje na trgu nepremičnin Crnjakovič. Da prav postopno zmanjševanje obrestnih mer bančnih posojil dodatno spodbuja investicijsko dinamiko na trgu, je prepričana tudi Mojca Žižek Mesarec.
Kdo se odloča za najem?
Ker se danes tudi mladi hitreje osamosvajajo od svojih staršev in za prvo streho nad glavo izberejo nepremičnino, ki jo najemajo, se je, kot opaža Vasja Crnjakovič, v zadnjem času močno povečalo zanimanje za najem stanovanj in hiš. Prav tako je najem zanimiv za številne delavce, ki so z družinami prišli delat in živet k nam iz tujine. A najemnine na zasebnem najemnem trgu so tudi zaradi vse večjega interesa visoke: za mesečni najem dvosobnega stanovanja z balkonom je treba odšteti več kot 500 evrov.
Slovenski odnos do nepremičnin
Slovenci ostajamo močno navezani na lastniške nepremičnine. Boris Lajh, direktor in nepremičninski posrednik agencije Century 21 Maribor City, izpostavlja, da si mladi na začetku samostojne poti najprej poiščejo manjše najemno stanovanje, kasneje pa zaradi družinskih potreb iščejo večje nepremičnine. "Stanovanja in hiše na atraktivnih lokacijah ter dobro vzdrževane nepremičnine se še vedno hitro prodajo," pravi Lajh.
Ko otroci odrastejo, pa starši pogosto prodajo večje stanovanje ali hišo ter se preselijo v manjše, obvladljivejše bivalne enote. Tako pridobijo tudi finančna sredstva, ki jih lahko namenijo svojim potomcem ali dodatnim potrebam.
Boris Lajh ugotavlja, da priložnost v večjem zanimanju za najem nepremičnin zaznavajo tudi številni investitorji, ki se ukvarjajo z najemništvom: "Manjša stanovanja nemudoma, običajno še preden pridejo na trg, rezervirajo večji in manjši investitorji, ki nato ta stanovanja ponudijo v najem. In ta stanovanja najbolj iščejo tudi posamezniki, ki si poskušajo rešiti stanovanjski problem, gre za eno-, dvo- in manjša trisobna stanovanja. To velja tako za novogradnje kot tudi za rabljene nepremičnine." Da je lov na investicijska stanovanja vse bolj aktualen, zaznava tudi Mojca Žižek Mesarec, ki je ocenila, da so letos, zlasti na začetku leta, prevladovali investitorji na trgu stanovanj, ki so iskali priložnosti za naložbe. "To je odraz trenutnih ekonomskih razmer, kjer naraščajoča inflacija zmanjšuje vrednost denarja in posledično postajajo nepremičnine ena varnejših naložbenih opcij," je prepričana nepremičninska posrednica.
