Klara Širovnik
Vlada je v koalicijski pogodbi za obdobje med letoma 2022 in 2026 med obljube zapisala zagotovitev 20.000 novih javnih najemnih stanovanj do leta 2030. Ta bi bila dobrodošla, saj naj bi po zadnjih podatkih v Sloveniji primanjkovalo najmanj 15.000 stanovanj, od tega okoli 11.000 javnih. Primanjkljaj je največji v ljubljanski, koprski, mariborski in celjski občini.
Glede zagotavljanja stanovanj je koalicija pod vodstvom Roberta Goloba ob nastopu mandata podala še več ohlapno opredeljenih obljub. Napovedali so takojšnjo pripravo "kriznega načrta", ponovno vzpostavitev posebnega organa za koordinacijo stanovanjske politike, prenovo dotrajanega stanovanjskega fonda, prenos za stanovanjsko gradnjo primernih nepremičnin iz DUTB na Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS), zaostritev pogojev za platformno turistično oddajanje in ureditev rasti najemnin.
Ministrstvo za solidarno prihodnost bi se moralo prvenstveno ukvarjati prav s stanovanjsko problematiko, saj je bilo ustanovljeno s tem namenom. Ko so se že oktobra 2022 porajali očitki, da se dogovor o zagotavljanju novih neprofitnih stanovanj krši, je vlada to ovrgla z besedami, da se dejansko "pospešeno uresničuje". To ne drži. Danes ugotavljamo, da so koalicijski partnerji od sedmih naštetih "stanovanjskih obljub", ki smo jih tudi podrobneje analizirali, po dveh letih delovanja uresničili le eno, pa še ta je zgolj organizacijskega značaja.
Časnik Večer ob tem opozarja, da je v koalicijski pogodbi navedenih še več obljub, vezanih na stanovanja. Vendar pa je njihovo uresničevanje zaradi ohlapnosti zapisa težko preverljivo oziroma nepreverljivo.
Seznam "kršenih šest" se začne z največjo obljubo
Zataknilo se je že pri najbolj medijsko odmevni in ambiciozni obljubi o 20.000 stanovanjih do leta 2030. Da je koalicija ob nastopu dejansko govorila o letnici 2030 in ne o kakšnem drugem časovnem roku, lahko preverimo v več virih: najbolj povedna je že omenjena koalicijska pogodba, ta podatek je naveden tudi v spletnih poročilih koalicijske Levice, o tovrstnih zagotovilih vlade pa so poročali tudi kredibilni mediji.
Po novem pa je gradnja obljubljenih 20.000 stanovanj načrtovana za obdobje 2025–2035, kar pomeni, da se bo začela šele po koncu mandata te vlade. Ko smo na ministrstvu za solidarno prihodnost vprašali, zakaj ne upoštevajo dane obljube, so odgovorili, da spoštujejo zastavljene cilje in da "bodo do konca mandata začeli graditi 2000 stanovanj na leto (skupno 5000)". Ker je bilo v javnosti večkrat jasno povedano, da bo 20.000 stanovanj zgrajenih do leta 2030, v koalicijski pogodbi zapisano obljubo označujemo kot prelomljeno, saj se gradnja zamika in do leta 2030 ne bo izvedena.
Koalicija ob nastopu delovanja prav tako ni navedla, da bo za uresničitev te ambiciozne stanovanjske obljube potrebovala vsaj dva mandata. Zdaj pa je že sam začetek uresničevanja prvega cilja premaknjen prav v fiktivni drugi mandat.
Čeprav je na zadnjem koalicijskem vrhu Robert Golob povedal, da so si ob sestavi vlade partnerji "zadali zelo ambiciozne cilje za dva mandata", to pomembno opozorilo ob nastopu leta 2022 in ob objavi koalicijske pogodbe javnosti ni bilo jasno sporočeno.
Obljubili so tudi takojšnjo oblikovanje kriznega stanovanjskega načrta. Konkretna koraka do izgradnje večje količine stanovanj predstavljata predvsem ureditev zemljišč ter večje in konsistentno financiranje. Vendar pa je koalicija šele junija 2024 oblikovala tako imenovan "sistemski vir financiranja javne najemne gradnje", ki naj bi v obdobju 2025–2035 za stanovanjske projekte po državi zagotavljal 100 milijonov evrov letno, kar naj bi v desetletnem obdobju naneslo milijardo evrov. Zakon o financiranju javnih najemnih stanovanj bo sicer zaživel šele v začetku leta 2025. Tudi obljube o "nemudni pripravi kriznega načrta" torej niso izpolnili.
Ob napovedanem financiranju se poraja vprašanje, koliko stanovanj je ob znesku 100 milijonov evrov letno in nihajočih cenah v gradbeništvu v obdobju do leta 2030 sploh mogoče zgraditi. Da se med posameznimi lokacijami razlikujejo predvsem stroški zemljišča, same gradnje (ob pogoju primerljivih projektov) pa mnogo manj, pojasni dr. Andreja Cirman, redna profesorica na Katedri za denar in finance na Ekonomski fakulteti UL. Težave pri izgradnji napovedanih 20.000 stanovanj do leta 2030 ne vidi v gradbeništvu, ki se sicer sooča s kadrovskimi težavami, ampak v zagotavljanju za gradnjo primerno opremljenih zemljišč. "Glede na trajanje postopkov bi morali praktično že imeti pripravljena in opremljena zemljišča za vse te projekte, a bojim se, da jih nimamo," pravi in dodaja, da ne v proračunu ne v kapaciteti zadolževanja javnih skladov žal ne vidi zadostnih sredstev za izgradnjo tako visokega napovedanega števila stanovanj. "Posebej ob izzivih slabšanja dinamike mednarodnega poslovnega okolja in padajočih stopenj gospodarske rasti, pogajanjih o plačnem sistemu ipd. pa se bojim, da bodo prioriteto dobili drugi nameni," dodaja.
Čeprav je aktualna vlada ob nastopu mandata napovedovala uvedbo nepremičninskega davka, konkretnih predlogov o tem za zdaj še nima. Dr. Cirman dodaja, da trdno podpira nepremičninski davek, vendar pa v progresivno izvedbo težko verjame, saj je slednjo operativno zelo težko izpeljati. Boji se, da bo učinek progresije zgolj to, da bomo v Sloveniji začeli množično seliti nepremičnine na podjetja, družinske člane ipd. "Mnoge všečne rešitve niso nujno tudi sistemsko izvedljive na način, da z ukrepom v sistemu ne naredimo več stroškov kot koristi," opozarja.
Direktor Stanovanjskega sklada RS Črtomir Remec ob tem poudarja, da obljubljenih 100 milijonov evrov na leto prav tako ne bo zadostovalo za financiranje vseh projektov občin in skladov, saj njihove vrednosti bistveno presegajo ta znesek. "Za ilustracijo: samo naša največja projekta Podutik – Glince v Ljubljani in Novo Pobrežje v Mariboru s cca. 800 stanovanji za izvedbo zahtevata 150 milijonov evrov." Podobno kot dr. Cirman tudi sogovornik Remec spomni, da je nujni predpogoj gradnje obljubljene mase stanovanj dovolj primernih zemljišč, poleg tega pa bo po njegovih besedah potrebna tudi bolj stimulativna davčna politika. "Vse skupaj lahko privede do intenzivnega stanovanjskega gospodarstva, ki bo omogočilo izpolnitev zastavljenega cilja."
Glede na to, da je koalicija obljubila sistemski vir financiranja, smo preverili, kje bodo 100 milijonov evrov za stanovanja dejansko dobili. Za ta namen ne bo uveden noben nov davek, pojasnjujejo. Ta letna vsota je po njihovih besedah že zagotovljena v proračunu, in sicer iz bilance B državnega proračuna.
Kaj pa zemljišča? V letu 2023 so na ministrstvu izvedli terenske obiske in ugotovili, da so po državi zagotovljena zemljišča za skupno 5000 stanovanj. Poudarjajo pa, da so zemljišča v različnih razvojnih fazah, "zato težko govorijo o natančnem številu". To oceno so sicer pridobili še preden so napovedali, da bodo za stanovanjsko gradnjo letno namenili 100 milijonov evrov. "Ta premik v stanovanjski politiki bo po naših ocenah spodbudil lokalne sklade in občine, da bodo začeli pripravljati nova zemljišča in stanovanjske projekte", pravijo. Nove serije terenskih obiskov in anketiranj načrtujejo za prihodnje leto.
Kaj pa prenova fonda in "Airbnb problematika"?
Danih obljub je še več. Ugotavljamo, da je bila doslej v celoti izpolnjena le obljuba o vzpostavitvi posebnega organa za koordinacijo stanovanjske politike. Tudi ta je sicer začel delovati šele letos, ko se je februarja 2024 odvila prva seja stanovanjskega sveta, posvetovalnega telesa ministra. Glavni namen novoustanovljenega sveta je sooblikovanje nove stanovanjske politike. Na prvi seji so sodelujoči potrjevali že znane trditve, da je treba povečati stanovanjski fond, regulirati rast najemnin in podobno. Zdaj se srečujejo na dva meseca.
Temeljna obljuba je bil tudi prenos za stanovanjsko gradnjo primernih nepremičnin z DUTB na Stanovanjski sklad Republike Slovenije. Na ministrstvu danes odgovarjajo, da prenos zemljišč za zdaj ni predviden. Obljuba je torej neuresničena. Ob tem velja omeniti, da je vlada konec leta 2022 DUTB pripojila Slovenskemu državnemu holdingu.
Obljubili so tudi prenovo stanovanjskega fonda. Danes pravijo, da prenovo izvajajo stanovanjski skladi in občine, ki adaptacije stanovanj načrtujejo v skladu s svojimi letnimi finančnimi načrti. Kakršen koli način (so)financiranja po naših informacijah še ni določen. Obljuba je neuresničena.
Pa omejitev rasti najemnin? "Še proučujemo možnosti za izvedbo vzpostavitve tovrstne regulacije." Obljuba je neuresničena.
In zaostrovanje pogojev za platformno turistično oddajanje v mestih, kjer stanovanj najbolj primanjkuje? Pogoji za omejitev kratkoročnega oddajanja stanovanj prek spletnih platform, kot sta Booking in Airbnb, še niso začeli veljati, pravijo na ministrstvu. Obljuba je prav tako neuresničena.
