"Pred dnevi me je obiskal najemodajalec, s katerim sva imela korekten odnos. Povedal mi je, da se moram v roku enega meseca izseliti iz stanovanja, v katerem živim že dobri dve leti," svojo zgodbo pripoveduje Markus iz Maribora. Kot razlog mu je lastnik navedel ločitev od žene in pojasnil, da se namerava v stanovanje preseliti sam, saj nima kam.
Ker najemna pogodba velja do oktobra letos, Markusa zanima, ali lahko najemodajalec od njega zahteva izselitev že v enem mesecu. "Sploh če upoštevamo, da stanovanj za najem v Mariboru ni ravno v izobilju. Za primerno stanovanje moraš imeti srečo ali pa ga iskati precej časa," dodaja.
Kaj pravi zakon?
Odgovor smo poiskali pri Najemniškem SOS, kjer pojasnjujejo, da zakon res predvideva izjemo, ko lahko lastnik predčasno odpove najemno pogodbo. Gre za primer, ko lastnik stanovanje potrebuje za lastne stanovanjske potrebe ali potrebe ožjih družinskih članov, kar v primeru bralčevega najemodajalca ob ločitvi tudi drži.
V takšnem primeru lahko najemodajalec pogodbo predčasno odpove, vendar ne z enomesečnim, temveč z 60-dnevnim odpovednim rokom. Ob tem pa mora najemniku zagotoviti drugo primerno stanovanje, ki je po bistvenih lastnostih primerljivo s sedanjim, stroške selitve pa mora kriti lastnik. Tega pa Markusu najemodajalec ob zahtevi za selitev iz stanovanjai ni ponudil. Bi pa moral, so jasni pri Najemniškem SOS.
Ker je enostranskih odpovedi najema kljub pogodbam v Sloveniji veliko, nas je zanimalo tudi, v katerih primerih lahko lastnik odpove pogodbo. "Predčasna odpoved je mogoča tudi, če najemnik krši pogodbo ali zakonsko določene odpovedne razloge. Vendar tudi v tem primeru lastnik ne more zahtevati takojšnje izselitve," navajajo pri Najemniškem SOS.
Lastnik lahko uveljavlja lastne stanovanjske potrebe, vendar mora spoštovati zakonski postopek: 60-dnevni odpovedni rok
"Najprej mora najemnika pisno opozoriti - pri tem velja tudi elektronsko sporočilo -, navesti kršitev ter določiti rok za odpravo nepravilnosti, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Če najemnik kršitev odpravi, razlog za odpoved odpade."
Če kršitve najemnik v tem času ne odpravi, lahko lastnik odpove pogodbo, pri čemer začne teči odpovedni rok, ki prav tako ne sme biti krajši od 60 dni. Izjema je neplačevanje najemnine ali stroškov, kjer zakon dopušča takojšnjo odpoved.
Samovoljna izselitev ni dovoljena
Pri Najemniški SOS opozarjajo še, da lastnik stanovanja najemnika ne sme samovoljno izseliti. Če se najemnik po izteku odpovednega roka ne izseli, mora lastnik sprožiti sodni postopek. Izselitev lahko nato izvede le pooblaščena oseba, na primer sodni izvršitelj ali policija.
To pa pogosto povzroča skrbi med najemodajalci. Na družabnih omrežjih je mogoče zaslediti primere razočaranja in jeze lastnikov stanovanj, ko najemnika zaradi neplačevanja stroškov ne morejo enostavno izseliti, temveč se morajo obrniti na policijo in sodnega izvršitelja, postopki pa lahko trajajo dlje časa. K temu pogosto prispeva tudi veljavna zakonodaja.
V Najemniškem SOS tudi ugotavljajo, da se v zadnjem času pri najemu stanovanjskih nepremičnin pojavljajo pogodbe v obliki notarskega zapisa ali z notarsko overjenim podpisom, ki naj bi omogočale neposredno izvršljivost. Poudarjajo, da to ne pomeni, da se lahko odpoved najemne pogodbe izvede brez sodišča. Stanovanjska zakonodaja je namreč jasna: odpoved pogodbe in izselitev sta mogoči le po sodni poti. Notarski zapis lahko velja za druga določila pogodbe, ne more pa zaobiti zakonskih pravil glede odpovedi najema, še dodajajo.
Kaj torej vse to pomeni za Markusa? V primeru našega bralca lahko lastnik uveljavlja lastne stanovanjske potrebe, vendar mora spoštovati zakonski postopek: 60-dnevni odpovedni rok, zagotovitev primernega nadomestnega stanovanja ter kritje stroškov selitve. Zahteva po izselitvi v enem mesecu zato po pojasnilih strokovnjakov ni skladna z zakonodajo.
