Državni zbor je prižgal zeleno luč novemu zakonu o gostinstvu, ki je že ob predstavitvi sprožil burne odzive javnosti predvsem zaradi posebne ureditve za oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem. Državni sekretar Matevž Frangež je ob tem pojasnil namen ukrepa: "Zakaj uvajamo regulacijo kratkotrajnih najemov? Zato, da mladim slovenskim družinam zagotovimo dostopnost stanovanj." 

Na ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport poudarjajo, da se z regulacijo kratkoročnega najema odzivajo na izrazit porast tovrstne dejavnosti, ki vpliva na rast cen nepremičnin in zmanjšuje dostopnost dolgoročnih najemov. "Zakon to dejavnost ureja celoviteje. Oddajanje bo dovoljeno le pod pogoji, ki zagotavljajo večjo preglednost in varstvo interesov lokalnega prebivalstva. Za opravljanje dejavnosti bodo obvezni vpis v register nastanitvenih obratov, pridobitev identifikacijske številke in soglasje lastnika oziroma solastnikov stanovanja," so pojasnili. 

Janković: Oddaja le julija in avgusta

Sprva je zakon predvideval omejitev kratkoročnega oddajanja na 30 dni na leto, razen če bi občina odločila drugače. Vendar se je po javni razpravi, številnih pripombah občin in ostremu odzivu sobodajalcev, ki so opozarjali, da jih zakon praktično izključuje, predlog spremenil.

Novi zakon zdaj določa splošno omejitev števila dni oddajanja stanovanj v kratkoročni najem - največ 60 dni v koledarskem letu. Pomembno pa je poudariti, da bo ta omejitev veljala le v občinah, kjer obstaja visoko tveganje negativnega vpliva te dejavnosti na stanovanjski trg. Vlada bo do 31. januarja 2026 z uredbo določila kriterije za določitev takih občin, nato pa bosta ministra za stanovanjsko politiko in gostinstvo do 30. aprila 2026 objavila seznam občin, za katere bo ta omejitev veljala v naslednjih dveh letih. Te občine bodo lahko same določile trajanje dovoljenega najema v razponu med 30 in 270 dni na leto. K takšni odločitvi se, denimo, nagiba Občina Piran. Občine, ki ne bodo na seznamu, bodo lahko določile omejitev, ki pa ne sme biti krajša od 60 dni.

Da pričakujejo uvrstitev na seznam občin z večjo regulacijo kratkoročnih najemov, so nam potrdili v kabinetu ljubljanskega župana Zorana Jankovića. Ta je že večkrat napovedal, da bo kratkoročno oddajanje stanovanj prek platform, kot je Airbnb, v prestolnici dovoljeno le v juliju in avgustu - v obdobju, ko je turistov največ, študentov pa najmanj. "Ljubljana je med najbolj turistično obiskanimi občinami v Sloveniji, hkrati pa beležimo največji primanjkljaj stanovanj za prebivalce," so nam pojasnili na Mestni občini Ljubljana.

V Kopru bodo začeli analizo

Iz kabineta celjskega župana Matije Kovača so sporočili, da ne opažajo večjega vpliva kratkoročnih turističnih najemov na dostopnost stanovanj. "Zato v tem trenutku težko ocenjujemo, ali bomo uvrščeni na seznam občin z večjo regulacijo kratkoročnih najemov," so še dejali. Drugače razmišljajo v Kopru, kjer pozdravljajo namero ministrstva za gospodarstvo, da uredi področje kratkotrajnega oddajanja stanovanj. Kot pravijo, gre za problematiko, ki povzroča pomanjkanje stanovanjskih enot in izseljevanje prebivalk in prebivalcev iz mestnega jedra. "Po sprejetju zakona bo občina pristopila k podrobni analizi stanja, nosilnih zmožnosti prostora, javnega interesa in interesa nastanitvenih ponudnikov ter nato sprejela odločitev o morebitnih ukrepih za dosego primernega ravnotežja," so pojasnili. 

Obenem poudarjajo, da se zavedajo, da je sobodajalstvo nepogrešljiv sestavni del turistične ponudbe destinacije in pomemben vir prihodkov občank in občanov. "Je pa za našo skupnost življenjskega pomena tudi, da učinkovito zaustavi trend spreminjanja stanovanjskih enot oziroma bivališč občank in občanov v stalne turistične nastanitve," so dodali.

Ali se bo na seznamu rizičnih občin znašla tudi Mestna občina Maribor? Iz kabineta župana Saše Arsenoviča so sporočili, da ne pričakujejo uvrstitve na seznam občin z večjo regulacijo kratkoročnih najemov. Vendar dodajajo, da bodo pozorno spremljali kazalnike, kot so visoka nedostopnost stanovanj in velik obseg kratkoročnih najemov. Če bi se pojavila večja tveganja, bi to lahko pomenilo uvrstitev na seznam tudi za Maribor. Ob tem na občini poudarjajo, da si prizadevajo za uravnotežen pristop med sobodajalstvom in dostopnostjo stanovanj, z jasnim ciljem izboljšanja stanovanjske situacije in dolgoročne vizije razvoja mesta.

"Priljubljenost kratkoročnih najemov preko platform, kot sta Airbnb in Booking, dodatno spodbuja povpraševanje po nepremičninah, kar dviguje cene in zmanjšuje dostopnost stanovanj za dolgoročni najem. To najbolj prizadene socialno šibkejše skupine in mlade družine," so še dodali. Po njihovem mnenju bi večjo dostopnost dolgoročnih najemov omogočile tudi zakonodajne spremembe, ki bi bolje zaščitile najemodajalce in uvedle davčne spodbude, denimo nižje davčne stopnje za dolgoročne najeme.

Več dela za inšpektorje?

Po novem zakonu o gostinstvu bo nadzor nad kratkoročnimi najemi v pristojnosti občinskih inšpekcijskih služb. Mestna občina Maribor se na to že pripravlja z vzpostavitvijo postopkov za izdajo občinskih soglasij, krepitvijo inšpekcijskih kapacitet in pripravo podzakonskih aktov, ki bodo omogočili učinkovito izvajanje zakonodaje. Na Mestni občini Celje bodo zakon najprej podrobno preučili in se nanj ustrezno odzvali - tako z vidika morebitne uvrstitve na seznam občin z večjo regulacijo kot tudi glede priprave na nove naloge občinskega nadzora. Precej bolj kritični so v Mestni občini Ljubljana, kjer menijo, da izvajanje nadzora ne bi smelo pasti na ramena občinskih inšpektorjev. Kot poudarjajo, bi morala biti za nadzor odgovorna država, saj razpolaga z ustreznimi viri in mehanizmi.

Za podporo učinkovitemu nadzoru bo posodobljen tudi državni register nastanitvenih obratov, ki bo povezan s katastrom nepremičnin in bo omogočal začasni preklic identifikacijske številke, če bo ponudnik presegel dovoljeno število dni oddajanja. Zakon poleg tega uvaja obveznost objave začetka dejavnosti in vidne oznake (nalepke) na vhodu v stavbo. Pri oglaševanju in sklepanju pogodb na daljavo bo obvezna uporaba veljavne identifikacijske številke nastanitvenega obrata. Uvedena so tudi nova pravila glede kapacitete: dovoljen bo en gost na osem kvadratnih metrih bivalne površine, pri čemer je največje dovoljeno število gostov 15 na stanovanje. 

Predlagano regulacijo podpirajo številne organizacije, med njimi Turistično gostinska zbornica Slovenije, Inštitut Danes je nov dan, Inštitut za politike prostora, Zavod Open, Pravna mreža za varstvo demokracije, Mladinski svet Slovenije in Zveza tabornikov Slovenije. Po njihovem mnenju je regulacija nujna, a nekateri, kot Tadej Štrok z Inštituta Danes je nov dan, opozarjajo, da prihaja prepozno in je še vedno premalo stroga.

"Žalosti nas, da bodo polni učinki zakona začeli veljati šele leta 2027, torej v času naslednje vlade. Glede na akutnost stanovanjske krize in dolgoletno pripravo zakona se nam dodatno zavlačevanje zdi neodgovorno. Nenazadnje bo prihodnja vlada lahko vse omejitve odpravila, še preden bodo sploh začele veljati," opozarja Štrok.

Na Dunaju omejili na 90 dni, v Parizu na 120

Na drugi strani pa se največji nasprotniki regulacije - Združenje lastnikov nepremičnin, Zavod Gostoljubnost slovenskih domov in Združenje sobodajalcev - s sprejetimi ukrepi nikakor ne strinjajo. Katja Rezman iz Združenja sobodajalcev meni, da je splošna omejitev na 60 dni povsem nesprejemljiva, še posebej pa opozarja na način implementacije.

"Sobodajalec bo šele dva meseca pred koncem leta izvedel, pod kakšnimi pogoji bo lahko posloval v prihodnjem letu. Gre za popoln paradoks. Ne razumemo, kako si ministrstvo predstavlja, da bi turistična panoga v takšnih pogojih sploh lahko delovala," je dejala. V združenju napovedujejo, da se bodo proti "absurdnemu in nesprejemljivemu zakonu" borili z vsemi zakonitimi sredstvi. "Upanje umre zadnje, a če bo treba, bomo zaščito pravic iskali tudi na ustavnem in evropskem sodišču," sporočajo.

Opozarjajo tudi, da naj bi ministrstvo za solidarno prihodnost, ki si po njihovih besedah pridržuje pristojnost za določanje kriterijev "rizičnih občin", doslej ignoriralo vse njihove pobude za srečanje, pa tudi stik z matično politično stranko. Po mnenju Rezmanove je takšna ureditev z vidika ustavnega prava sporna, saj naj bi ustavni pravniki opozarjali, da je postopek določanja "rizičnih občin" preveč arbitrarno zastavljen, s čimer se temeljne pravice urejajo s podzakonskimi akti.

"V praksi to pomeni, da bo dejavnost vzdržna le za tiste sobodajalce, ki večino leta oddajajo študentom. Takšnih je sicer kar nekaj, a to je diskriminatorno do tistih, ki zaradi vrste nepremičnine ali lokacije te možnosti nimajo. Nedvomno bo to vodilo tudi v padec kakovosti nastanitev, čeprav naj bi zakon prav dvig kakovosti postavljal kot enega od glavnih ciljev," je še dodala.

Sobodajalci poudarjajo, da je slovenska ureditev med najstrožjimi v Evropi, saj velja za celotno državo. Kot primere navajajo Berlin in Dunaj, kjer je kratkoročno oddajanje omejeno na 90 dni, ter Pariz, kjer je dovoljeno do 120 dni na leto, vendar brez posebnih dovoljenj.