Sanja Verovnik
V mestih se bije nova bitka - bitka za parkirni prostor. Skorajda ni več stanovanjskega naselja, kjer ne bi vsaj del dneva vladal parkirni kaos. Število avtomobilov se je v zadnjih desetletjih izjemno povečalo, parkirna infrastruktura pa je v večini urbanih območij ostala v prejšnjem stoletju. V Sloveniji danes skoraj vsaka družina razpolaga z dvema voziloma, v starejših soseskah pa na stanovanje pogosto pripada le eno ali celo nobeno lastniško parkirno mesto. Zato so parkirna mesta in garaže postali zaželeno blago - za nakup in tudi za najem.
Največ zanimanja za parkirne prostore v Ljubljani že tradicionalno zaznavajo v gosteje poseljenih urbanih središčih. "Povpraševanje je največje tam, kjer je veliko stanovanjskih ali poslovnih enot, kar posledično pomeni občutno pomanjkanje javnih in tudi zasebnih parkirnih mest, torej v središčih večjih mest in večjih stanovanjskih soseskah," pojasnjuje Alen Komić iz agencije ABC Nepremičnine. Podobna slika se kaže tudi v Mariboru. Marina Sreš iz nepremičninske agencije Century 21 Maribor City izpostavi, da so najbolj iskana parkirna mesta v središču mesta, v okolici poslovnih objektov z nezadostnim številom parkirišč ter v stanovanjskih soseskah, kjer je parkiranje na javnih površinah močno oteženo. Med najbolj zaželene lokacije sodijo center mesta, okolica UKC Maribor, Koroška vrata (objekta Koroški veter in Dravske terase) ter območje Betnave, kjer stolpnice Mariborske metropole ob Ulici Eve Lovše kar kličejo po dodatnih parkirnih rešitvah.
Obstajajo seznami kupcev
"Povečano povpraševanje je predvsem posledica pomanjkanja ponudbe. V središču mesta pa tudi dejstva, da starejši stanovanjski objekti ob izgradnji niso predvidevali zadostnega števila parkirnih mest za vse stanovalce. K situaciji dodatno prispevajo širitev območij plačljivih parkirišč, ukinitev tako imenovanih divjih parkirišč in uvedba posebnih mest za električna vozila," razlaga Sreševa. Največ zanimanja je za samostojne garaže v mestnem središču, ki jih kronično primanjkuje. "Na tako zelo iskanih lokacijah je prodajalec tisti, ki narekuje pogoje. V praksi to pomeni: ‘Če ne boš kupil ti, bo zagotovo sosed.’ V nekaterih soseskah obstajajo celo neuradni seznami potencialnih kupcev, ki bi garažo kupili takoj, če bi se pojavila na trgu," še dodaja. Pomembno je tudi, da lahko pripadajoče parkirno mesto ob prodaji stanovanja pomembno zviša njegovo ceno.
Tudi Dika Vranc iz družbe RE/MAX Nepremičnine Maribor opaža, da je največje povpraševanje po parkirnih prostorih prav v mestnem središču in v večjih stanovanjskih naseljih, kjer so možnosti parkiranja najbolj omejene. "Razpoložljivost parkirišč je v mestih omejena in že dolgo predstavlja resen izziv. Ljudje še vedno iščejo neplačljive možnosti parkiranja, a te so praktično izginile. Pri novogradnjah je število parkirnih mest zakonsko določeno in v prvi vrsti namenjeno stanovalcem, parkiranje zunanjih obiskovalcev pa se pogosto omejuje z zapornicami," opozarja nepremičninska posrednica. Hkrati pa ne gre spregledati tudi širših urbanističnih in okoljskih smernic. "Ne pozabimo, da gre trend trajnostnega razvoja mest v smeri omejevanja vožnje in parkiranja v centru, motiviranja ljudi k uporabi javnih prevoznih sredstev, koles, skirojev. Posledično parkiranje postaja ne le vedno večji izziv, temveč tudi priložnost za vlagatelje."
Kupiti ali najeti parkirno mesto?
Na vprašanje, ali se danes bolj splača garažo ali parkirni prostor kupiti ali najeti, Alen Komić odgovarja, da je odločitev v veliki meri odvisna od konkretne cene oziroma višine najemnine. "Če govorimo o dolgoročnem obdobju, je vsekakor bolj smiseln nakup. Z najemom ljudje običajno rešujejo začasne težave s parkiranjem na določeni lokaciji," pojasni. Po njegovih besedah pa je nakup garaže ali parkirnega mesta za marsikoga tudi edina realna možnost za investicijo v nepremičnino, saj je začetni kapital bistveno nižji kot pri nakupu stanovanja, hkrati pa je lahko donosnost celo višja.
"Primer: če bi nekdo v Ljubljani kupil deset parkirnih mest po 15.000 evrov in vsako oddal za 70 do 80 evrov mesečno, bi s tem zaslužil 700 do 800 evrov na mesec. To je odličen donos, zlasti če vemo, da je za 150.000 evrov v Ljubljani zelo težko kupiti stanovanje, kaj šele pričakovati tolikšno mesečno najemnino," še dodaja Komić.
Podobno razmišlja tudi Marina Sreš, ki ocenjuje, da je nakup garaže ali parkirnega mesta z namenom oddajanja lahko zanimiva in donosna naložba. "Po stroških lahko donosnost doseže šest do sedem odstotkov, kar je v povprečju več kot pri oddajanju stanovanj. Poleg nižjega osnovnega vložka so tu še minimalni vzdrževalni stroški - najemnik težje povzroči škodo, ni potrebe po prijavi bivališča, opremljanju prostora ali reševanju težav z izselitvijo ob neplačilu najemnine," našteva argumente za. Po njenem mnenju je nakup smiseln predvsem takrat, ko nameravate parkirni prostor uporabljati dolgoročno in ko se stroški nakupa povrnejo v razumnem času. Takšna naložba je razmeroma varna in tudi precej likvidna, pravi.
Dika Vranc ugotavlja, da večina ljudi še vedno kupuje parkirna mesta predvsem za lastne potrebe, a se v zadnjem času pojavljajo tudi majhni investitorji, ki jih zanimajo posamična parkirišča za oddajanje. "Najemnine za parkirna mesta v parkirnih hišah v Mariboru znašajo od 60 do 100 evrov na mesec. Vračilna doba nakupa se običajno raztegne na več kot deset let, v Ljubljani celo na 20 let," opozarja. Po njenem mnenju gre za najmanjši možni nepremičninski nakup za vlagatelje z manjšim kapitalom.
Na kaj morate biti pozorni?
Preden se odločite za nakup ali najem garaže ali parkirnega prostora, je pomembno upoštevati več dejavnikov, ki lahko vplivajo na varnost, pravno urejenost in dolgoročno uporabnost vaše investicije ali vsakodnevne rabe. "Najprej je ključno preveriti, ali ima garaža ustrezno gradbeno dovoljenje, še posebno, če gre za samostojno garažo. Kot pri vsaki drugi nepremičnini je nujen vpogled v zemljiško knjigo, kjer se preverijo lastništvo, morebitna bremena, plombe ali druge omejitve. Če gre za parkirno mesto v skupni garaži, je treba pogledati tudi status parcele oziroma dela stavbe," našteva Alen Komić. Opozarja tudi na pomembnost ocene dejanskega stanja objekta - ali so potrebna vlaganja ali obnova - in na nevarnost poplav: "Marsikatero podzemno parkirišče je bilo ob zadnjih poplavah poplavljeno, zato je smiselno preveriti, ali je na ogroženem območju." Pričakovani mesečni stroški (elektrika, upravljanje, vzdrževanje) so prav tako pomemben element presoje, še dodaja. Marina Sreš v ospredje postavi pomen mikrolokacije in vseh posebnosti parkirnega režima: "Preveriti je treba varnost lokacije, ali obstaja fizično varovanje, ali ima parkirno mesto ustrezne dimenzije, predvsem če želite parkirati večje vozilo, ter višino stropov v podzemnih garažah." Prav tako opozori na morebitna tveganja pri oddajanju: "Ob zamenjavi najemnika lahko izgubite enomesečno najemnino na leto ali pa prejmete nižji znesek od pričakovanega. Treba je upoštevati tudi davek na dohodek iz oddajanja in morebitni davek na premoženje. Poleg tega naj vlagatelji ocenijo, ali imajo sploh dovolj časa za aktivno ukvarjanje z oddajanjem." Sreševa svetuje, naj se kupci pred sklenitvijo posla obrnejo na nepremičninsko agencijo, pravnika ali notarja: "Strokovnjak vam bo preveril, ali ima parkirno mesto urejen dostop, ali obstajajo pravne ovire ali prepovedi razpolaganja ter ali je dokumentacija, vključno z gradbenim dovoljenjem, v celoti urejena." Na morebitne dodatne stroške pa opozori Dika Vranc: "Pozorni bodite tudi na operativne stroške, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), obveznosti do rezervnega sklada ..." Najemnikom svetuje, naj pred podpisom pogodbe preverijo, kateri stroški bodo na njihovi mesečni položnici in katere bo pokril najemodajalec.
Povpraševanje bo še raslo
Kakšni so obeti glede povpraševanja po parkiriščih? Naši sogovorniki so enotni - zanimanje za garaže in parkirna mesta bo ostalo visoko, v določenih delih pa se bo verjetno še povečalo. Sreševa meni, da bo povpraševanje v prihodnje ostalo stabilno ali celo raslo: "Ker je v mestnih središčih vse manj prostora in hkrati vse več prebivalcev, bodo parkirna mesta še naprej zelo iskana, še posebno na gosto poseljenih območjih. Res je, da bi lahko povečan trend dela od doma v nekaterih soseskah nekoliko zmanjšal potrebo po vsakodnevnem parkiranju, vendar zaradi splošnega pomanjkanja parkirnih kapacitet in priseljevanja v mesta tega vpliva v praksi ne pričakujem." Tudi Komić potrjuje, da je zanimanje v porastu: "Povpraševanje je vsako leto večje, to se jasno kaže tudi na cenah, ki so v zadnjih letih močno narasle - pogosto celo bolj kot cene stanovanj. Parkirna mesta so postala zelo iskana dobrina. V praksi se pogosto zgodi, da se stanovanje z lastniškim parkirnim mestom bistveno lažje in hitreje proda kot stanovanje brez njega." Vrančeva ocenjuje, da bo v mestnih središčih parkirnih mest še naprej kronično primanjkovalo, zato bo najem ostal priljubljena rešitev. "Na tem področju se odpira tržna niša, ki je zanimiva tudi za podjetne vlagatelje," sklene.
Kolikšne so cene?
Cene garaž in parkirnih mest so po besedah Marine Sreš iz podjetja Century 21 Maribor City odvisne predvsem od lokacije, starosti objekta in velikosti. Novejše in prostorne garaže v vzdrževanih objektih so dražje. Starejše garaže, zgrajene med 60. in 80. leti prejšnjega stoletja, so cenejše, ker so pogosto premajhne za sodobna vozila.
V Mariboru se cene rabljenih garaž gibljejo med 12.000 in 18.000 evri, v centru mesta pa lahko dosežejo tudi 25.000 evrov. Cena parkirnega mesta v starejši garaži je približno 12.000 evrov, pri novogradnjah pa znaša od 14.900 do 17.900 evrov, odvisno od velikosti parkirnega mesta. Cena zunanjih parkirnih mest pri novogradnjah se giblje med 7000 in 10.800 evri. Najemnine rabljenih garaž so od 80 do 100 evrov, medtem ko je za najem parkirnega mesta treba odšteti od 60 do 100 evrov.
V Celju so cene rabljenih garažnih prostorov od 18.000 do 23.000 evrov, cene parkirnih prostorov pa okoli 12.000 evrov. Garažo je možno najeti za 100 do 120 evrov, parkirno mesto pa v povprečju za 70 evrov na mesec.
V Ljubljani je treba za parkirno mesto v povprečju odšteti 23.000 evrov, v centru mesta pa 35.000 evrov. Rabljene garaže dosegajo cene od 30.000 do 40.000 evrov. Garažo je možno najeti za 110 do 150 evrov, parkirišča pa se oddajajo po ceni med 80 in 100 evri.
