Trg nepremičnin v Mariboru: Ponudba skromna, povpraševanje spet raste

Trg nepremičnin je po kratkotrajnem zatišju, ko se je promet s stanovanji, hišami, zemljišči nekoliko ustavil, v ponovnem zagonu. Povpraševanje se prebuja, obeti za to leto pa so – tudi zaradi ugodnih napovedi glede nižanja obresti bančnih posojil – več kot ugodni. Mojca Žižek Mesarec iz družbe Galea nepremičnine tako pojasni, da v teh dneh že beležijo večje povpraševanje po različnih vrstah stanovanjskih nepremičnin. "Ko gre za investicijske nepremičnine, največje zanimanje velja za manjše bivalne prostore, kot so garsonjere, enosobna in manjša dvosobna stanovanja. Družine pa iščejo predvsem dvosobna in trisobna stanovanja, občasno tudi večja stanovanja, štiri- in večsobna. Raste tudi zanimanje za manjše družinske hiše, vendar je njihova ponudba na trgu izjemno omejena," ugotavlja Mesarčeva.

Prodaja daljša, če so cene previsoke

Prav skromna ponudba na trgu je največja težava, še izpostavi sogovornica iz Galea nepremičnin. Ne samo v Mariboru, temveč tudi v številnih drugih mestih po Sloveniji, je ta kar nekaj korakov za povpraševanjem po stanovanjskih nepremičninah. To nenazadnje potrdi tudi število stanovanjskih nepremičnin, ki se prodajajo na največjem spletnem nepremičninskem portalu pri nas. V Mariboru in njegovi okolici je namreč na voljo vsega skupaj 299 nepremičnin – najdražje se prodaja v Miklavžu na Dravskem polju za 1,390.000 evrov, najcenejše pa v Rošpohu za 37 tisočakov. Največ je trisobnih stanovanj (89), najmanj pa enoinpolsobnih (7). Se pa veliko nepremičnin na portalu prodaja že lep čas. Najbolj pogost razlog za dolgotrajno prodajo pa so previsoko zastavljene cene. "Časov, ko so ljudje brezglavo kupovali nepremičnine, ni več," poudari Žižek Mesarčeva. Danes si kupec vzame čas za razmislek in si ogleda čim več nepremičnin, ki so na voljo. A dejstvo je, kot nam prizna večina naših nepremičninskih sogovornikov, da se stanovanja in hiše na atraktivnih lokacijah, lepo vzdrževane in funkcionalno razporejene še vedno zelo hitro prodajajo oziroma takoj, ko se pojavijo na trgu. Številni nepremičninski posredniki posedujejo namreč kar sezname strank, ki zase ali za naložbo kupujejo točno določeno nepremičnino in čakajo, da se ta pojavi na trgu.

Na večjo previdnost strank pri nakupu nepremičnin opozori tudi Aljaž Berginc iz 24nep. Ocenjuje, da je precejšnje zanimanje predvsem za novogradnje, a so kupci pri nakupu novih stanovanj tudi bolj previdni, kot razlog za to pa navede "očitni padec kakovosti gradnje v zadnjih letih". Da so novogradnje vselej skrajno zanimiva ponudba, pove tudi Boris Lajh, direktor in nepremičninski posrednik Century 21 Maribor City, in ob tem še doda, da ob objavi novogradnje prejmejo vsaj dva- ali trikrat več povpraševanja kot pri rabljenih nepremičninah. Poleg novogradenj se odlično prodajajo tudi rabljena stanovanja, še pove, vendar ne vsa. V promet gredo zlasti garsonjere, eno- in dvosobna stanovanja. Pri tem pa odločilno vlogo odigrajo tudi lokacije. Najbolj zanimive so v Mariboru po Berginčevih besedah mestno jedro, pa predeli Tabor, Magdalena, Studenci in Nova vas. Omenjena območja v mestu kot zanimive za nakup našteje tudi Vasja Crnjakovič iz nepremičninske družbe RE/MAX Nepremičnine. Kot poudari, gredo najbolj za med stanovanja povprečne velikosti 60 kvadratnih metrov (torej dvo- ali trisobna stanovanja). Izpostavi, da je še vedno veliko tudi povpraševanje po najemnih stanovanjih, kjer pa ponudba prav tako "šepa".

Z 250 tisočaki težko do hiše v Mariboru

Da največ kupcev povprašuje po rabljenih, cenovno dostopnih stanovanjih, ugotavlja Branko Potočnik iz podjetja Insa nepremičnine, in meni, da so rabljena stanovanja danes tudi bolj finančno dosegljiva za večino kupcev kot stanovanja v novozgrajenih objektih. "V ospredju zanimanja so manjše enote - garsonjere in enosobna stanovanja," še pojasni. Pa tudi, da ne manjka kupcev družinskih hiš, tudi zemljišč, ki so primerna za gradnjo stanovanjskih hiš.

Daniel Angel Sauli iz KW Slovenia pa meni, da največji interes pritegnejo predvsem urejene nepremičnine, ki ne zahtevajo kakršnihkoli večjih investicij, torej prenove, in so kot takšne pripravljene za vselitev. "Stroški prenove so zadnja leta zelo nepredvidljivi," opozori nepremičninski strokovnjak. V KW Slovenia beležijo v tem času največje povpraševanje po manjših dvosobnih in trisobnih stanovanjih. Tudi Boris Lajh v ospredje zanimanja pri kupcih v zadnjem času postavi urejenost nepremičnine: "Da se lahko tisti, ki nepremičnino kupi, vanjo vseli s čim nižjimi stroški dodatnih vlaganj." Po njegovih besedah je v Mariboru še vedno največje povpraševanje po dvo- in trisobnih stanovanjih, in to na vseh lokacijah.

Kaj pa hiše? "Prodajajo se tiste, ki so v zelo dobrem stanju z ne več kot 120 kvadratnimi metri bivalnih površin in 300 kvadratnimi metri zunanjih površin," pojasni Sauli. Tudi Crnjakovič razkrije, da v vrsti čaka kar nekaj kupcev, ki bi radi v Mariboru kupili hišo za do 250 tisočakov, a so, kot poudari, pričakovanja prodajalcev večja. "Zato so primorani kupci iskati hiše tudi 10 ali 15 kilometrov iz Maribora," pravi Crnjakovič. Lajh pa doda, da pri nakupu hiš kupce najbolj zanima, kje te stojijo, kdaj so bile zgrajene in seveda - kakšna je cena.

Rabljeni kvadratni meter od 2000 evrov, novi od 2400

Cene nepremičnin so v Mariboru predvsem od leta 2022 do spomladi leta 2023 močno poskočile. Zadnje četrtletje lanskega leta pa so se rabljene nepremičnine v Mariboru pocenile za 1,9 odstotka - za primerjavo: v Ljubljani so se podražile za 2,8 odstotka. Kakšne so povprečne cene stanovanjskih nepremičnin v mestu pod Pohorjem danes? Branko Potočnik opozori, da je cena rabljenega stanovanja odvisna predvsem od njegove velikosti. "Cena kvadratnega metra enosobnega stanovanja je višja od cene kvadratnega metra trisobnega stanovanja," pojasni. "Prav tako ceno narekujejo tudi starost nepremičnine, vzdrževanost in urejenost stavbe, kjer je stanovanje, samo stanje nepremičnine, pomembno vlogo pa ima, kot že omenjeno, tudi lokacija." Ocenjuje, da je kvadratni meter rabljenih povprečno urejenih stanovanj v mestu pod Pohorjem vreden nekje od 2000 do 2200 evrov. Sklicujoč se na uradne podatke o cenah Gursa in Trgoskopa, Boris Lajh pojasni, da je tako imenovana srednja cena rabljenega kvadratnega metra v Mariboru vredna 2145 evrov, medtem ko cena novogradnje, ki izpolnjuje vse najsodobnejše standarde, znaša od 2500 evrov za kvadratni meter pa vse do 3100, odvisno od velikosti stanovanja in same lokacije stavbe. "Bližje centru mesta je tudi cena nepremičnine nekoliko višja. K tej ceni je treba dodati še parkirno mesto v kleti ali na dvorišču objekta," opomni Lajh.

Da so novogradnje nekoliko dražje od rabljenih stanovanj v Mariboru, pojasni tudi Branko Potočnik, in ocenjuje, da kvadratni meter novega stanovanja stane v Mariboru 2700 do 3100 evrov. Crnjakovič povprečno ceno kvadratnega metra novogradnje zastavi pri 2800 evrih, Sauli pa letvico postavi še nekoliko višje, saj pravi, da je novi kvadratni meter vreden med 3000 in 3500 evri. Aljaž Berginc pa ob tem opozori še na dejstvo, da se cene rabljenih nepremičnin v povprečju vendarle ne razlikujejo toliko od cen novogradenj. To podkrepi tudi s številkami: "Začetne cene rabljenih stanovanj se namreč gibljejo okoli 2000 evrov na kvadratni meter, za garsonjere lahko narastejo tudi preko 3000 evrov na kvadratni meter. V Mariboru in okolici je kar nekaj novogradenj, kjer se cene gibljejo med 2400 in 3200 evri na kvadratni meter." Mojca Žižek Mesarec pa meni, da je o povprečnih cenah stanovanjskih enot v Mariboru težko govoriti, saj se cene razlikujejo glede na lokacijo, na tip gradnje in tudi na samo lego stanovanja v določenem objektu. "Če pa že naredimo presek, so rabljena stanovanja v Mariboru presegla mejo 2000 evrov za kvadratni meter in se gibljejo vse tja do 2200 evrov."