(INTERVJU) Kaj bo s trgom nepremičnin? Padec kupne moči je lahko hitro povod za novo krizo

Trgu nepremičnin v Sloveniji je pred epidemijo šlo zelo dobro. Precej se je gradilo, povpraševanje po nepremičninah, tako rabljenih kot novogradnjah, je bilo veliko, promet je bil dober. Nato pa je sledil šok. Ukrepi so skoraj popolnoma ustavili dogajanje na trgu. Nepremičninske agencije so zaprle svoja vrata, nekatera gradbišča tudi, potrošniki pa zaradi negotove prehodnosti trenutno ne razmišljajo o nakupu stanovanja.
"Zaradi ukrepov je normalno poslovanje nepremičninskih družb praktično nemogoče. Mogoče je delati samo na daljavo, zaključiti že dogovorjene posle. Promet je bistveno otežen tudi pri overitvah pogodb, pri pridobivanju kredita na bankah, zato je aktivnost potrošnikov zelo majhna. Ljudje se izogibajo nenujnim stikom. Prepričani so, da lahko običajen nepremičninski posel nekaj tednov počaka. Dejstvo pa je, da bi bil problem, če bi to stanje trajalo nekaj mesecev."

Na cene vpliva ponudba

Tudi v tej panogi je na pomoč priskočila tehnologija: številni si izbrane nepremičnine ogledajo virtualno prek video klicev in drugih vizualnih platform. Virtualno stanje rešujejo tudi nepremičninske agencije ...
"Tehnologija je v teh časih izjemno pomembna v vseh dejavnostih, tudi pri nepremičninskem posredovanju. Smo pa v zbornici svoje člane opozorili, naj bodo pri tovrstnem poslovanju previdni, saj jim zakon o nepremičninskem posredovanju določa številne obveznosti, za katere je treba v vsakem primeru posebej oceniti, ali so lahko ustrezno izvedene brez neposrednega stika s stranko. Kar nekaj postopkov v nepremičninski panogi je mogoče izvesti na daljavo: od komunikacije s stranko do pogajanj in sestave pogodbe. Vprašanje pa je, ali lahko na ta način pridemo do realizacije celotnega posla."
Cene nepremičnin za zdaj ostajajo na ravni pred izbruhom epidemije, pričakovati pa je spremembe. Od česa bodo odvisne?
"Ovire pri opravljanju storitev nepremičninskega posredovanja na same cene nepremičnin ne bi smele imeti večjega vpliva, saj se številni posli že sicer izpeljejo brez sodelovanja nepremičninskih posrednikov. Bolj pomembno je vprašanje, kako hitro si bo od udarca opomoglo gospodarstvo. Največji udarec bi namreč nepremičninskemu trgu zadal padec kupne moči prebivalstva. Na cene prav tako vpliva ponudba nepremičnin. Če bi gradnja zaradi krize zastala, bi to lahko vplivalo na rast cen. Če bo država s svojimi ukrepi za zagotovitev stabilnosti gospodarstva spodbujala tudi gradnjo stanovanj, bi cene na ta račun lahko tudi padle.
Je pa spremenljivk v tem trenutku preveč, da bi lahko napovedovali, kaj se bo zgodilo. Splošni občutek je, da se bo potrošnja zmanjšala, kar običajno vpliva na manjše povpraševanje po nepremičninah. To pa bi lahko pomenilo tudi padec cen nepremičnin."

Lahko kriza vodi v krizo?

Je nepremičninska dejavnost ena od tistih, ki bi jih država morala v kratkem ob napovedanem opuščanju ukrepov sprostiti?
"Nepremičninsko posredovanje je ena od dejavnosti, ki bi jih morali čim prej sprostiti, kar smo vladi tudi predlagali. Seveda ob upoštevanju zaščitnih ukrepov. V tem primeru namreč po našem mnenju ne gre za storitev, ki bi pomenila večje tveganje za širjenje virusa. Sicer pa so, kot rečeno, trenutno bolj pomembni ukrepi, ki so usmerjeni v ohranjanje gospodarske kondicije. S tem namreč država posredno lahko največ stori tudi za pomoč nepremičninskemu trgu. In po našem mnenju se država v tem delu odziva kar hitro. O učinkovitosti pa bomo lahko sodili čez nekaj mesecev in let.
Zaželeni so tudi spodbude in ukrepi, ki bi olajšali gradnjo stanovanj, s čimer bi nepremičninskemu trgu prav tako lahko pomembno pomagali, a ne gre za najbolj nujne ukrepe in jih lahko država sprejme v prihodnjih tednih in mesecih. Na nepremičninskem področju je za nas pomembna še rešitev vprašanja najemnin za poslovne prostore, ki zaradi omejitev države v času epidemije niso mogli biti v uporabi, pripravlja se za drugi paket protikorona ukrepov. Gre bolj za ukrep, ki je usmerjen v zmanjševanje likvidnostnih težav še posebej malega gospodarstva in obrti."
Še je živ ​spomin na krizo pred desetimi leti, ki je nepremičninskemu trgu zadala velik udarec. Obstaja strah, da se črni scenarij utegne ponoviti?
"O tem je zaenkrat vsekakor prezgodaj govoriti, je pa to resna bojazen. Po našem mnenju bosta na morebitno krizo nepremičninskega trga bolj vplivala padec kupne moči in likvidnost kot administrativne ovire in ukrepi, namenjeni omejevanju širjenja virusa. Bi pa, kot rečeno, država z določenimi ukrepi lahko spodbudila gradnjo z lažjim umeščanjem načrtovanih zgradb v prostor, hitrejšimi postopki pri pridobivanju dovoljenj, davčnimi spodbudami in še bi lahko našteval. Vse to bi lahko delovalo v nasprotni smeri, pomagalo pa bi tudi k okrevanju gospodarstva."

Čakajo nas težki časi

Koronakriza je izpraznila tudi številne nepremičnine, ki so bile pred tem namenjene začasnemu oddajanju turistom. Nekatere od teh so se že znašle na trgu. Je pričakovati, da se bo končno sprostil najemni trg, ki je bil v preteklosti v krizi prav zaradi množičnega oddajanja prek Airbnbja?
"Ne moremo reči, da je bil najemni trg v Sloveniji v krizi zaradi ali predvsem zaradi množičnega oddajanja prek Airbnbja in podobnih spletnih platform. Razlogi za to so globlji in jih gre iskati predvsem v nespodbudnem davčnem okolju in neustrezni zaščiti pravic najemodajalca kot tudi v določenih birokratskih ovirah. Posledično je bilo oddajanje preko spletnih platform za najemodajalce odlična alternativa, ki je omogočila precej dobre prihodke. Ti pa so v največji meri odvisni od turizma. Ko je ta v krizi, se nedvomno povečuje negotovost lastnikov teh nepremičnin. Številne od teh so se tako že znašle na trgu, bodisi v prodaji bodisi v najemu, še več pa bi se jih lahko v prihodnje.
To je odlična priložnost za državo, da bi z določenimi ukrepi, na primer z davčnimi spodbudami za dolgoročni najem, skušala del teh nepremičnin odtrgati kratkoročnemu najemu in jih skozi dolgoročni najem usmeriti v stanovanjsko oskrbo državljanov. Slednje smo pristojnemu ministrstvu že predlagali, vendar bo iskanje teh rešitev verjetno padlo v čas po koncu epidemije."
Če pogledamo v prihodnost: kakšni časi čakajo nepremičninski trg? Ostajate optimist ali ste previdni v napovedovanju?
"Glede na številne ukrepe, namenjene ohranjanju delovnih mest in gospodarske aktivnosti, upam, da kriza, ki prihaja po epidemiji, ne bo tako huda, kot je bila tista pred desetimi leti. Ocene so v tem trenutku zelo nehvaležne in se tudi zelo razlikujejo. V vsakem primeru nas čakajo težki časi, sem pa kljub temu zmeren optimist. In ravno optimizem je tisto, kar lahko ogromno prispeva tudi k ohranjanju nepremičninskega trga, saj ljudje nepremičnine kupujejo le, če se ne bojijo za delovna mesta in svojo prihodnost."