Nepremičninski trg: Najbolj so poskočile cene novih stanovanj

Po zadnjih podatkih, s katerimi je postregel Statistični urad RS, so cene stanovanjskih nepremičnin v drugem letošnjem četrtletju v povprečju za 13,4 odstotka višje kot v istem četrtletju prejšnjega leta. Najbolj so poskočile cene novih stanovanj, v primerjavi z omenjenim obdobjem za kar 30,3 odstotka, sledile so cene novih družinskih hiš za 20,2 odstotka, rabljenih stanovanj v Ljubljani za 16 odstotkov, rabljenih družinskih hiš za 10,6 odstotka in rabljenih stanovanj v preostali Sloveniji za 9,8 odstotka. Ali je nepremičninski trg pregret oziroma ali so cene dosegle vrh, Vesna Levstek iz Nepremičnine plus pritrdilno odgovori. "Cene, predvsem kar se tiče rabljenih stanovanj v Ljubljani, so absolutno dosegle vrh. Pravzaprav so bile na višku konec poletja, ko je povpraševanje precej presegalo ponudbo. Danes je že mogoče opaziti, da se cene od takrat malenkostno ohlajajo."

Gradbeni zakon vpliva na umiritev transakcij

Levstkova nadaljuje, da na rahel zdrs cen (ta je morda odstotek, dva) vpliva več dejavnikov. Med njimi so, da kupci niso več sposobni seči tako globoko v žep za nakup nepremičnine oziroma nočejo plačati tako zasoljenih cen ali čakajo na nova stanovanja, ki bodo na trg prišla v pol leta. Poleg tega tudi bančni krediti niso več tako ugodni, kot so bili, predvsem je težje priti do dolgoročnega kredita s fiksno obrestno mero.
Na umirjanje prometa z nepremičninami je med drugim vplival gradbeni zakon, ki je začel veljati prvega junija letos. Ta namreč določa, da je promet z neskladno zgrajenim objektom ali nelegalnim objektom ničen oziroma prepovedan. A takih nepremičnin pri nas ni malo. Slovenci smo radi zidali prizidke in jih "pozabili" legalizirati, bodisi nekatere nepremičnine niti nimajo uporabnega dovoljenja, ker ga zakon do sedaj ni zahteval. Zakon sicer predvideva nekaj oblik in možnosti legalizacije, vendar so poti do tega dolge, zavite in polne birokratskih posebnosti. Poleg tega so upravne enote zasute z vlogami za pridobitev dokumentov iz lokalnih, državnih in zgodovinskih arhivov. Ker se je izkazalo, da je zakon le malo preveč "dragonski", se večina strokovne javnosti zavzema za spremembe v smeri možnosti prodaje neskladnega ali celo nelegalnega objekta, ob tem da je kupec s pravnim in dejanskim stanjem ter posledicami popolnoma seznanjen.

Prihaja preko tisoč novih stanovanj

Da je število transakcij upadlo v zadnjem letu, pritrjuje tudi Monika Brilli iz RE/MAX-a. "Kupci čakajo na nove projekte, ki se napovedujejo za naslednje leto, in posledično ne kupujejo več stanovanj za vsako ceno. In če ravno niso prisiljeni reševati svojega stanovanjskega problema, stanovanj za investicijo po teh cenah več ne kupujejo oziroma si lahko le majhen odstotek gospodinjstev privošči tako draga stanovanja." Pri tem prida, da je povprečna cena rabljenega stanovanja v Ljubljani 2500 evrov na kvadratni meter. Cene novih stanovanj se gibljejo od tri tisoč evrov pa tudi do štiri tisoč evrov. Na izjemnih lokacijah so cene lahko višje.
Na trgu nepremičnin že nekaj časa povpraševanje presega ponudbo rabljenih stanovanj, še posebno to velja za novogradnjo. Brillijeva pojasni, da je v preteklih letih v Ljubljani na trg že prišlo nekaj večjih nepremičninskih projektov, kot so Belle vie, Ypsilon, Med češnjami, Zeleni gaj in Zelene Jarše. Vendar so ta stanovanja prihajala na trg prepočasi in niso zadostila povpraševanju, zato so cene rasle. Situacija se lahko v naslednjih nekaj letih spremeni, ko bodo na trg prišli novi večji projekti, ki bodo iskalcem stanovanj ponudili dovolj izbire in predvsem sprejemljive cene. Glede na napovedane projekte lahko v naslednjih letih pričakujemo, da bo na trg prišlo več kot tisoč novih stanovanj. Taka oživitev trga bi pomenila po njenem mnenju ustalitev cen.

Oglas v hipu oddan

V bližnji prihodnosti se nam obeta uvedba nepremičninskega davka. Ali bo ta sprememba vplivala na nepremičninski trg? Vesna Levstek meni, da če bo ostal v višini, kot je sedanje nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, ne bo bistvenih sprememb. Če pa bo pomenil višje davčne obveznosti za tiste, ki imajo v lasti več nepremičnin, se bo morda kdo odločil za prodajo. Večja ponudba od povpraševanja pa vodi k nižanju cen. Enako se zgodi, če se zvišajo obrestne mere za dolgoročni najem stanovanjskih posojil in poslabšajo razmere v gospodarstvu.
Veliko povpraševanje vlada tudi po najemu tržnega stanovanja. Razmere v Ljubljani oriše na kratko Levstkova, ko pravi, da se je nedavno na oglas za najem garsonjere v Šiški v hipu javilo trinajst ljudi, med katerimi so izbrali najemojemalca. Zato je oglas že po 15 minutah odstranila. ​

Oddaja se še vedno na črno

Prav tako na trgu neprofitnih najemniških stanovanj povpraševanje presega ponudbo. Tanja Šarec iz Združenja najemnikov Slovenije pojasni, da je veliko pomanjkanje neprofitnih in tudi tržnih stanovanj posledica neprisotnosti države na stanovanjskem področju. Po njenem je ena izmed nalog države omogočiti državljanom dostop do stanovanj po cenovno sprejemljivi ceni in zagotoviti sredstva za subvencije. In za krutost najemnega trga je po njenem mnenju izključno kriva država, ki so ji bili doslej prva skrb lastniki, gradila je pretežno stanovanja za prodajo, še vedno pa zavaja, da bo z vpeljavo stroškovnih najemnin dobila sredstva za gradnjo novih stanovanj. "Slovenci, ki brezupno iščejo najemna stanovanja, pa se pustijo zavajati, da bo njihove stanovanjske težave rešila stroškovna najemnina," opozarja sogovornica in sklene z besedami, da leta zanemarjeno in finančno podhranjeno stanovanjsko področje ne bodo rešile stroškovne najemnine, ampak spoznanje države, da to področje potrebuje stabilen vir financiranja javnih najemnih stanovanj.
"Poleg majhnosti najemniškega trga je pomanjkljivost še velik črni trg. Precejšen delež najemnih razmerij se sklene na črno, saj je kazen sorazmerno majhna, tako da najemodajalci pogosto raje tvegajo, kot da bi plačevali davek," omeni še eno problematiko, ki tare najemniški trg, Vasja Crnjaković iz RE/MAX-a. Pri tem še opozori, da se po drugi strani najemodajalci pritožujejo, da jih zakon slabo ščiti v primeru neplačevanja najemnine. A v bistvu redki izkoristijo vse možnosti, ki jih zakon ponuja. Prav tako neradi sklenejo najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa, ta pa omogoča direktno izvršljivost.