Nina Ambrož
Nakup stanovanja je poseben, za večino ljudi enkraten dogodek v življenju. Kadar je povpraševanje večje od ponudbe na nepremičninskem trgu, kot je v Mariboru, sta na mestu previdnost in preudarnost. Gradbena aktivnost je zdaj intenzivna, v Mariboru je napovedanih okoli 2000 novih stanovanj. Investitorji - hkrati prodajalci -, potencialne kupce nagovarjajo z bleščečim oglaševanjem, kupci pa padajo na lepe slike in besede, vnaprej plačujejo za zidove, ki jih še ni, in na hitro podpisujejo pogodbe, ki so lahko nevarne.
Zlata pravila za kupce novogradenj so, naj preverijo investitorja, njegove reference, stanje v zemljiški knjigi (hipoteke in izbrisne dovolilnice), vsebino gradbenega dovoljenja in prodajne pogodbe, ki morajo biti v skladu z zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, kako bo potekal vpis etažne lastnine, kadar gre za stanovanje v bloku, in način uveljavljanja morebitnih napak.
Kupec: Napake popisane, odpravljene ne
Na konkretni zgodbi ponazarjamo, kaj se lahko zgodi. "Kupil sem novo nepremičnino v nizu hiš v Radizelu, s katero sem načelno zadovoljen. A ko sem podpisal pogodbo, je investitor postal nedostopen, začele so se pojavljati skrite napake - razpoke na stenah, odziva pa ni bilo. Podizvajalec, ki smo ga klicali za popravilo, je rekel, da z investitorjem ne dela več," je šokiran sogovornik, katerega ime varujemo v uredništvu. "Kje točno tečejo inštalacije, ne vem, ker nisem dobil načrtov. Zelenice, ki je bila predstavljena v katalogu, tudi niso naredili. Odvetnik mi je rekel, da se lahko obrišem pod nosom, četudi sem reklamacijo prijavil v garancijskem roku."
Tehtanje med stroški in škodo
Tržni inšpektorat, ki ga vodi Andrejka Grlić, neposredno ne nadzira nakupa in prodaje nepremičnin, nadzira pa poslovanje nepremičninskih družb in posrednikov. Inšpektorat svetuje, naj kupec, preden podpiše kakršnekoli dokumente, te dobro prebere, in če česa ne razume, zahteva pojasnilo. "Sestavo kupo-prodajnih pogodb je dobro prepustiti strokovnjakom, saj nestrokovno sestavljena pogodba lahko kupcu prinese večjo škodo, kot je strošek sestave pogodbe ali svetovanja." V lanskem nadzoru, ki so ga opravili inšpektorji na podlagi prijav, so izrekli 125 ukrepov zaradi kršitev zakonodaje, leta 2017 pa 52.
Investitor: Ljudje ne ločijo napak uporabe in gradnje
Tomaž Polak, lastnik in prokurist trenutno precej aktivnega SH Globala, ki je postavil hiše v Radizelu, omenjene očitke zavrača. Trdi, da "relevantnih reklamacij mi praktično nimamo. Reklamacije v Radizelu pa so v reševanju. Vsi naši kupci imajo ustrezne instrumente zavarovanja. Mikrorazpoke, ki so posledica uporabe hiše in ne slabe gradnje, so dovoljene, to je normalno. So pa kupci težki, objekt želijo čim prej prevzeti, velikokrat tudi izsiljujejo in ne vedo, kaj je stvar uporabe in kaj gradnje. Ljudje ne znajo ravnati z nepremičninami. Ampak hiša se mora presušiti, prezračiti in usesti."
Pravice, ki jih je dobro poznati
Nekaj bistvenih pravic kupca novogradnje je, da morajo dobiti bančno garancijo za vračilo kupnine, kadar plača več kot deset odstotkov kupnine pred izpolnitvijo pogojev za izročitev nepremičnine, in bančno garancijo za skrite napake z veljavnostjo 26 mesecev od izdaje uporabnega dovoljenja. Kupec ima tudi pravico do zadržanja dela kupnine v najvišji višini 25 odstotkov kupnine, pri zamudah z izročitvijo nepremičnine lahko uveljavlja 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude.
Svetovalka: Za napake odgovarja prodajalec, ne (pod)izvajalec
"Kadar gre za skrite napake, tiste, ki jih ob ogledu nepremičnine ni mogoče ugotoviti, zanje odgovarja prodajalec, ne izvajalec ali podizvajalec, na katerega se prodajalec pogosto sklicuje, če se pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine," je jasna Sabina Grabner, direktorica družbe Nips nepremičnine, ki se ukvarja s pravom nepremičnin. V njenih pojasnilih je mogoče najti tudi odgovore na težave v primeru iz Radizela. "O skritih napakah je treba prodajalca - investitorja obvestiti pisno najkasneje v dveh mesecih od odkritja napake. Če gre za skrito napako v solidnosti gradnje, zanjo odgovarja prodajalec v roku desetih let od prevzema nepremičnine, prodajalca je treba o tem pisno obvestiti v šestih mesecih. Če v dveh mesecih po prejemu obvestila o napaki prodajalec napake ne odpravi, lahko kupec pri zahtevku vztraja, odpravi napako sam na stroške prodajalca ali zahteva znižanje kupnine."
"Kupec naj sklene le prodajno pogodbo. Vsaka druga pogodba je izogibanje zakonu"
