Nakupi kmetijskih zemljišč: Trg je živahen, investicija pa dolgoročna

V času prvega vala epidemije je svoj portfelj investicij s kmetijskimi zemljišči dopolnil tretji najbogatejši Zemljan Bill Gates, ki je v ZDA kupil večje količine zemlje in tako postal največji zasebni lastnik v državi. V lasti naj bi imel skoraj 98.000 hektarjev v skupni vrednosti 590 milijonov evrov (690 milijonov dolarjev). Ob drugih premožnih Zemljanih je podobno pot izbral tudi najbogatejši slovenski zakonski par, Iza in Samo Login, ki sta sicer znana kot ustanovitelja tehnološkega podjetja Outfit7. Leta 2017 sta ga prodala za milijardo dolarjev, zdaj pa sta se odločila za nakup 4000 hektarjev velikih kmetijskih zemljišč v Srbiji, kjer naj bi se začela ukvarjati z ekološko pridelavo. Ustanovila sta podjetje Login eko, ki se po podatkih srbske Agencije za poslovne registre ukvarja s pridelavo žita, stročnic in oljnic. In kaj je njun motiv? Loginova je pred kratim za srbske medije dejala, da "želi zagotoviti zdravo hrano vsem ljudem". Njun projekt naj bi prinesel tudi veliko novih delovnih mest, saj bo pridelava res ogromna. Razviti želijo tehnologijo in sistem, ki bi omogočala, da bi ekološko hrano pridelovali na velikih kmetijskih površinah brez kompromisov, pri čemer pa ne bi bilo treba zmanjšati dobičkonosnosti.

Investicije v kmetijsko zemljišče so vse prej kot kratkoročne

Trg kmetijskih zemljišč je tradicionalno živahen. Zanimanje je veliko, res pa je, da se v zadnjem času še povečuje. Še zlasti med bogatimi je vlaganje v kmetijsko zemljo vse bolj priljubljeno. Obstajajo makroekonomski trendi, zakaj je začelo vlagatelje znova bolj zanimati kmetijsko zemljišče ali razširitev portfelja. Po recesiji 2008 so bili tako ali tako opazni premiki v varnejše naložbe, kar zemlja zagotovo je, pomemben dejavnik je povezan tudi s podnebnimi spremembami, saj zaradi tega faktorja lahko poleg rednih dohodkov pričakujejo tudi dolgoročne. Zaradi vse več prebivalcev na Zemlji se bo zvišala zahteva po bolj kakovostni hrani. To pa pomeni že omenjeno izboljšavo pridelave hrane, njeno večjo odpornost in boljšo pridelavo ter uporabo naprednejše kmetijske tehnologije.

O razlogih za tak pojav smo povprašali tudi dva slovenska agrarna ekonomista, Aleša Kuharja in Emila Erjavca. Oba se strinjata, da je zanimanje za kmetijsko zemljo vedno obstajalo in da gre za stabilno naložbo. "Povpraševanje po zemlji je tradicionalno veliko. Zemlji namreč lahko spremenimo namembnost in je vedno učinkovito sredstvo proti izgubi vrednosti. Zdaj so take investicije morda še bolj prisotne zaradi več kapitala, ki ga je tako v Evropi kot v svetu veliko zaradi trenutne monetarne politike," razmišlja Erjavec. Drugi razlogi, zakaj bogati vlagajo v take naložbe, pa so širši. Zemlja je tudi statusni simbol. "Vsi bogataši in vplivneži imajo različne ranče in vinograde," pravi Erjavec, a tisti, ki kupujejo ogromne količine, imajo po mnenju Kuharja vsaj srednjeročne cilje, če že ne dolgoročnih. "Da bi kdo zemljo kupoval zaradi donosnosti kmetijske proizvodnje? Mislim, da ne. Donosnost je nizka, pridelava je tvegana in lastniki kapitala, ki investirajo v proizvodnjo hrane ali kupujejo zemljišča, tega ne počnejo zgolj zaradi ekonomskega interesa, ampak je vedno v ozadju neka dodatna dimenzija. Bodisi etični vidik, da želi proizvajati kakovostno ali ekološko hrano, ali pa varnost v smislu dostopanja do hrane vsem prebivalcem. Nikoli ni v prvem planu kratkoročni finančni vidik. Vedno so v ozadju srednje- ali dolgoročni cilji. S tem želijo ljudje tudi vplivati na svet, na okolje in prehranske navade ljudi. To ni klasičen kapitalistični vzvod. Pogosto so širši: filantropski, etični ali okoljski," pravi Kuhar.

Veliki nakupi lahko spremenijo trg, pa tudi družbene moči

Da pa sta zemlja in hrana vedno bili in bosta strateški dobrini, opozarjata oba. Tudi zato se iz ne tako davne preteklosti spomnimo "land grabbinga", ko so sprva države, nato pa podjetja kupovali večje količine zemlje v Afriki, na Kitajskem in v Ukrajini. Še vedno se to intenzivno dogaja v Srbiji. Investitorji si želijo veliko zemlje na koncentriranem območju. Pridelava je tako organizacijsko, tehnološko in tudi finančno na takih območjih lažja, res pa je, da ima to tudi številne slabosti. "Ko se zemlja koncentrira v zelo majhnih krogih ljudi, lahko to močno vpliva na socialno pravičnost in politični mir," pravi Erjavec in še nadaljuje, da temu pogosto sledi zemljiška reforma. "Eno tako mehkejšo obliko pritiska po reformi imamo danes tudi v Sloveniji. Vidimo namreč številne zahteve kmetov, da bi se državna zemlja, ki je v upravljanju kmetijskih podjetij, razdelila njim."

Pojav, ko je vse več obdelovalne zemlje v resnici v rokah peščice ljudi, je sicer v svetu vse bolj prisoten. Le en odstotek podjetij namreč nadzira kar 70 odstotkov vseh svetovnih kmetijskih površin. Največ lastnikov zemlje je na Kitajskem in v Vietnamu, najmanj pa v Južni Ameriki, kjer ima polovica najrevnejših ljudi v lasti le odstotek zemlje.

Kaj pa pri nas? Tak "land grabbing", ko bi posamezniki kupili večje količine zemlje, je praktično nemogoč. Razlog je v strogi zakonodaji in v razdrobljeni zemljiški strukturi. Iz poročila o trgu nepremičnin za leto 2020, ki ga je pripravila Geodetska uprava Slovenije, je denimo razvidno, da je povprečna velikost prodanega kmetijskega zemljišča 3600 kvadratnih metrov. "Take količine zemlje, 4000 hektarjev, kot sta jo Loginova kupila v Vojvodini, pri nas sploh ni mogoče dobiti," pravi Kuhar. Hkrati se tisto, kar se prodaja in je na primerni legi, zelo hitro proda, ob tem pa se po Zakonu o kmetijskih zemljiščih mora upoštevati predkupna pravica. Najprej je na vrsti solastnik, nato kmet mejaš, sledi zakupnik, drugi kmet in tako dalje. Šele na sedmem mestu je kdorkoli, brez vsake predkupne pravice. Zakonodaja je res stroga, saj tako preprečuje nakupe tistim, ki niso kmetje in zemljišč ne kupujejo za kmetijsko proizvodnjo, temveč za drug, špekulativni naložbeni ali rekreativni namen. "A pri nas praksa vseeno ni najbolj stroga. Avstrija in Danska imata še več omejitev. Na Danskem na primer kmetijskega zemljišča ne morete kupiti, če nimate resne kmetijske izobrazbe, s katero zagotavljate, da ste zemljo sposobni obdelovati," pojasnjuje Erjavec.

Cene in zanimanje rastejo - najbolj v Prekmurju

Da sta tako prodaja kot povpraševanje velika, pravijo tudi na upravnih enotah. Skupno so na vseh v preteklem letu sklenili 14.730 poslov. Večjih odstopanj skozi leta sicer ne beležijo, a zanimanje tudi ne pada. Na Upravni enoti Ptuj tako letno na oglasno desko obesijo okoli 1100 oglasov. "To pomeni okoli 95 na mesec. To je nekako naša konstanta. Kak mesec malce več, drugi mesec malo manj. Zanimanje pa je različno. Ko gre za kakšno ravninsko zemljo ali kmetijo, je zanimanje kmetov ogromno. Drugače je, ko se zemlja prodaja v hribih, razen seveda, kadar se prodaja vikend z vinogradom. Za take lokacije je spet večje zanimanje. Takrat se pojavijo kupci iz cele države," pravi Silvo Erjavec, vodja oddelka za kmetijstvo in gospodarstvo na Upravni enoti Ptuj.

Največje število transakcij s kmetijskimi zemljišči je bilo lani sklenjenih na območju Dolenjske in Bele krajine (skoraj 1600 prodaj), najmanj pa na alpskem območju (manj kot 150 prodaj). Skupna prodana površina je bila leta 2020 največja na štajerskem območju (nekaj manj kot 950 hektarjev), saj gre za kmetijsko območje z največjim fondom zemljišč, najmanjša pa na Primorskem (manj kot 50 hektarjev).

Če kot kazalnik dejavnosti trga uporabimo delež prodanih površin, je razvidno, da je bil trg kmetijskih zemljišč lani, kot običajno, najbolj živahen na območju Prekmurja. Nadpovprečno dejaven je bil trg še na štajerskem območju.

Tako kot zanimanje rastejo tudi cene. V obdobju od leta 2015 do 2020 so cene kmetijskih zemljišč v Sloveniji zrasle za 25 odstotkov. Cene so rasle vse hitreje in največ, kar za sedem odstotkov, so zrasle prav lani. Rast cen kmetijskih zemljišč v obdobju smo zabeležili na vseh obravnavanih območjih, z izjemo izrazito nekmetijskih območij Idrijsko hribovje in alpsko območje, kjer so bile leta 2020 v primerjavi z letom 2015 cene nižje za sedem odstotkov. Po rasti cen v zadnjih letih izstopata najbolj kmetijski območji oziroma območji z najbolj dejavnim trgom kmetijskih zemljišč, Prekmurje in štajersko območje. Cene zemljišč v Prekmurju so od leta 2015 zrasle že za več kot 50 odstotkov, na Štajerskem pa za več kot 30 odstotkov. Samo lani so se cene v Prekmurju zvišale za 17 odstotkov, na Štajerskem pa za 11 odstotkov. Nadpovprečna je tudi rast cen na Koroškem, ki sicer ne beleži veliko transakcij. A tudi tu se trg prebuja, eden od razlogov je gradnja nove prometne povezave.