Aktualno stanje na nepremičninskem trgu: Gradbena vnema v Mariboru ne pojenja

Po dolgem zatišju, ko je bilo v Mariboru zgrajenih bolj malo stanovanj, je gradnja v zadnjih treh letih bistveno živahnejša. Investitorji so najprej začeli graditi enodružinske hiše, zatem še stanovanjske bloke. Nekaj stanovanj je bilo vseljivih že lani, večina pa jih bo končana letos. Največ gradijo v mestni četrti Studenci. Poleti naj bi dokončali stanovanjsko sosesko Novi vrtovi podjetja Novogradnje Maribor v Engelsovi ulici. Takrat bosta vseljiva tudi stanovanjska bloka podjetja Medak pri Domu pod gorco, že ta mesec pa bo vrata odprl stanovanjski blok Primius v Studenški ulici. V slednjem sta prosti le še dve stanovanji, zato bo investitor Primož Pinter kmalu zagnal nov gradbeni projekt.

Cene so zrasle, povpraševanje ostaja

Kako poteka prodaja novogradenj ta čas, smo vprašali tudi nepremičninske agencije. Jasmina Sanković, namestnica vodje agencije RE/MAX Avenija, ugotavlja, da se je prodaja stanovanj v Podravju in na območju Maribora nekoliko umirila: "Cene so glede na lansko leto še nekoliko zrasle, vendar trend lahko pripišemo izključno vse manjši ponudbi rabljenih stanovanj. Če je stanovanje na dobri lokaciji, denimo v centru mesta, in je oglaševano po primerljivi tržni ceni, je povpraševanja toliko, da se lahko proda po višji ceni, kot je bila oglaševana, v enem tednu, in kar je najbolj zanimivo - še dražje kot novogradnje, ki so trenutno na trgu." Ravno nasprotno od Sankovićeve pa aktualno dogajanje na nepremičninskem trgu opiše Branko Potočnik, direktor nepremičninske agencije Insa nepremičnine. "Prodaja stanovanj poteka tekoče, povpraševanje je še zmeraj veliko," pravi Potočnik in ocenjuje, da je promet z nepremičninami v tem času podoben lanskemu. "Zaznali smo le nekoliko več previdnosti pri strankah, predvsem zaradi spremenjenih pogojev kreditiranja in s tem podaljšanih postopkov prodaje," doda sogovornik. Boris Lajh, direktor nepremičninske agencije Century21 Maribor City, je bolj previden pri ocenjevanju aktualnega prometa z nepremičninami. "Trenutno prodaja stanovanj še poteka, le da natančnih rezultatov ne moremo podati, ker se bodo prva novozgrajena stanovanja šele pričela predajati kupcem, ki bodo morali izpolniti svoje zaveze - plačati 90 odstotkov kupnine. Sprašujem se le, kaj se bo zgodilo s kupci, ki morda po spremembi pogojev kreditiranja ne izpolnjujejo več pogojev za najem kredita. To se bo natančno pokazalo šele aprila ali maja letos. Lahko pa z gotovostjo trdim, da je povpraševanje po novih stanovanjih še vedno zelo veliko," pravi Lajh. Tudi Mojca Žižek Mesarec iz Galea nepremičnin je previdna pri napovedih, kaj utegne čakati nepremičninski trg v tem letu. "Za leto 2020 težko napovemo, kakšno bo povpraševanje po stanovanjih. Vsekakor v zadnjih šestih mesecih ne opažamo upada povpraševanja ali prodaje stanovanj, ne glede na napovedi o številnih novogradnjah, ki bodo šele prišle na trg, ali na spremembe pri pogojih stanovanjskega kreditiranja."

Najdražji je razgled

Mojca Žižek Mesarec opaža, da kupci novogradenj še vedno najbolj iščejo funkcionalno razporeditev stanovanja na optimalni kvadraturi. "Govorimo o dvo- do trisobnih stanovanjih v velikosti 60 do 80 kvadratnih metrov. Balkon je zaželen, lastno parkirno mesto ali garaža pa skoraj nuja, saj je vsem znana problematika pomanjkanja parkirnih mest v Mariboru. Še vedno pa so najbolj iskana stanovanja z atriji, ki so nekakšen kompromis med hišo in stanovanjem, saj imajo tistih nekaj kvadratnih metrov zelenice, ki ne zahtevajo prevelikega vzdrževanja," doda sogovornica. Jasmina Sanković poudari, da kupce novogradenj zanimata predvsem lokacija in cena. "Seveda pa si mlade družine, ki povprašujejo predvsem po trisobnih stanovanjih, želijo tudi parkirno mesto v garažni hiši in balkon. Razgled iz stanovanja mogoče ni toliko pomemben, je pa zaželeno, da je stanovanje svetlo in sončno. Veliko je tudi povpraševanja po manjših, eno- in dvosobnih stanovanjih, a teh je zdaj na trgu najmanj," opozori Sankovićeva. Sodobne novogradnje v večini ponujajo stanovanjske enote, ki so energetsko zelo učinkovite, pravi Boris Lajh. In nadaljuje: "Posledično si stanovalci v starejših stavbah preračunajo, da na daljše obdobje menjava stanovanja, kljub višji ceni in dodatnemu zadolževanju, pravzaprav pomeni prihranek. Povpraševanje po velikosti, razgledu, razporeditvi je razpršeno in ne daje prednosti kvadraturi, temveč le številu sob. Jasno je, da mora biti zagotovljeno tudi parkiranje, a se je treba zavedati, da je treba parkirni prostor posebej plačati. Optimalno je, da k stanovanju pripada parkirni prostor zaradi ugodja uporabnosti in ne nazadnje tudi pri prodaji čez leta, ko takšnega stanovanja ne potrebujemo več. Takrat bo stanovanje s parkirnim mestom v ceni doseglo večji interes in tudi prodajno ceno." Branko Potočnik opaža, da kupci novogradenj vedno povprašujejo po čim lepših, urejenih stanovanjih, ki jih je mogoče kupiti po ugodni ali vsaj sprejemljivi ceni. "Danes sta balkon ali terasa in parkirno mesto standard pri novogradnjah. Ljudje povprašujejo tako po majhnih enotah kot po velikih stanovanjih. Seveda bi vsi želeli stanovanja z najlepšim razgledom, ki pa so seveda najdražja," poudari Potočnik.

Maribor potrebuje novogradnje

Medtem ko nekateri menijo, da prebujen gradbeni trg v Mariboru in okolici vendarle ne prinaša dovolj stanovanj za vse, ki bi želeli nepremično kupiti, so drugi drugačnega mnenja. Največji skeptiki gledajo na zadevo precej črno, menijo, da pretirani apetiti po gradnji novih stanovanjskih sosesk utegnejo sprožiti novo nepremičninsko krizo. Kako na to gledajo nepremičninski strokovnjaki? Mojca Žižek Mesarec pravi, da vse, kar bo zgrajeno v Mariboru in okolici, vendarle ne bo zapolnilo pričakovanj in potreb Mariborčanov in tistih, ki se želijo iz okolice Maribora preseliti bližje mestu. "Vsak dan prejemamo povpraševanja po nepremičninah od iskalcev iz celotne podravske regije. Kot Mariborčane pa nas bolj kot napovedane novogradnje skrbi to, da mestna infrastruktura nima razvojnega načrta in ne zagotavlja oziroma ne pokriva potreb, ki nastanejo zaradi povečanega števila novogradenj," je kritičnega pogleda Žižek Mesarčeva. Boris Lajh opaža, da danes ob povečani ponudbi novogradenj na trgu vse bolj prevladuje splošno mnenje, da je stanovanj preveč. "Javnosti, ki nima podatkov o povpraševanju po stanovanjih in o težavah družin zaradi stanovanjske stiske, ker so v najemu na neurejenem najemniškem trgu, brez možnosti prijave stalnega bivališča ali celo brez najemne pogodbe, ni mogoče dopovedati, da je projektov, ki so šele v pripravi, v Mariboru še premalo, vključno z napovedanimi gradnjami najemniških stanovanj v režiji javnega stanovanjskega sklada," opozori Lajh na pomanjkanje najemniških stanovanj na trgu. "Seveda se vsi bojimo, da bo spet prišlo do kakšnega umetnega ustvarjanja krize in bodo najkrajšo spet potegnili nič krivi," še sklene Lajh.

Bo kupcem večji ponudbi uspelo slediti?

Branko Potočnik opaža, da povpraševanje presega ponudbo stanovanj na trgu: "V tem trenutku je zelo malo dokončanih novogradenj, prav tako ni veliko stanovanj v fazi izgradnje, ki so kupcem že na voljo. Upamo in želimo si, da bo v naslednjih letih v Mariboru še več gradenj stanovanj." Jasmina Sanković pa razmišlja, da utegne večji obseg gradnje spremeniti razmere na trgu: "V Mariboru so v teku projekti in še kar nekaj projektov se napoveduje. Kupcem novogradenj je na voljo zaželena izbira, ponudbe je dovolj, prodaja teče. Vendar je za mariborski trg ta dinamika, ki poteka sedaj, edina, ki jo trg prenese. Ob morebitni povečani ponudbi novogradenj se utegne to kmalu poznati na doseženi ceni, čemur pa lokalni kupci ne bodo sledili."
Sankovićeva opozarja, da je mariborski trg nepremičnin zanimiv za investitorje iz vse Slovenije in tudi iz tujine, saj so cene še vedno nizke v primerjavi z drugimi gradbenimi projekti po Sloveniji. Prav tako pa sogovornica poudari, da na trgu zeva velika praznina glede najemniških stanovanj: "Teh v mestu primanjkuje, cene najemnin pa so v razmerju do prodajnih cen zelo visoke."