Nakup nepremičnine naj poteka po korakih in premišljeno, svetuje Mojca Žižek Mesarec, nepremičninska posrednica iz mariborske nepremičninske agencije Galea. Vsaka napaka ali nepazljivost lahko kupca v najboljšem primeru staneta ogromno živcev in skrbi, v najslabšem primeru pa zajeten kup denarja, ko nekdo ostane tudi brez kupnine ali celo brez nepremičnine. Zato je pri nakupu priporočljivo sodelovati z nepremičninskim posrednikom z licenco in izkušnjami pri poslovanju z nepremičninami. Vsem tistim, ki pa se nakupa nepremičnine vendarle lotite sami, pa Mojca Žižek Mesarec na podlagi štirinajstletnih izkušenj v nepremičninskem poslu ponuja deset nasvetov, kako brez zapletov do želenega stanovanja.
Pripravite seznam želja
Preden preverite ponudbo nepremičnin, si najprej naredite seznam želja. Morda si želite živeti v določeni novogradnji, a je ta precej oddaljena od službe, šole, vrtca ... Morda potrebujete nepremičnino, ki je čim bolj dostopna do vsega, kar potrebujete v življenju. Lahko se zgodi, da vam bo nepremičnina všeč, a se bo po določenem obdobju bivanja v njej izkazalo, da ni to, kar v resnici potrebujete za ugodno bivanje. Potrebna sta torej temeljit premislek in dobro pripravljen seznam želja, da ozavestite, kakšno hišo ali stanovanje si sploh želite.
Finančna konstrukcija
Ko je seznam pripravljen, misli usmerite k financiranju nepremičnine. Če nimate dovolj prihrankov, potrebujete za nakup stanovanja bančno posojilo. Obiščite vsaj dve do tri banke in se prepričajte, ali ste kreditno sposobni in koliko posojila lahko prejmete. Pogosto se zgodi, da nekdo najprej odide na ogled stanovanja, šele nato pa v banko, kjer ugotovi, da ne more dobiti posojila v želeni višini. "Zadolžite se zgolj toliko, da boste lahko tudi recimo v primeru izgube službe enega od partnerjev stanovanje obdržali," polaga na srce Mesarčeva.
Pravno stanje
Pred nakupom stanovanja je treba preveriti pravno stanje nepremičnine. Je stanovanje vpisano v zemljiško knjigo (ZK), je morebiti pod hipoteko, kakšne so služnosti ...? V primeru plomb je potreben temeljit vpogled v te in kaj pomenijo. Prav tako je v primeru hipoteke na stanovanje nujno treba pridobiti ustrezno izjavo o nameravanem izbrisu dolga in preveriti, kolikšen je dolg, da boste ob primopredaji prejeli nepremičnino, ki je prosta bremen. Preverite tudi vse, kar ni razvidno v ZK, na primer dostop do nepremičnine, zakonite predkupne pravice ... V ZK tudi ni gradbenega in uporabnega dovoljenja, ki ga je treba pridobiti ne glede na to, ali gre za hišo ali stanovanje. Pri večstanovanjskih objektih zahtevajte tudi pogodbo o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki, v kateri sta med drugim razvidna tudi delitev in višina obratovalnih stroškov.
Stroški in vpogled v položnice
Preverite stroške, ki jih je treba mesečno poravnati v določeni nepremičnini, in to za zadnjih dvanajst mesecev. "Pozornost namenite zlasti položnicam za ogrevanje v jesenskih mesecih in med zimo, ki so po navadi višje," svetuje sogovornica. "Ko kupujete stanovanje v bloku, ni zanemarljiv podatek, koliko denarja je v rezervnem skladu in koliko je v rezervni sklad treba plačati vsak mesec, saj se ti stroški od bloka do bloka razlikujejo. Na primer, če v rezervnem skladu ni denarja, na zgradbi pa je nujno treba obnoviti fasado, to pomeni, da bo treba vzeti skupni kredit, ki ga bo vsak stanovalec na mesec odplačeval pri obratovalnih stroških. To v praksi lahko pomeni tudi do sto evrov več."
Parkirišče
Je na parkirišču pred blokom vedno dovolj prostih parkirnih mest? Najbolje bo, če se na parkirišče odpravite v večernih urah, ko so vsi stanovalci doma. Prav tako se pozanimajte, čigavo je parkirišče, podatek za to boste našli v ZK. Ni vseeno, ali so parkirna mesta funkcionalni del stavbe, kjer je stanovanje, ali pa so v lasti tretje osebe, zaradi česar se lahko kmalu zgodi, da boste imeli še dodatne stroške s parkiranjem.
Sosedov ne boste mogli menjati
Preverite tudi, kdo so vaši novi sosedje. Kot pravi naša sogovornica, so prav ti lahko neverjeten vir informacij. Tako boste iz prve roke izvedeli, kakšni so posamezni izzivi na večstanovanjskem objektu. Prav tako priporoča, da spoznate svoje bodoče najbližje sosede. "Kajti pri nepremičnini lahko zamenjate praktično vse, le sosedov ne."
Inšpekcijski nadzor
Zadeva, ki je v tujini nekaj samoumevnega: kupci stanovanja si strošek inšpekcijskega nadzora vračunajo v strošek nakupa, enako kot cenilca. Najemite torej strokovnjaka, ki bo nepremičnino temeljito pregledal in vam podal investicijske stroške v prihodnjih letih ter vas opozoril tudi na morebitne napake, ki jih sami niste opazili. Na primer, pravi Mojca Žižek Mesarec, če je v stanovanju vlaga, ki je ni mogoče zlahka odstraniti.
Prodajna pogodba
Ta naj bo v pisni obliki, vsebuje naj vse podatke kupca in prodajalca, ZK oznako nepremičnine, podatek o kupnini, ZK dovoljenju ter rokih in načinu plačila. Nepremičninska posrednica priporoča, da se vanjo vnesejo vsi medsebojni dogovori, kot so na primer, kaj od opreme ostane v stanovanju. Predstavljajte si, da ste se ustno sicer dogovorili, da v stanovanju ostane vsa oprema, ko pa pridete na primopredajo, je stanovanje prazno.
Vpis v zemljiško knjigo
Ko ste izpolnili vse pogodbene obveznosti, je potreben vpis v ZK. Mojca Žižek Mesarec svetuje takojšen vpis. Treba je vložiti predlog, na podlagi katerega vam bo sodišče izdalo sklep o vpisu.
Primopredaja stanovanja
Dober primopredajni zapisnik je podlaga za uveljavljanje zahtevkov za odpravo kakršnihkoli napak. Ni slabo, če je pri primopredaji prisotna tretja oseba kot neodvisen člen. Popisati je treba tudi vse števce, da se lahko kasneje opravijo prepisi priključkov dobaviteljev.
Vse večje povpraševanje po stanovanjskih kreditih
Povpraševanje po stanovanjskih kreditih je bilo lani konstantno visoko, trend se nadaljuje tudi v letu 2021, pravijo v Delavski hranilnici. Razlogov za to je več, nadaljujejo: “Z napovedano uvedbo ležarin nekaterih bank stranke iščejo druge načine za povečanje svojega premoženja, vlaganje v nepremičnine, ki veljajo za varne in donosne, je najboljša izbira. Na drugi strani rast cen nepremičnin zagotovo generirajo tudi dostopni stanovanjski krediti.”
Največ zanimanja za posojilo na 240 mesecev
Obrestna mera je cena za uporabo denarja, zato so obresti za stanovanjske kredite v povprečju ugodnejše, kot so bile pred petimi leti, še dodajajo v Delavski hranilnici, kjer še pravijo, da stranka pri anuitetnem načinu odplačuje glavnico in obresti, razmerje z leti odplačevanja pa narašča v korist glavnice. Ugotavljajo, da je največje zanimanje za stanovanjska posojila za dobo najema do 240 mesecev, s spremenljivo obrestno mero.
Informativni izračun na spletu
“Pred najemom kredita je treba razmisliti, za kaj in koliko kredita boste potrebovali, in preveriti kreditno sposobnost. Informativno jo lahko stranke izračunajo tudi na spletni strani hranilnice, kjer jim je na voljo spletni kalkulator.
Naslednji korak je pridobitev ponudb stanovanjskih kreditov. Ker gre za produkt, ki vas dlje časa, celo več desetletij, povezuje z izbrano banko, pri primerjavi kreditnih ponudb upoštevajte tudi druge bančne stroške in šele nato sprejmite končno odločitev,” svetujejo v Delavski hranilnici, kjer predlagajo tudi zavarovanje kredita. V hranilnici ponujajo različne možnosti zavarovanj, od osnovne zaščite dedičev, če se zgodi najhujše, pa do razširjene zaščite, kjer zavarujejo strankine največje strahove: izgubo službe, daljšo bolniško odsotnost od dela, težko bolezen ali pa invalidnost v primeru nezgode.
