Ob aferi sodna stavba: Katerega cenilca in sodnega izvedenca izbrati, kdaj fizične osebe potrebujejo cenitev?

O cenilcih nepremičnin se po vsej verjetnosti v javnosti še nikoli ni toliko govorilo, kot se je ob izbruhu afere sodna stavba. Sogovorniki iz vrst cenilcev pravijo, da takšni dogodki ne pripomorejo k ugledu njihove stroke, a ne smemo posploševati. "Še vedno nas je na trgu veliko, ki svoje delo opravljamo strokovno, profesionalno in naročnikom nudimo storitve ocenjevanje vrednosti, ki temeljijo na zaupnosti, nepristranskosti in neodvisnosti," je prepričana Marjana Drame, pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin in sodna cenilka iz podjetja DB cenitve.

In kdo lahko postane cenilec? Sogovornica razlaga, da v Sloveniji cenitve nepremičnin opravlja več vrst cenilcev, a formalno je urejen le status pooblaščenega ocenjevalca nepremičnin in sodnega cenilca. Razlike med njima so v pooblastilih, izobraževanju, rednem izpopolnjevanju in v tem, kdo ju nadzira. Oba morata imeti predbolonjsko univerzitetno izobrazbo oziroma zaključen bolonjski magistrski študijski program. Zahtevane so tudi delovne izkušnje, za pooblaščenega ocenjevalca najmanj dve leti, za sodnega cenilca pa najmanj šest let.

Sledijo aktualni problematiki

Pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin dela cenitve vseh vrst nepremičnin za različne namene, kot so denimo nakup, prodaja, najem, davčni postopki, stvarni vložki, insolventni postopki ... Dovoljenje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin podeljuje Slovenski inštitut za revizijo. Izda se ga za dobo treh let, ki se lahko podaljša, če ocenjevalec opravi določen obseg dodatnega izobraževanja.
Drametova dodaja, da sta pridobitev in obnavljanje dovoljenja tudi dokaj velik strošek, saj ocenjevalca pridobitev dovoljenja stane približno 4700 evrov, obnovitev pa približno 3500 evrov. Zahteva po nenehnem dodatnem izpopolnjevanju omogoča sledenje aktualnim spremembam na področju ocenjevanja vrednosti, recimo ocenjevanje poplavnih območjih, in ocenjevanja nepremičnin v času visoke inflacije. Omenjeni inštitut in Agencija za javni nadzor nad revidiranjem izvajata nadzor nad delom pooblaščenega cenilca.

Brez večjih odstopanj

Ministrstvo za pravosodje pa imenuje sodnega cenilca. Ta mora pred imenovanjem opraviti še poseben preizkus strokovnosti. Svoj naziv denimo lahko uporablja, kadar dela cenitve na zahtevo sodišča ali na zahtevo upravnega organa v upravnem postopku. Nadzor nad njim izvaja strokovni svet, ki deluje v okviru ministrstva za pravosodje. Prav tako se je sodni cenilec dolžan strokovno izpopolnjevati. Po preteku petih let od dneva imenovanja mora predložiti dokazilo, da se je udeležil najmanj petih strokovnih izpopolnjevanj.
Štampiljko sodnega cenilca na cenitev lahko odtisne tudi v drugih primerih. Če je član društva, ki deluje na področju sodnega izvedenstva ali cenilstva, društvo pa je pridobilo status društva, ki deluje v javnem interesu in je v njegovih aktih opredeljen učinkovit nadzor nad njegovim delom. Kot pojasnijo na ministrstvu, se v tovrstnih primerih glede nadzora nad delom sodnega cenilca uporabljajo društvena pravila, nadzor pa izvaja društvo.
Milan Žnidaršič, predsednik upravnega odbora Združenja sodnih izvedencev in cenilcev gradbene stroke Slovenije (SICGRAS), pravi, da na leto opravijo v povprečju dva ali tri nadzore nad delom sodnega cenilca, ki ima tudi licenco Združenja SICGRAS in lahko torej deluje tudi na trgu. V nadzorih običajno ne ugotovijo večjih odstopanj, se pa najpogosteje izkaže, da rezultati izvedeniškega oziroma cenilnega mnenja niso po pričakovanju strank.

Več sodelovanja med združenji

Po mnenju sogovornice je področje pooblaščenih ocenjevalcev dokaj dobro urejeno: "Konkretno, imamo urejen sistem izobraževanja, podeljevanja dovoljenj in nadzor nad delom ocenjevalcev. Vedno so sicer možne izboljšave, predvsem takšne, ki bi pripomogle k (še) večji strokovnosti ocenjevalcev. Veliko bi se dalo narediti na prenosu znanj in izkušenj, pri strokovnih izobraževanjih bi morali dati še več pozornosti na obravnavi konkretnejših primerov, ocenjevalce bi bilo smiselno na letni ravni seznanjati o rezultatih nadzora in najpogostejših napakah oziroma odstopanjih od standardov. S takšnim pristopom bi zagotovo pripomogli k večji strokovnosti ocenjevalcev.“

Na področju sodnih cenilcev največjo težavo vidi v nadzoru nad delom cenilcev, slabši strokovni podpori in neurejenem sistemu strokovnega izpopolnjevanja. Kot še razlaga, so sicer sodni cenilci po posameznih strokovnih področjih organizirani v združenja, vendar so to združenja, ki delujejo bolj kot ne kot zaprt sistem. "Želim si, da bi bilo več sodelovanja med različnimi združenji, inštitutom za revizijo, med sodnimi cenilci in pooblaščenimi ocenjevalci vrednosti. Posamezna združenja imajo dobro postavljena izhodišča za nekatere metode ocenjevanje (na primer cenilci kmetijske stroke), vendar cenilci, ki nismo člani teh združenj, ne moremo priti do teh gradiv. Čeprav so se v zadnjih letih že naredili premiki, je tega še vedno premalo. Slovenski trg je premajhen, da bi se obnašali tako cehovsko. Skupaj lahko naredimo veliko na še večji strokovnosti in ugledu cenilske stroke." Njeni želji po boljšem sodelovanju se pridružuje tudi Žnidaršič.

Predsednik Združenja ocenjevalskih podjetij pri Gospodarski zbornici Slovenije Boštjan Boh prida, da si želi, da bi pooblaščeni ocenjevalci imeli večja pooblastila in da bi njihove ocene lahko argumentirano spodbijal le strokovnjak iz iste stroke in ne denimo "kar uradnik na laičnih argumentih, ki nima nobene strokovne podlage". Poleg tega se zavzema za strožje sankcije v primeru cenitve, ki bi bistveno odstopala brez ustreznih argumentov od dejanskih razmer na trgu.

Strošek cenitve ni odvisen od vrednosti nepremičnine

Na vprašanje, kdaj fizične osebe največkrat potrebujejo cenitev, sogovornica pojasnjuje, da pri nakupu nepremičnine, na primer za potrebe hipotekarnega kredita, pri prodaji, ko je treba davčni upravi dokazati vrednost nepremičnine ob pridobitvi/odsvojitvi, ali zgolj zato, da prodajalec pridobi ustrezno informacijo o tržni vrednosti, preden postavi oglaševano ceno, v postopku dedovanja, ko se dediči želijo dogovoriti, kako bodo razdelili nepremičnine oziroma želijo ugotoviti vrednost nepremičnin za potrebe odmere davka na dediščino, v postopku ločitve zaradi delitve premoženja, pri pripravi oporoke, da se zapustnik lažje odloči, kaj bo komu zapustil, za različne sodne in upravne postopke ...
Koliko pa bomo za oceno strokovnjaka plačili, je odvisno od tega, kaj je predmet ocene in za kakšen namen se pripravi cenitev. Drametova pojasnjuje, da so nameni lahko različni: prodaja, nakup, davčni nameni, delitev dediščine oziroma premoženja, stvarni vložek, hipotekarni kredit, računovodski nameni, stečajni postopek … Strošek cenitve nikakor ni odvisen od vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje. To je namreč v nasprotju s pravili stroke. Okvirno se strošek cenitve stanovanja na trgu giblje med 200 in 350 evri, medtem ko strošek cenitve hiše okoli sto evrov več.

Koga izbrati? Marjana Drame pojasni, da je seznam pooblaščenih ocenjevalcev nepremičnin in sodnih cenilcev javno dostopen, zato lahko stranka v večini primerov izbire kogarkoli želi. "Osebno bi se odločala glede na to, kaj se ocenjuje in za kakšen namen. Na primer, če bi potrebovala cenitev za računovodske namene, bi se odločila za cenilca z dobrim ekonomskim predznanjem in poznavanjem računovodskih izkazov. Če bi potrebovala cenitev škode na objektu ali oceno investicijskih vlaganj, bi izbrala cenilca oziroma izvedenca gradbene stroke. Skratka, odločitve o izboru cenilca ne bi sprejela le na podlagi ponujene cene," sklene sogovornica.