Gre za iskanje rešitve za zajezitev rasti cen nepremičnin, namen ukrepov Banke Slovenije (BS), ki začnejo veljati z julijem, komentira Vasja Crnjakovič, direktor RE/MAX Nepremičnin Maribor in vodja agencije RE/MAX Nepremičnine Celje. Veliko vprašanje pa je, ali bodo spremembe pregrevanje nepremičninskega trga tudi ustavile, pravi Crnjakovič. Nepremičnine v Sloveniji so se zgolj v zadnjem letu v povprečju podražile za 13 odstotkov in postajajo, kot opaža sogovornik, nedosegljive za vse več Slovencev. Na podražitev, kot našteje, vplivajo predvsem slaba ponudba na trgu, veliko povpraševanje po nepremičninah, podražitve energentov in surovin in ne nazadnje denarna politika Evropske centralne banke. Ta po sogovornikovih besedah utegne že v kratkem dvigniti ključno obrestno mero, za ta korak pa se bo nato odločila tudi BS. Precej nepredvidljivo je tudi stanje na gradbenem trgu: "Vojna v Ukrajini, ki ji ni videti konca, bo še naprej dražila gradbene materiale." Vse to vpliva na končno ceno nepremičnin, poudari Crnjakovič, ki ni optimističen, da bi bili ukrepi BS uspešni. Pričakuje pa, da se bo rast cen, značilna za zadnji dve leti, naposled umirila sama od sebe.
Lažja dostopnost ni dovolj
Da bodo ukrepi imeli določene posledice za trg nepremičnin, vendar ne v smislu nižanja cen nepremičnin, pa je prepričan Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS). Gre namreč ponovno za ukrep na strani povpraševanja in ne ponudbe, opozori Udovič: "Lažja dostopnost posojil bo marsikomu olajšala nakup nepremičnine, a kaj, ko teh na trgu zaradi sprememb ne bo nič več." Stanovanjske gradnje, vsaj v zasebnem sektorju, ne bo ničesar pospešilo, saj na trgu ni velikih gradbenih projektov in tudi ne finančnih virov, opozori direktor gradbenega podjetja Primius Primož Pinter, ki opaža porast nakupa sekundarnih nepremičnin na trgu. Vendar kupcev teh nepremičnin ukrepi BS ne bodo prizadeli, je prepričan Udovič, saj jih večina kupuje stanovanja kot investicijo z gotovino oziroma s privarčevanim denarjem.
Kar pa ne velja za kupce, ki rešujejo stanovanjski problem. Kot pojasni Marko Novak, predsednik upravnega odbora Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI Slovenija, se pri nas kar 65 odstotkov nakupov nepremičnin izvede z bančnimi posojili. Ukrepi BS so tudi zaradi tega po njegovem mnenju preblagi, če je bil cilj zmanjšati povpraševanje po nepremičninah ter s tem ustaviti rast cen nepremičnin. "Če bi želeli zmanjšati kreditna tveganja na trgu, bi morali za nepremičnine, ki se kupujejo za oddajanje, določiti bistveno višjo lastno udeležbo.
Namesto sedaj priporočenih 30 odstotkov bi odločnejši poseg moral določati lastno udeležbo pri okoli 50 odstotkih," meni Novak, dober poznavalec trga nepremičnin in bančništva. Predpostavlja, da je ob "slovenskem protiinflacijskem refleksu", zviševanju cen gradbenih materialov in storitev na področju gradbeništva, kot tudi pri 25 milijardah depozitov fizičnih oseb, težko pričakovati, da bi spremembe, ki jih je določila BS, imele vidnejše učinke, kaj šele, da bi bistveno vplivale na umirjanje cen nepremičnin. Tako je po Novakovih besedah inflacija, ki postaja vse višja, veliko močnejši faktor za dvig cen, tudi zaradi slovenske strasti do lastništva nepremičnin.
Največja škoda se dela najbolj ranljivim
Precej kritična do ukrepov BS pa je dr. Andreja Cirman, profesorica na Katedri za denar in finance na Ekonomski fakulteti Univerze v Ljubljani, ki pravi, da utegne dodatno sproščanje kreditnih pogojev, glede na to, kako se obseg gradnje v Sloveniji počasi prilagaja povečanemu povpraševanju na trgu, voditi zgolj v dodatne podražitve. S tem se po njenem mnenju povzroča največja škoda najranljivejšim - mladim.
Aktivirati prazna stanovanja
Če je umiritev cen nepremičnin cilj slovenske vlade, je to pravi čas za premislek o minimalni obdavčitvi premoženja, ki bi ukrepe nadgradil in deloval tudi investitorsko usmerjevalno, še pravi Marko Novak. "Z rahlo progresijo pri davkih na premoženje bi dodatno umirili investicijski zagon pri bodočih lastnikih nepremičnin, ti pa bi dobro premislili, ali nepremičnino sploh potrebujejo in kako donosna je," razmišlja Novak. "Zrelejša Evropa, ki ji želimo pripadati, davke na premoženje pozna in svoje državljane aktivno usmerja v investicije, ki jih potrebujejo. Pri nas pa so to zaradi demografskih sprememb varovana stanovanja," je kritičen do stanovanjske politike Novak. Zato bi bilo ob rekordnih cenah nepremičnin treba razmisliti, kako aktivirati fond stanovanj in hiš, ki niso naseljeni. V Ljubljani in Mariboru je takšnih stanovanj vsaj 15.000, hiš pa 4000, opozori Novak.
V Sloveniji je sicer v četrtek začel veljati zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade, ki predvideva, da bo država mladim do 38 let in mladim družinam ob prvem reševanju stanovanjskega problema dala jamstvo za najem bančnega posojila do 200 tisoč evrov in z odplačilom do 30 let. Cirmanova se strinja, da bodo s tem mladi sicer lažje prišli do posojila, a hkrati opozarja, da bo ob vse višjih cenah na trgu njihova že sedaj šibka kupna moč še manjša. Zato meni, da bo prilagoditev makrobonitetne politike BS mladim prej v škodo kot v korist. "Masa posojil v bankah bo naraščala, obrestni prihodki bank tudi, stanovanjske razmere mladih pa se zaradi višjih cen gotovo ne bodo bistveno izboljšale," je prepričana Cirmanova.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
