Banka Slovenije v svojem junijskem poročilu ugotavlja, da rast stanovanjskih posojil še vedno odraža dinamiko rasti cen stanovanjskih nepremičnin, ob povečani izdaji gradbenih dovoljenj za stanovanjske nepremičnine pa se še povečujejo možnosti za rast stanovanjskih posojil tudi v prihodnje. Obseg stanovanjskih posojil se je v prvih štirih mesecih letos povečal za 110 milijonov evrov, mesečna prirasta pa sta bila nadpovprečna predvsem marca in aprila, ko sta bila skoraj enkrat višja od lanskoletnega povprečja.
Bančne obrestne mere ostajajo ugodne, kar še zlasti velja za stanovanjska posojila, a prvi znaki oziroma bojazen povečane inflacije in dviga euribora, ključne obrestne mere Evropske centralne banke, so mnoge kreditojemalce pripravili do tega, da že razmišljajo o spremembi svojih stanovanjskih posojil iz tistih z variabilno obrestno mero v tista s fiksno obrestno mero.
Preveriti morebitne dodatne zahteve banke
"Predvsem zaradi izredno ugodne obrestne mere sva se odločila za spremembo kredita v takšnega s fiksno obrestno mero, ki zdaj znaša 1,6 odstotka," razlaga Anja Bačko, ki je z možem svoje prejšnje 30-letno posojilo s spremenljivo 2-odstotno obrestno mero po treh letih odplačevanja zdaj zamenjala za posojilo z dobo odplačevanja 20 let in z nižjo obrestno mero. Upoštevaje veliko ugodnejše pogoje je zdaj njuna mesečna anuiteta le približno 100 evrov višja kot doslej, "bova pa mirno spala naslednjih 20 let", pove sogovornica, ki prizna, da je za iskanje boljše ponudbe namenila kar nekaj časa: "Zbrala sem veliko ponudb konkurenčnih bank, da sem na koncu pri banki, kjer sva že imela posojilo, dobila tako ugodne pogoje. Prav tako so nama zaračunali le polovico stroškov odobritve." Je pa treba preveriti tudi morebitne dodatne zahteve banke ob najemu posojila, predvsem življenjska zavarovanja, katerih strošek je na nek način treba prišteti k mesečni anuiteti za posojilo. In imejte v mislih, da odobritev novega posojila (tudi v primeru, da želite le spremeniti obrestno mero ali dobo odplačevanja) traja vsaj mesec dni.
Čeprav je danes ponudba posojil precej uniformirana, je postopek za pridobitev hipotekarnega posojila precej individualen, zato se boste z banko za prilagojene pogoje dogovarjali predvsem glede na konkurenčne ponudbe, ki jih imate. Znova bo treba plačati strošek cenitve nepremičnine, ki se po besedah cenilca Nika Županca iz podjetja NM plus v povprečju za stanovanja giblje okoli 200 evrov (brez DDV), za hiše okoli 300 evrov (brez DDV), za nepremičnine v gradnji pa okoli 400 evrov (brez DDV). In čaka vas še strošek sporazuma o zavarovanju denarne terjatve in odpravkov pri notarju ter vpis v zemljiško knjigo. Za pogodbene zneske nepremičnin do 114.750 evrov je po notarski tarifi strošek zavarovanja denarne terjatve 166 evrov (brez DDV) ali 202,52 evra z DDV, strošek odpravkov je odvisen od števila strani in števila izdanih odpravkov, pristojbina zemljiškoknjižnega predloga znaša 42 evrov. Več sklenjenih posojil za nepremičnine pod ugodnejšimi pogoji pri svojem delu zaznavajo tudi notarji, pravi notarka Nataša Počkaj.
Potrošniških posojil manj, stanovanjskih več
Visoka rast vlog, uvajanje ležarin, napoved inflacije in ponudba ugodnih obrestnih mer vplivajo na rast portfelja stanovanjskih kreditov. V Delavski hranilnici pravijo: "Povprečne vrednosti stanovanjskih posojil pri nas se gibljejo okoli zneska 80 tisoč evrov, povprečna doba odplačevanja je 17 let. V prvem četrtletju letos je bilo odobrenih več kreditov s spremenljivo obrestno mero (OM), v drugem četrtletju smo opazili povečanje števila sklenjenih kreditov s fiksno OM, na kar nedvomno vplivajo napovedi višje inflacije in posledično dviga euribora." Zaznavajo pa nadaljevanje upadanja potrošniških posojil, na kar vplivajo omejitve, povezane z epidemijo koronavirusa, in s tem manjša poraba gospodinjstev ter makrobonitetne omejitve kreditiranja Banke Slovenije, ki so izrazito zmanjšale kreditno sposobnost potencialnih kreditojemalcev, še pravijo v Delavski hranilnici.
Tudi v Novi KBM opažajo povečano povpraševanje po stanovanjskih kreditih. Podobno kot lani se veča povpraševanje po kreditih s fiksno obrestno mero, pri čemer je delež kreditov s fiksno obrestno mero malenkost višji od kreditov s spremenljivo obrestno mero. Za lažje razumevanje vseh odgovornosti, ki jih prinaša najemanje kredita, so pripravili tudi posebno spletno stran o odgovornem kreditiranju.
Razlika med fiksnimi in spremenljivimi obrestnimi merami se še zmanjšuje
Da je letos odobrenih več stanovanjskih kreditov kot v preteklih letih in da ti predstavljajo 28 odstotkov vseh sklenjenih kreditov prebivalstva, pravijo v NLB. Povprečna ročnost sklenjenih kreditov pri njih je okoli 180 mesecev, povprečen znesek pa 60 tisoč evrov. Več kot 80 odstotkov stanovanjskih kreditov je že zdaj sklenjenih z nespremenljivo obrestno mero. "Ugodne obrestne mere so zagotovo zvišale povpraševanje po stanovanjskih kreditih, prispevajo pa še drugi dejavniki, kot so kvaliteta in celovitost nasveta kreditojemalcu ter individualna ponudba, pa da ni stroškov vodenja, doba odplačila pa tudi do 30 let. Po našem mnenju sta kombinacija ugodnih obrestnih mer in pomanjkanje nepremičnin glede na povpraševanje gotovo vplivala na dvig cen nepremičnin," sklenejo v NLB.
- Bančne obrestne mere ostajajo ugodne, kar še zlasti velja za stanovanjska posojila.
- Razlika med fiksnimi in spremenljivimi obrestnimi merami se še zmanjšuje.
- Na slovenskem bančnem trgu se zdaj preko 70 odstotkov stanovanjskih kreditov sklepa s fiksno obrestno mero.
- Pred spremembo kredita ali najemom novega pridobite ponudbe več bank, da si zagotovite boljše izhodišče pri doseganju obrestne mere.
- Kljub velikemu povpraševanju trg stanovanjskih nepremičnin še beleži rahel upad prometa.
- Rekordno nizke obrestne mere niso edini ali najpomembnejši razlog za dvig cen stanovanjskih nepremičnin.
V Intesi Sanpaolo Bank (nekdanji Banki Koper) zaznavajo občutno rast stanovanjskih kreditov v prvih šestih mesecih. Od vseh sklenjenih kreditov fizičnim osebam zajemajo kar 70-odstoten delež stanovanjski krediti. "Na slovenskem bančnem trgu se zdaj preko 70 odstotkov stanovanjskih kreditov sklepa s fiksno obrestno mero, kar velja tudi za našo banko," pravijo in dodajajo, da je najpogostejša doba sklenitve stanovanjskega kredita 20 let, povprečen znesek okoli 80 tisoč evrov. Povpraševanje po kreditih s fiksno obrestno mero se je po njihovih besedah pričelo že pred leti, ko so se fiksne obrestne mere znižale in s tem približale spremenljivim. Razlika med fiksnimi in spremenljivimi obrestnimi merami se še zmanjšuje, zato se dodatno krepi povpraševanje po kreditih s fiksno obrestno mero.
Prihranki gredo v nepremičnine
"Večje zanimanje za stanovanjska posojila ob ugodnih, nizkih obrestnih merah pripisujemo večjim prihrankom potrošnikov. Veliko ljudi si je v času epidemije nabralo dodatne prihranke in si s tem odprlo pot za nakup nepremičnine. Za nakup nepremičnine so namreč potrebna tudi lastna sredstva in ne le pridobljena s kreditom," pojasnijo v koprski banki in dodajo, da na rast cen nepremičnin vplivajo številni dejavniki, kot so povečano povpraševanje po nepremičninah, pomanjkanje nepremičnin, posebno v večjih mestih oziroma na bolj zanimivih lokacijah, ugodni kreditni pogoji.
Posojilojemalci v švicarskih frankih v podrejenem položaju
Posojilojemalci, ki imajo svoja hipotekarna posojila v švicarskih frankih, so tudi ob tokratnih morebitnih spremembah posojil v takšna s fiksno obrestno mero v podrejenem položaju. Kot pojasnjuje Marko Gergič iz Združenja Frank, ki uveljavlja, ščiti in izboljšuje pravice potrošnikov, gre pri takšni ponudbi bank v bistvu za konverzijo kreditov v evrske, pri čemer so v ponujenih aneksih najbolj sporne klavzule, ki od podpisnikov zahtevajo, da se odrečejo vsem zahtevkom za zaščito svojih pravic iz naslova težav zaradi najema posojil v švicarskih frankih. "Ponudba, ki so jo prejeli nekateri naši člani, resda pomeni nekoliko nižjo mesečno anuiteto, a je nova ponudba pogojena s podpisom aneksa, v katerem se podpisniki vnaprej odrečejo oz. ogrožajo uveljavljanje svojih pravic iz naslova nepoštenih pogojev v obstoječih pogodbah pred sodišči, zato svojim članom svetujemo previdnost in odločitev za podpis takšne pogodbe le v najnujnejših primerih," pravi Gergič in omenja še, da so posojilojemalci v podrejenem položaju tudi zato, ker bi v primeru konverzije svojih posojil v evre realizirali vso dosedanjo izgubo iz naslova tečajnih razlik
Pri Sberbank pa pravijo, da so v tem letu odobrili in izplačali skoraj tretjino več kreditov kot lani. Večji delež zajemajo prav stanovanjski krediti. Še vedno imajo več stanovanjskih kreditov z variabilno obrestno mero. Povprečne vrednosti se gibljejo okoli 70 tisoč evrov in za povprečno obdobje 200 mesecev ali blizu 17 let.
Kljub velikemu povpraševanju trg stanovanjskih nepremičnin še beleži rahel upad prometa, pri čemer je hkrati zaznati še vedno rahel trend rasti cen, pravijo v Delavski hranilnici. "Epidemija tako ni imela večjega vpliva na cene stanovanjskih nepremičnin oziroma na ponudbo in povpraševanje po njih, pri čemer je treba upoštevati, da se vse gospodarske in socialne posledice epidemije še niso pokazale. Nasprotno lahko sklepamo za trg poslovnih nepremičnin, ki beleži tako upad sklenjenih transakcij kot cen. Rekordno nizke obrestne mere niso edini ali najpomembnejši razlog za dvig cen stanovanjskih nepremičnin. Na ceno vplivajo predvsem veliko pomanjkanje novogradenj in rekordna rast prihrankov prebivalstva, dodatno pritisk na rast cen novih stanovanjskih nepremičnin na strani ponudbe ustvarjata rast cen zemljišč za njihovo gradnjo in rast stroškov gradnje, predvsem vse višje cene gradbenega materiala. Vsekakor gre v prvi vrsti za rast cen na območjih, kjer je povpraševanje največje, v Ljubljani in na Obali, medtem ko v drugih večjih mestih trend rasti prihaja z zamikom," odgovarjajo pri Delavski hranilnici.
Za skoraj 7 milijard stanovanjskih posojil
Od 10,8 milijarde evrov posojil gospodinjstvom je bilo aprila letos 6,9 milijarde evrov stanovanjskih posojil. Imajo pa gospodinjstva 23,2 milijarde evrov depozitov, torej je njihova zadolženost le 46,6-odstotna glede na njihove prihranke. Rekordno nizka pa je z 2,21 odstotka tudi efektivna obrestna mera (EOM) za stanovanjska posojila, ki je praviloma nižja kot pri drugih vrstah posojil. V preteklem letu, čeprav epidemijskem, je bilo na novo odobrenih za 1,85 milijarde evrov stanovanjskih posojil, letos do konca aprila pa že za 736 milijonov evrov. So pa od začetka epidemije zaradi manj trošenja in zaostrovanja posojilnih pogojev Banke Slovenije potrošniška posojila upadla za desetino.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
