(INTERVJU) Mojca Žižek Mesarec: "Vse, kar se novega ponudi trgu, je prodano v trenutku"

Če kdo do obisti pozna nepremičninski trg in dogajanje na njem, je to Mariborčanka Mojca Žižek Mesarec. Petnajstletna kilometrina na tem trgu jo je marsikaj naučila, prinesla ji je dragocene izkušnje in odprla nove priložnosti. Najprej je bila soustanoviteljica in solastnica nepremičninske družbe, nato se je sklenila podati na samostojno pot in v Mariboru odpreti lastno nepremičninsko družbo Galea nepremičnine. Vedoč, da je stanje na trgu nepremičnin zadnji dve leti živahno kot še nikoli doslej in da so danes ljudje, ki iščejo streho nad glavo, veliko bolj racionalni in preudarni, gradi zaupanje ljudi. "Če ni zaupanja, ni zadovoljne stranke," pravi.

Če pred več kot desetimi leti stanje na nepremičninskem trgu zaradi krize ni bilo najbolj rožnato, se zadnji dve leti zdi, da se na njem, vsaj, kar se prodaje nepremičnin tiče, cedita med in mleko.

"Čeprav je marsikdo ob pričetku pandemične krize pričakoval, da se bo svet ustavil, se je na trgu nepremičnin zgodilo ravno nasprotno. Tako promet kot prodaja na trgu nepremičnin sta bila izredno dobra. Na to, da doslej v Sloveniji še ni bilo zabeleženih toliko transakcij kot zadnji dve leti, ne nazadnje kažejo tudi podatki Statističnega urada RS (Surs), po katerih je bilo v drugi četrtini lanskega leta prodanih 4153 stanovanjskih nepremičnin, kar je najvišja številka za četrtletje od leta 2010 naprej. Je pa večje povpraševanje po nepremičninah sprožilo tudi val podražitev na trgu nepremičnin."

Kako bi opisali delo nepremičninskega posrednika?

"Ni zgolj samo poklic, je bolj način življenja. Zato tudi vsak ni primeren za nepremičninskega posrednika. Vsak dan znova se je treba učiti, prilagajati in pogajati s strankami. Poznati je treba aktualne zakone, povezane z nepremičninami, od zakona o kmetijskih zemljiščih do gradbenega zakona. Preveriti je treba dejansko in pravno stanje nepremičnine kot tudi njeno zemljiškoknjižno stanje ... Vsekakor je obseg dela, ki ga opravljamo nepremičninski posredniki, izredno širok. Ne delamo zgolj za nepremičnine, temveč predvsem za ljudi."

Je kdaj kakšno željo stranke težko uresničiti? Kaj storite takrat, ko so zahteve nedosegljive?

"Po petnajstih letih dela v nepremičninski dejavnosti sem vedno znova presenečena nad željami in zahtevami nekaterih strank. Letos je denimo nekdo nakup stanovanja pogojeval z odstranitvijo otroške gugalnice z dvorišča večstanovanjskega bloka, kjer je nepremičnina. Še več nenavadnih želja oziroma zahtev pa je pogosto povezanih s finančnimi sredstvi strank. Nekateri so namreč prepričani, da za malo denarja veliko dobijo. Včasih so pričakovanja strank, kaj lahko kupijo za svoj denar, enostavno nerealna. Spet druga skrajnost so stranke, ki sploh ne vedo, kakšno nepremičnino bi želele kupiti, a hočejo do strehe nad glavo hitro in takoj. Takrat moramo pri posredniku odreagirati ne samo kot svetovalci, temveč kdaj tudi kot psihologi."

Po kakšnih nepremičninah je tačas največje povpraševanje?

"Nedvomno po stanovanjskih nepremičninah. Največje je zanimanje po eno- in dvosobnih stanovanjih, ki jih na trgu tudi najbolj kronično primanjkuje. Veliko povpraševanje je tudi po manjših hišah. V zadnjem času je vse večji interes po investicijskih nepremičninah, saj že lep čas velja prepričanje, da je nepremičnina ena najbolj varnih naložb, če ne že najbolj zanesljiva naložba v prihodnost."

Če primerjate želje in zahteve prodajalcev pred desetimi leti in danes. Kaj se je spremenilo?

"Verjemite, precej se je zgodilo in spremenilo. Predvsem so kupci danes bolj podučeni v vsem, oboroženi z vsemi informacijami, tudi o dogajanju na trgu, torej vedo veliko več, kot so vedeli včasih. Po eni strani se zelo dobro zavedajo svojih pravic, se pa pogosto ne zavedajo svojih dolžnosti. Hkrati pa je predvsem zdravstvena kriza močno posegla v želje kupcev glede idealne nepremičnine. Mnogi si danes bolj želijo bivanja v naravi, sanjajo o kosu zemlje, ki bi ga obdelovali in bili samooskrbni. Če se jim ne izide z vrtom, zahtevajo vsaj balkon, kar kaže na to, da je mnoge bivanje med štirimi stenami v času pandemije utesnjevalo. Res pa je, da se časi ves čas spreminjajo, povpraševanje ljudi pa se tem spremembam tudi prilagaja."

Da prideš danes do dobre nepremičnine, moraš imeti ne samo denar, temveč tudi veliko sreče. Pred časom ste izjavili, da komaj kakšno nepremičnino ponudite trgu, je že prodana. Je ponudba na trgu res tako slaba ali toliko ljudi danes išče streho nad glavo?

"Eno je povezano z drugim. Ponudba in povpraševanje gresta z roko v roki tudi pri nepremičninah. Ponudba je veliko večja, kadar je povpraševanje manjše, in obratno. Pri nas skrbimo tudi za tiste, ki iščejo nepremičnine, vodimo bazo glede na njihove želje oziroma potrebe. Ko dobimo v ponudbo novo nepremičnino, najprej obvestimo stranke, ki takšno nepremičnino iščejo. Prve oglede tako najprej izpeljemo z našimi aktivnimi iskalci, šele nato jo ponudimo trgu. In seveda - še vedno velja, da se veliko nepremičnin proda, še preden gredo v javno oglaševanje oziroma na trg. Res pa je tudi, da moraš danes potencialnim strankam nepremičnino predstaviti na dovolj zanimiv, recimo bolj inovativen način. Pri nas se to opaža zadnja tri leta, ker resnično veliko delamo za ljudi. Sledimo vsem novim trendom in jih vnašamo na nepremičninski trg doma in v tujini. Tako se danes kar nekaj nepremičnin proda tudi s pomočjo družabnih omrežij."

Je danes bolje kupiti novo ali staro stanovanje in slednjega prenoviti po lastnih željah?

"To je odločitev, odvisna od vsakega posameznika, njegovih želja in potreb. Prepričana pa sem, da je bolj pomembno od tega, ali je nepremičnina stara ali nova, kje je. Vsako nepremičnino lahko preuredimo, obnovimo, spremenimo, ne moremo pa je prestaviti na neko drugo lokacijo. Kaj nam bo novo stanovanje, če je v predelu mesta, ki ima slabo povezavo z otrokovo šolo in našimi interesnimi dejavnostmi, službo in hobiji, če imamo že neke ustaljene navade in smo navajeni po opravkih s kolesom ali peš, zdaj pa naenkrat potrebujemo za vse to dva avtomobila. Bo babica hodila pazit vnučke, če bo morala prestopati iz avtobusa v avtobus, ali pa se bomo ponjo vozili z avtomobilom v kilometre stran oddaljeno vas? Danes je pri nakupu nepremičnine predvsem treba dobro premisliti in razmisliti, kaj želimo imeti. In zakaj bi prednost dajali novogradnjam, če pa so pri starih stanovanjih vse napake in pomanjkljivosti že bile odpravljene, pri novih stanovanjih pa se te še sploh niso prikazale."

Cene nepremičnin so šle v nebo, o tem ni dvoma. Za koliko so se zadnji dve leti podražile novogradnje in koliko rabljene nepremičnine?

"Vrednost nepremičnin dolgoročno raste in ena od posledic je tudi dvig cen. Rast cen je še vedno aktualna in na točne podatke bomo morali počakati na najnovejšo analizo Sursa. Po naših ocenah so se v zadnjih dveh letih cene novih nepremičnin podražile za več kot 20 odstotkov, rabljene pa še za dodatnih deset odstotkov, no, nekatere rabljene nepremičnine, ki so nudile nekaj več in so na najboljših lokacijah v mestu, so se podražile tudi za 100 odstotkov. Govorim o Mariboru. V Ljubljani je bila rast cen še intenzivnejša in je dosegala rekorde. Manj dinamična je bila rast cen na periferiji, kjer podražitev ni bila niti za pol tako visoka kot v mestih."

Torej so se cene rabljenih nepremičnin bolj povišale kot pri novogradnjah?

"Tako je. Toda trend višanja cen rabljenih nepremičnin se ustavlja. Po drugi strani pa dvig cen gradbenih surovin, materialov in storitev zaradi vojne v Ukrajini viša ceno novogradenj, zato je pričakovati, da bo rast cen slednjih v kratkem dohitela in prehitela rast cen rabljenih nepremičnin. Veliko vprašanje pa je, ali bodo nove nepremičnine sploh še na voljo. In seveda tudi, kje ..."

Vendar mnogi pričakujejo, da bodo cene nepremičnin slej ko prej padle, češ da so že dosegle nebo, da višje več ne gre. Bo res tako?

"Napovedovati prihodnost, tudi glede gibanja cen, je zelo nehvaležno. Najprej nas je presenetila zdravstvena kriza, nato vojna v Ukrajini, kaj sledi, ne vemo. Res pa je, da se je rast cen trenutno ustavila in samo predvidevamo lahko, da smo trenutno dosegli vrh. Cene bodo zagotovo padle, a drastičnega padca ne pričakujte. Nepremičnine imajo dolgoročno rast in verjamem, da bo tudi tokrat tako. Pred naslednjim dvigom cen se bomo malo zanihali, nato pa bo sledil nov cikel."

Koliko novogradenj konkretno potrebujemo v Mariboru glede na povpraševanje?

"To, da se v Mariboru zadnje leto ali pa kar dve pospešeno gradi, drži. A vse, kar se novega ponudi na trgu, je v trenutku razprodano. Moja ocena je, da v Mariboru potrebujemo dolgoročno vsaj 5000 novih stanovanjskih enot. Najemnih, lastniških in socialnih, da se stanje na trgu stabilizira. Ne smemo pa pozabiti, da je poleg gradnje stanovanjskih objektov in naselij treba poskrbeti tudi za ustrezno infrastrukturo v njihovi okolici. Stanovalci potrebujejo otroške vrtce, šole, parkirišča, lekarne ..."

Omenili ste že, da je zdravstvena kriza spremenila bivalne zahteve kupcev pa tudi razmišljanje, kam z denarjem, prihranki ...

"Pandemija je v zadnjih dveh letih močno vplivala na ljudi pa tudi na to, da so mnogi vedno bolj previdni pri upravljanju svojih financ. Kar nekaj ljudi je precej prihranilo predvsem v prvem in drugem krogu pandemije, veliko jih je tudi pridobilo finančno pomoč, subvencije, nadomestila in podobne koronske dodatke, ob sprostitvi ukrepov so se ta sredstva začela porabljati. Veliko tega denarja je tako šlo tudi za nakup nepremičnin."

K večjemu prometu na trgu nepremičnin so svoje prispevale tudi banke. Ljudje so svoje prihranke, ki so jih vzeli iz bank, morali nekam naložiti ... Koliko jih je kupovalo nepremičnino, pa s tem nakupom niso reševali svojega stanovanjskega problema?

"Banke so z uvedbo ležarin bistveno pripomogle k temu, da so ljudje svoja sredstva iz bank preusmerili neposredno v nakup nepremičnin. Bom rekla, da so s to potezo same sebi dale zaušnico. Strank, ki so kupovale naložbene nepremičnine, je bilo veliko. Prav tako je bilo opaziti, da so v Mariboru kupovali za naložbo oz. investicijo nepremičnine kupci iz drugih delov Slovenije in tudi iz tujine. Predvsem so kupovali stanovanjske nepremičnine, ki jih je tudi najlaže oddajati, s tem pa še dodatno oplemenititi naložena sredstva. Je pa res, da se zadnje čase pojavlja vse več investitorjev iz tujine. Slovenija velja za eno bolj varnih in stabilnih držav v svetu in tudi zato tujci vse pogosteje investirajo svoj denar v nakup slovenskih nepremičnin."

Koliko Slovencev ima po vašem mnenju v lasti dve, tri nepremičnine?

"Moje osebno mnenje je, da je tistih, ki imajo več kot eno nepremičnino v Sloveniji, približno 30 odstotkov. Večina ima eno ali dve dodatni stanovanji. Je pa bilo tudi nekaj kupcev, ki so v novogradnji kupili več stanovanj - šest, deset. Večina teh investicijskih nakupov je imela za cilj dolgoročno oddajanje, nekateri pa so z nakupom nepremičnine želijo zagotoviti brezskrbno prihodnost za svoje otroke. So pa tudi primeri, ko nekdo investicijska stanovanja pusti prazna, ker se mu zdi škoda, da bi jih oddajal."

Je pričakovati, da bodo tisti, ki imajo več nepremičnin, te zaradi napovedanega premoženjskega davka začeli prodajati?

"Kdo bi to vedel. Slovenija že od leta 2006, ko smo imeli množičen popis nepremičnin, uvaja nepremičninski davek. Ali bo davek na nepremičnine ali premoženjski davek vplival na prodajo naložbenih nepremičnin, je odvisno od tega, kakšen bo ta davek, kdaj bo dejansko sprejet in kdaj bo stopil v veljavo. Vse dokler pa to področje ne bo urejeno, ne bo nobenih konkretnih sprememb. V Sloveniji je praksa, da se uvajajo spremembe in sprejemajo zakoni, še preden se z njimi seznani tiste, ki so del sprememb oziroma imajo z njimi opravka. Ta čas je denimo aktualen prehod javne uprave na nov informacijski sistem, izobraževanje o tem pa naj bi večina zaposlenih zaradi poletnih počitnic imela v septembru, čeravno je novi sistem v uporabi že od spomladi. O zaostankih zaradi nepoznavanja ravnanja s sistemom verjetno ne potrebujem izgubljati besed … A tako se pri nas pač dela."

Bi bil davek na premoženje, ki ga predlaga vlada, po vašem mnenju rešitev ali bolj grožnja? Kakšne so lahko njegove posledice?

"Takšen davek podpiramo, vendar mora biti stimulativen. Z njim se bo zagotovo povečalo število nepremičnin za oddajo, posledično pa se bodo znižale najemnine. Z ustrezno obdavčitvijo bi lahko naposled končno uredili najemniški trg. Po drugi strani pa - višji ko bo davek za oddajanje, manj nepremičnin bo na trgu in cvetel bo črni trg. Torej je rešitev na dlani: nižji ko bo davek, več bo nepremičnin na trgu, nižje bodo najemnine, stanje na trgu se bo bo stabiliziralo. Res pa je tudi to, da prej ko bomo uvedli ta davek, boljše bo za trg nepremičnin, predvsem pa bomo končno vedeli, pri čem smo."

Slovenija davek torej potrebuje. Morda tudi za gradnjo javnih najemniških stanovanj. V Avstriji denimo del davka porabijo ravno za to ...

"Davek zagotovo potrebujemo. Tako davek na nepremičnine kot tudi davek na celotno premoženje. Davek bi moral tudi spodbuditi učinkovito uporabo zemljišč. Nepozidana stavbna zemljišča bi tako bila pozidana, posledično bi se povečala ponudba nepremičnin, njihove cene pa bi se znižale. Hkrati bi država s smiselno obdavčitvijo pridobila milijone, ki bi jih lahko nato vlagala tudi v trg stanovanjske gradnje."

Ko sva že pri najemnih stanovanjih. Kaj je rakava rana najemništva v Sloveniji?

"Najemništvo v Sloveniji ne samo da nima zgolj ene rakave rane, ampak je popolnoma neurejeno. Zakon je spisan na pol in vsebuje preveč sivih področij, ki niso ustrezno definirana in si jih lahko obe pogodbeni stranki razlagata po svoje. Glavna težava, s katero se spoprijemajo najemodajalci, je plačilna nedisciplina, ki je posledica počasne in neučinkovite pravne zaščite. Celoten postopek sodnega reševanja je absolutno predolg. Pravilno bi bilo, da bi najemodajalci in najemniki, ki so v sporu, tega lahko po sodni poti rešili v največ treh mesecih. Danes pa reševanje sporov lahko traja nekaj let!"

Po vsej verjetnosti bi morali Slovenci spremeniti tudi miselnost, ki jo gojimo do najemniških stanovanj, da ta niso noben "nebodigatreba", ampak lahko nekomu najemništvo ponudi celo več svobode ...

"Kako spremeniti miselnost v državi, kjer ima več kot 90 odstotkov vseh prebivalcev lastno nepremičnino, medtem ko ima v Nemčiji lastno stanovanje zgolj 50 odstotkov ljudi? Težko. Se pa strinjam, da ima najemništvo kar nekaj prednosti pred lastništvom. Omogoča na primer več svobode glede spremembe bivanja, ko pride do spremembe zaposlitve, velikosti družine in finančnega stanja. Omogoča torej večjo prilagodljivost. Ob vsem tem pa se najemnikom tudi ni treba ukvarjati s stroški investicijskega vzdrževanja, ne skrbi jih, ali vrednost nepremičnine raste ali pada. Svoje stroške lahko z najemniško nepremičnino tudi dolgoročno načrtujejo."

Smo Slovenci zaradi tega, da moramo imeti lastno stanovanje, pognali pregloboke korenine?

"Predvsem smo korenine glede tega pognali v letih 1991-1993, ko je začel veljati tako imenovani Jazbinškov zakon. Takrat so mnogi Slovenci na enostaven način in za majhen denar prišli do lastniškega stanovanja. Po številu teh smo še danes v samem evropskem vrhu. To, da moramo imeti lastno stanovanje, je v Sloveniji nekaj normalnega, nekakšna tradicija."

Kaj čaka nepremičninski trg čez leto, morda dve?

"Stanje na trgu je nepredvidljivo na več koncih. Trenutno je najbolj gotovo to, da ni nič gotovo. Gospodarska nestabilnost, virus, vojna v Evropi, inflacija, obrestne mere, slovenska politika z novimi davki in zakoni ... Dejavnikov, ki vplivajo na stanje na trgu, je kar nekaj. Nič ne bi imela proti, če bi videla v prihodnost, a to ni mogoče. Sem pa prepričana, da se bodo nepremičnine čez leto, dve, tri še vedno prodajale in jih bodo ljudje še vedno kupovali, najemali. Družine se bodo večale in manjša stanovanja se bodo menjala za večja. Starejša populacija, se bo, potem ko se bodo otroci odselili, selila iz velikih hiš in stanovanj v manjša. No, v Sloveniji se to sicer dogaja bolj počasi. Nekdo bo nepremičnino podedoval ali dobil podarjeno, in ker je ne bo potreboval, jo bo dal v prodajo. Ljudje bodo tudi v prihodnje kupovali zemljo in gradili hiše. Skratka, trg nepremičnin bo vedno v pogonu. Enostavno je zagotoviti, da boste lahko vedno kupili nepremičnino, težje pa je napovedati, pod kakšnimi pogoji in za kakšno ceno."