Sanja Verovnik
Da je cena nepremičnine danes vse bolj odvisna od lokacije, je bilo mogoče slišati že na nedavni nepremičninski konferenci v Mariboru, na kateri je Alenka Petrović, nepremičninska posrednica Novogradnje Maribor-Center, razkrila, da je bilo v Mariboru denimo rekorder po dvigu cen nepremičnin v zadnjem času blokovsko naselje Nova vas, za katero je zanimanje med kupci zelo veliko. Tudi Branko Potočnik, direktor družbe INSA, d.o.o., je opozoril: "Ni isto, če stanovanje prodajate v Ljubljanski ulici ali v Štrekljevi. V prvem primeru lahko za stanovanje iztržite 110 tisočakov, v drugem pa deset tisoč evrov manj." Da dobrim lokacijam v mestu cene rastejo, slabšim pa padajo, je še poudaril in dodal, da danes mnogi kupijo nepremičnino tam, kjer so se rodili, nekoč bivali, ker ima ta lokacija zanje posebno vrednost.
Urejena infrastruktura
"Staro nenapisano nepremičninsko pravilo govori o treh najpomembnejših dejavnikih, ki so pomembni pri nakupu oziroma prodaji nepremičnine. Ti so: lokacija, lokacija in še enkrat lokacija," poudari Vasja Crnjakovič, direktor RE/MAX Nepremičnine Maribor in vodja agencije RE/MAX Nepremičnine Celje. Po njegovem mnenju ima lokacija predvsem subjektivno težo: "Nekateri cenijo vse prednosti, ki jih ponujajo mestna središča, spet drugi si želijo miru in iščejo odmaknjene lokacije zunaj mest. Hkrati pa so nekatera območja ali deli mest oziroma mestne četrti bolj zaželeni kot drugi. Večinoma gre za urbana območja, ki stanovalcem zagotavljajo vso potrebno infrastrukturo - od šol, vrtcev do trgovin in dobrih prometnih povezav."
Da je lokacija stanovanja ali hiše pomembna iz več razlogov, pa razmišlja Primož Mesarec iz nepremičninske družbe Galea nepremičnine. "Vsekakor ima vpliv na kakovost življenja stanovalcev. Mnogi želijo, da njihov dom ni (pre)daleč od službe, šole in vrtca otrok ... Prav tako pričakujejo, da je nepremičnina v varnem in prijetnem okolju," našteva Mesarec in nadaljuje, da je lokacija ključna tudi zaradi potencialne vrednosti nepremičnine v prihodnosti. "Če stoji na privlačnem in dobro razvitem območju, običajno ohrani ali celo poveča svojo vrednost," opozori sogovornik.
Prava izbira je ključ do donosnosti investicije
Lokaciji pa vse večjo pozornost namenjajo tudi novograditelji. Zavedajo se namreč, da je od te odvisna tudi uspešnost prodaje nepremičnine. "Dostopnost, obstoječa infrastruktura, okolje in soseska ter predvidevanje prihodnjih potreb in trendov predstavljajo za investitorja ključna vprašanja pri izbiri lokacije," prizna Dejan Turk iz podjetja Komunaprojekt, kjer končujejo istoimenski stanovanjsko-poslovni kompleks v centru Pesnice pri Mariboru, začeli pa bodo graditi in prodajati stanovanjski objekt s 14 stanovanji v neposredni bližini Doma pod gorco na Studencih. Pripravljajo še vso potrebno dokumentacijo za izgradnjo nove soseske s 40 hišami v Njivercah v občini Kidričevo.
Skrbno preučevanje in izbor prave lokacije lahko po njegovih besedah zagotovita dolgoročno zadovoljstvo in donosnost investicije. "Ljudem je lokacija pri odločitvi za nakup nepremičnine izjemno pomembna. Želijo si bližine osnovnih storitev, kot so trgovine, šole, vrtec, zdravstvene ustanove, pošte oziroma banke, saj jim navedeno zagotavlja enostaven dostop do vsakdanjih storitev. Prav tako je za lažjo in hitrejšo mobilnost med območji zelo pomemben dostop do javnega prevoza in glavnih prometnih povezav. Ne nazadnje pa ljudje cenijo urejeno okolje, ki ponuja varnost, ter kakovostno urejeno in moderno infrastrukturo z bližino različnih rekreacijskih in zelenih površin," pravi Turk.
Trajnostna lokacija
Zanimiv je tudi odgovor Primoža Pinterja iz podjetja Primius gradnje na vprašanje, kakšne zahteve mora izpolnjevati lokacija, da se tam odločijo graditi. Po njegovih besedah mora ta izpolnjevati večino kriterijev trajnostne lokacije. "Kaj je trajnostna lokacija? Vse lokacije v Mariboru na levem bregu Drave so trajnostne, saj omogočajo vsakodnevno bivanje brez uporabe lastnih prevoznih sredstev. Tudi na desnem bregu vedno iščemo trajnostne lokacije. Nesmiselno je graditi trajnostne naravne objekte, locirane na netrajnostnih lokacijah," razmišlja Pinter. V kratkem nameravajo graditi večstanovanjski blok na Pobrežju, Pinter je prepričan, da bo ta predel mesta kmalu nadomestil Studence, kjer so zadnja leta novogradnje rasle kot gobe po dežju.
Dostop do potrebne infrastrukture
Dejan Turk tudi opaža, da se zadnje čase ljudje, ki se zanimajo za nakup novogradnje, pogosteje odločajo za bivanje na obrobju mesta. Razlogov za to je po njegovem mnenju več: "Lokalne in medkrajevne cestne povezave so čedalje boljše, zato je krajši tudi potovalni čas do oziroma z delovnega mesta. Nekateri želijo pobegniti pred vsakodnevnim mestnim vrvežem in iščejo bližino narave, drugi pa se ozirajo tudi na ceno," dodaja Turk, pri čemer poudari, da so cene nepremičnin v okolici običajno ugodnejše kot v mestu.
Kot nam pove Luka Jurič iz skupine Novogradnje Maribor, zaznavajo vedno večje povpraševanje po novogradnjah v mestu. Tako je tudi večina njihovih novogradenj v neposredni bližini središča Maribora, najbolj oddaljena je Zelena soseska na Pobrežju, slabe štiri kilometre od centra. Trenutno gradijo stanovanjske soseske na treh lokacijah: Dravski kristali na Studencih, Novi vrtovi II na meji med Taborom in Studenci ter Zelena soseska na Pobrežju. Pripravljajo pa tudi projekt Sončne terase II, ki bo nadaljevanje obstoječe soseske v Košakih.
Kot pravi Jurič, kupci po določenih novogradnjah povprašujejo predvsem zaradi privlačne lokacije: "Prav zaradi tega skrbno preučujemo in načrtujemo, kje bomo gradili stanovanja, predvsem pa se držimo smernic, ki jih narekuje sodoben čas, da razvijamo projekte na dobrih lokacijah v mestu, s hitrim dostopom do vse potrebne infrastrukture."
Največ prodanih na Taboru, najmanj v Melju
Pri pregledu vseh zabeleženih prodaj stanovanj za obdobje od 1. januarja do 15. aprila je težko izpostaviti, katere lokacije v Mariboru imajo najvišje oziroma najnižje cene, opozori Vasja Crnjakovič, direktor RE/MAX Nepremičnine Maribor in vodja agencije RE/MAX Nepremičnine Celje. Postreže pa z naslednjimi podatki, ki po njegovem mnenju nazorno kažejo na to, katere lokacije v mestu so najbolj zanimive za kupce: “V omenjenem obdobju je bilo najdražje prodano stanovanje na Teznem, najcenejše pa na Studencih.” Največ stanovanj v letu 2022 se je po sogovornikovih besedah prodalo na Taboru v blokovskem naselju Nova vas (skupaj 464), na drugem mestu je bil Maribor center (skupaj 355 stanovanj), sledijo Tezno, Pobrežje, Brezje, Zrkovci (227), najmanj pa so šle v prodajo nepremičnine na Studencih, v Pekrah, Limbušu (73) ter v Košakih oziroma Melju s po 34 prodanimi nepremičninami. “Seveda to velja samo za rabljena stanovanja in ne novogradnje,” pojasni Crnjakovič.
Pri vrednostih podatki kažejo drugačno sliko. Kot nam razkrije Crnjakovič, so stanovanja najvišje vrednosti dosegala na Studencih, v Limbušu in Pekrah, vendar je šlo večinoma za novogradnje oziroma večja stanovanja po kvadraturi. “Najdražja stanovanja, prodana v letu 2022, so bila običajno manjših kvadratur, tja do 40 m². Najvišja zabeležena prodajna cena kvadratnega metra pa je bila 3600 evrov.”
Prav tako sogovornik pojasni, da so cene stanovanjskih nepremičnin v Mariboru v povprečju vsaj za polovico nižje kot v Ljubljani in zelo podobne kot v Celju.
Primernih zemljišč za gradnjo je malo
Turka, Juriča in Pinterja smo vprašali, ali je težko pridobiti dobro lokacijo v Mariboru in njegovi okolici. Turk pojasni, da težavnost pridobivanja za investicijo primernih in zanimivih lokacij predstavlja predvsem razpoložljivost teh, pa tudi omejenosti prostorskega načrtovanja in ne nazadnje tudi cene posameznih zemljišč.
Poudari, da je izbira lokacije za investicijo še kako odvisna od strategije investitorja. "Splošno pa velja, da bolj ko je lokacija privlačna za investicijo, večje je povpraševanje po njej, in posledično se zaradi tega investitor srečuje tudi z večjimi izzivi, kako jo pridobiti," je iskren sogovornik.
Tudi Luka Jurič pove, da je možnosti za nakup zemljišč, primernih za večstanovanjsko gradnjo v Mariboru, malo, zanimivih in primernih lokacij za gradnjo pa še veliko manj. Hkrati pa poudari, da se je treba nakupa zemljišča za večje stanovanjske projekte, kar tudi gradnja stanovanjske soseske je, lotiti z izjemno previdnostjo in vizijo, saj je nakup samo prva točka do izvedbe. Postopki, povezani z naknadno pridobitvijo vseh dovoljenj za gradnjo in ureditvijo dokumentacije, so, kot poudari Jurič, zelo zahteven proces. "Kupci se pogosto niti ne ne zavedajo, da z nakupom novega stanovanja ne kupujejo samo nepremičnine, ampak celoten proces do izgradnje, ki za nas investitorje predstavlja ogromen zalogaj," še opozori sogovornik.
Še bolj slikovito stanje na trgu glede ponudbe zemljišč, primernih za gradnjo, oriše Primož Pinter: "Stavbnih zemljišč je tako malo, da so cene razpoložljivih previsoke." Težavo vidi predvsem v tem, da v Mariboru še vedno nimamo prostorskega akta, za kar bi, kot še poudari, morala poskrbeti mariborska občina.
