Sanja Verovnik
V zadnjih letih se v Mariboru pospešeno gradi in skoraj vsako leto zraste kakšna nova stanovanjska soseska. Vse bolj privlačna za gradnjo nepremičnin, tudi zaradi nekoliko bolj dostopnih cen, postaja okolica mesta. A ponudba še vedno ne dosega povpraševanja. In vse kaže, da še dolgo ne bo. Mojca Žižek Mesarec iz podjetja Galea nepremičnine sicer ugotavlja, da se je povpraševanje po novogradnjah v poletnih mesecih nekoliko umirilo, kot razlog za to navede predvsem čas dopustov pa tudi vse dražja bančna posojila. Vendar načeloma še vedno velja, poudari poznavalka mariborskega nepremičninskega trga, da se večina novogradenj v Mariboru proda, še preden so dokončane.
Da je zanimanje za novogradnje precejšnje, na svoji koži najbolj občutijo graditelji oziroma investitorji gradnje. Med njimi tudi Primož Pinter iz podjetja Primius gradnje, kjer se pripravljajo na začetek gradnje večstanovanjskega objekta na Pobrežju. "Zanimanje za stanovanjske novogradnje je že nekaj let konstantno visoko in ne upada. In to krizam navkljub," poudari Pinter.
Da je povpraševanje po novih stanovanjih veliko, meni tudi Sebastijan Aram, vodja projekta Sončne rezidence. Ugotavlja, da večjega upada zanimanja po novogradnjah v zadnjem letu v Mariboru ni. Drugačno je mnenje Vesne Knuplež iz podjetja Knuplež gradnje, kjer opažajo, da je zanimanje za nakup novih stanovanj v okolici Maribora letos vendarle nekoliko manjše, kot je bilo leta 2022, ko so stanovanja šla za med.
Kakšno je stanje v prestolnici
V Ljubljani je konstantno veliko povpraševanje tudi po novogradnjah, katerih kvadratni meter ta čas stane od 4000 do 4500 evrov, pravi Alen Komić iz ABC nepremičnin. “V Ljubljani je aktivnih kar nekaj gradbišč, kjer se gradijo predvsem stanovanja, vendar so ta praktično že skoraj vsa razprodana ali pa je prodana že vsaj polovica enot,” pojasni Komić. Opozori, da so na upravnih enotah v Ljubljani in njeni okolici letos zabeležili manjše število vlog za gradbena dovoljenja za novogradnje, kar pomeni, da bo ponudba novih stanovanj v prihodnjih nekaj letih v Ljubljani spet manjša, kar bo ustvarilo pritisk na cene rabljenih nepremičnin.
Najprej se prodajo dvosobna stanovanja
Kot pojasni Daniel Angel Sauli iz nepremičninske družbe KW Slovenia, se ta čas v Mariboru in okolici prodaja 220 novih stanovanj in hiš, zgrajenih v letu 2022 ali kasneje. Po njegovih besedah se trenutno najbolje prodajajo dvo- in trisobna stanovanja ter hiše z do 120 kvadratnih metrov uporabne površine na obrobju mesta. Mojca Žižek Mesarec pa opaža, da je največje zanimanje za manjše novogradnje, tudi garsonjere, ker so bolj cenovno dostopne posameznikom in mladim parom. Prav tako so ta stanovanja privlačna za investitorje za oddajanje. Štiri- in večsobna stanovanja se na trgu po njenih izkušnjah prodajajo dalj časa, saj so dražja. "Običajno se najprej prodajo dvosobna stanovanja in garsonjere, teh v ponudbi tudi najbolj primanjkuje," ugotavlja Žižek Mesarčeva.
Se bolj splača kupiti novo ali rabljeno nepremičnino?
Odgovor na to ni enostaven, pa čeprav velja, da je novo le novo, poudari Daniel Angel Sauli iz KW Slovenia. Izpostavi, da pri nepremičninah ni pomembna zgolj lokacija, pri čemer so po njenem mnenju najboljše lokacije v Mariboru že pozidane. “Dejstvo je, da novogradenj na top lokacijah v mestu ni, razen v primeru rušitve obstoječih objektov.”
Pri novogradnjah, če smo med prvimi kupci, lahko bistveno lažje izberemo najboljšo mikrolokacijo oziroma lego stanovanja v stavbi, velja pravilo, da so takšna stanovanja tudi dražja, opozori Sauli. “Kar se tiče sosedov, pa je bistveno bolj predvidljivo kupiti stanovanje v že naseljeni soseski, kjer lahko preverite, kakšna je struktura sosedov in kako funkcionirajo sosedski odnosi. Pri novogradnji to ni mogoče, omenjeno pa vendarle zelo vpliva na končno udobje bivanja.”
Res je, da imajo novogradnje najsodobnejše materiale in tehnološke rešitve, pri čemer novi lastniki nimajo investicijsko-vzdrževalnih del ne na skupnih delih stavbe ne v stanovanju, kot eno od prednosti novih nepremičnin izpostavi nepremičninski strokovnjak. “Dejstvo pa je, da novi lastnik prevzame riziko vseh ‘porodnih krčev’ novozgrajene stavbe,” še opozori Sauli. “Kolikor je prednosti, toliko je tudi slabosti.” Priporoča, da se kupec temeljito posvetuje z neodvisnim strokovnim nepremičninskim posrednikom, da smotrno pretehtata, kaj bi bila najboljša izbira glede na kupčeve potrebe in zmožnosti, ter da se prepriča, kaj nepremičninski trg v danem trenutku sploh ponuja.
Zakaj so zanimive prav novogradnje
Sebastijan Aram meni, da se danes veliko kupcev odloči za novogradnje zaradi moderne funkcionalnosti in kakovosti bivanja: "Novogradnje ustrezajo sodobnemu načinu življenja, v njih je nizka poraba energije, prilagojene so željam in potrebam stanovalcev. Če je nepremičnina lepo umeščena v naravno okolje in ponuja sprostitev in umirjeno življenje tako za mlade kot tudi starejše, je odločitev za nakup še toliko lažja, saj takšnih novogradenj na trgu ni veliko."
Cene materialov so se ustalile
Čeprav so bila pričakovanja po padcu cen, tudi novogradnjam, še letos spomladi velika, se to ni zgodilo. Mojca Žižek Mesarec pravi, da se cene še vedno prosto oblikujejo glede na gradbeni strošek in uporabljene materiale: "Bolj zaželene lokacije dosegajo višje cene, ki se začnejo zunaj Maribora pri približno 2000 evrih za kvadratni meter in presegajo 2500 evrov za kvadratni meter v Mariboru. Razlika v ceni je torej odvisna od lokacije in vrste novogradnje. Manjša stanovanja imajo običajno višjo ceno kvadratnega metra v primerjavi z večjimi, pri čemer je treba omeniti, da obstaja veliko dejavnikov, ki vplivajo na končno ceno: razgled, svetloba ..."
Koliko novogradenj potrebuje Maribor
“Najbolj konkretno na to odgovorimo, ko pogledamo število evidentiranih prodaj stanovanj v Mariboru iz drugega četrtletja tega leta, ki znaša 204,” odkrije Daniel Angel Sauli iz KW Slovenia. “Podatek nam pove, da bi celotna zaloga oglaševanih novih stanovanj, ki jih je skupno 98, zadostovala za mesec in pol. Če ob tem upoštevamo, da v ta podatek (število prodaj), ki ga vodi GURS, niso zajete prodaje novogradenj, ugotovimo, da je povpraševanje realno še večje. Dodajmo k celotni zalogi neprodanih nepremičnin vsa stanovanja, torej nova in rabljena, trenutno se jih oglašuje skupno 334, in odstranimo približno 30 odstotkov podvojenih oglasov, pa smo še vedno pri zelo majhni zalogi oziroma ponudbi, ki zadostuje zgolj za trimesečno povpraševanje,” je nedvoumen. V svetu nepremičninski trg velja za uravnotežen takrat, še poudari, ko ponudba nepremičnin zadostuje za približno sedem mesecev povpraševanja. Take pa v Mariboru ni.
Primož Pinter ugotavlja, da cene nepremičnin že lep čas ne rastejo, na žalost kupcev pa tudi padajo ne. "Razlog, da so cene še vedno visoke, je v premajhni ponudbi," je prepričan. Sicer imajo potencialni kupci na voljo nekaj novih stanovanj, a ponudba teh ni tako velika, da bi se novogradnje na trgu kopičile. Prav tako pojasni, da so se cene surovin in materialov, ki so lani drastično poskočile, letos dokaj stabilne, niso pa se znižale. "To je dovolj velik razlog, da se novogradnje ne morejo poceniti," sklene sogovornik.
Novogradnja ali rabljeno stanovanje? Po čem je danes večje povpraševanje?
“Vsi, ki iščemo streho nad glavo, si želimo kaj novega, saj današnje novogradnje sledijo trendom trajnostne gradnje, so ničenergijske ali skoraj ničenergijske,” opozori Boris Lajh iz Century 21 Maribor City, C-NEP Agencije.
Zato ne preseneča, kot še doda, da je odziv na novogradnje, ki jih ponudimo v prodajo, praktično takojšen. Hkrati opaža, da vsi kupci niso sposobni financirati nakupa novogradnje, čeravno so banke omilile makrobonitetne ocene kreditojemalcev. Pa tudi, da se še vedno premalo investitorjev odloča za gradnjo novih stanovanj in hiš, kar se izraža tudi v povečanem povpraševanju po njih. Razloge za pomanjkanje novih stanovanj na trgu vidi tudi v neugodnih cenah materialov, storitev in cenah financiranja. “Zaradi vsega tega so se tudi cene kvadratnega metra novega stanovanja v zadnjih petih letih skoraj podvojile,” je prepričan Lajh. Vse našteto je tudi najpogostejši razlog, da se povprečen kupec vendarle odloči na trgu poiskati rabljeno nepremičnino, ki je vsaj 25 ali 30 odstotkov cenejša od nove, a je tudi malo bolj potratna glede stroškov bivanja.
Izvajalcev veliko, njihova kakovost dvomljiva
Primož Pinter prizna, da se investitorji soočajo s težavnim iskanjem kakovostnih izvajalcev gradbenih del. Poudari, da je teh na trgu precej, vendar je njihova kakovost zelo dvomljiva: "To je tudi razlog, da uveljavljamo montažno gradnjo, saj se z njo nekakovostnim izvajalcem izognemo. Pretirano bolje ni niti na področju instalacijskih in obrtniških del."
Nekdaj nadstandard je danes standard
Kupci so vse bolj zahtevni. “Vsem je zelo pomembno, da je nepremičnina, ki jo kupujemo, v uporabnem stanju. Zlasti pri novogradnji, za katero smo porabili življenjske prihranke, lahko tudi več generacij,” opozori Boris Lajh iz Century 21 Maribor City, C-NEP Agencije. “Kupci so, zahvaljujoč informacijam na spletu in družbenih omrežjih, tudi dovolj dobro informirani, da vedo, v kakšnem stanju mora biti nepremičnina, ki jo kupujejo.” Opaža, da so graditelji in investitorji vse bolj odgovorni in gradijo nove stavbe po predpisanih standardih in navodilih projektantov, saj drugače ne bi dobili uporabnega dovoljenja. “Vsekakor se zgodijo tudi napake, a te se pač morajo odpraviti v dogovorjenih rokih in po predpisih,” še poudari Lajh. Prav tako ocenjuje, da je današnji kupčev standard to, kar je še pred kratkim bil nadstandard. “Še pred desetimi leti so bili nadstandard stanovanja v večstanovanjski stavbi talno gretje, trislojna zasteklitev, zunanje alu žaluzije na električni pogon, rekuperacija ... Danes pa je to že po predpisu treba zagotoviti v vseh novogradnjah,” razloži in doda, da so danes nadstandard predvsem večja površina stanovanja, višina stropov, velika terasa, razne pergole, skriti podboji in tečaji vrat ...
Pinter opozori še na upravne postopke, ki investitorjem vzamejo bistveno preveč časa. Po njegovem mnenju bi bila dobrodošla vsaka sprememba zakonodaje, ki bi skrajšala oziroma pohitrila postopke. Vesna Knuplež pa največjo težavo na trgu novogradenj vidi v trenutno visokih obrestnih merah, ki jih banke zaračunavajo pri najemu posojil, posledica tega pa je pogosto kreditna nesposobnost potencialnih kupcev. V podjetju Knuplež nepremičnine imajo, kot še doda, na voljo že dokončana stanovanja v Zgornji Kungoti, novembra pa bo zgrajen tudi blok, ki ga gradijo v Šentilju.
Bodo cene še zanihale?
"Večjih sprememb na trgu novogradenj ni pričakovati. Novogradnje v Mariboru so že dosegle realno vrednost na trgu, ta pa da se bo obdržala vsaj nekaj časa. Večjih nihanj cen, kot smo jim bili priča v zadnjih treh letih, tako ne pričakujemo," je pojasnil predstavnik projekta Sončne rezidence. Po besedah Mojce Žižek Mesarec pa je kljub živahnejšemu gradbenemu trgu v zadnjih letih potreba po novih stanovanjskih enotah v Mariboru še vedno velika: "Predvsem po funkcionalnih trisobnih družinskih stanovanjih. Prav tako je veliko povpraševanje po garsonjerah in dvosobnih stanovanjih. Atrijska stanovanja, ki združujejo elemente hiše in stanovanja, so tudi iskana, saj kupci iščejo prostor, ki ponuja košček zemlje."
