Kako in kdaj se črpa denar iz rezervnega sklada?

Pomemben institut, namenjen za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjskih stavb in nujne večje posege v ta namen, je rezervni sklad. Ta institut je po besedah Tine Šošter, odvetnice mariborskega Stanovanjskega inženiringa, že predpisoval stvarnopravni zakonik z začetkom leta 2003, novi stanovanjski zakon, ki velja od leta 2003, pa rezervni sklad opredeljuje podrobneje. "Ustanovitev rezervnega sklada za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja je za posamezno večstanovanjsko stavbo zakonsko obvezna, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. V rezervni sklad morajo mesečno vplačevati sredstva vsi etažni lastniki večstanovanjske stavbe, stanovanjski zakon pa omogoča občinam, državi, javnim stanovanjskim skladom in neprofitnim stanovanjskim organizacijam, da lahko oblikujejo svoje rezervne sklade v okviru svojih namenskih sredstev, in v tem primeru pod zakonsko določenimi pogoji niso dolžne vplačevati v rezervne sklade, oblikovane za posamezno večstanovanjsko stavbo, kjer imajo v lasti stanovanja."

Sredstva iz sklada na posebnem računu

Po besedah Šošterjeve so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov in jih vodi upravnik na posebnem računu, ki je ločen od njegovega poslovnega računa, prav tako pa upravnik z njimi gospodari. "Uporabiti jih je mogoče za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad. Stanovanjski zakon kot nujna vzdrževalna dela opredeljuje tista, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev za bivanje za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali pa bi zaradi njihove neizvedbe lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam."

Pripravi se načrt vzdrževanja

Kako se ve, da je določena stvar potrebna popravila oziroma sanacije, vprašamo Tino Šošter. "Ko se upravnik ob rednem ogledu stavbe ali na podlagi obvestila katerega od etažnih lastnikov ali preko katere tretje osebe (npr. hišnik, čistilka ...) seznani, da ima kateri skupni del stanovanjske stavbe določene pomanjkljivosti oziroma napake, naroči ogled pri strokovno usposobljenem izvajalcu, ki oceni, ali je potrebna sanacija, popravilo ugotovljenih napak oziroma pomanjkljivosti. Pri tem izbrani strokovnjak določi vrsto in obseg del, ki so potrebna za to, da se napaka oz. ugotovljena nepravilnost odpravi, vse z namenom ohranjanja stanovanjske stavbe in stanovanj v njej kot celote v dobrem stanju in omogočanja njihove uporabe," pravi Šošterjeva. Alenka Petrović, vodja oddelka za upravljanje pri Stanovanjskem inženiringu, pa doda: "Na podlagi nujnosti popravila na stavbi kot upravnik pripravimo načrt vzdrževanja stavbe in določimo okvirne roke, kdaj naj bi se ta popravila izvedla. Načrt vzdrževanja stavbe lahko pripravimo tudi za daljše obdobje, na primer za pet let. Nato ta načrt vzdrževanja etažni lastniki potrjujejo na zboru etažnih lastnikov."

Ko zamaka nad glavo

Na vprašanje, kdaj nujno potrebna opravila v zgradbi ali na njej vendarle niso opravljena in kdo je za to kriv, pa Petrovićeva razloži: "Kot upravnik ne smemo dopustiti, da nujna popravila na stavbi niso opravljena, saj se s takšnim ravnanjem škoda na stavbi in v posameznih stanovanjih etažnih lastnikov le še povečuje. Tako je lahko strošek popravila škode na koncu ogromen. Včasih, ko prevzamemo kakšno stavbo, izvemo, da pušča streha in da nekomu zamaka v stanovanje. Upravnik ni naročil popravila, ker v rezervnem skladu ni dovolj denarja, od stanovalcev pa ni dobil soglasja za izvedbo popravila. Stanovanjski inženiring v takšnem primeru etažnim lastnikom razloži, kateri so skupni deli stavbe, za katere so dolžni vsi skrbeti in jih vzdrževati. Nihče ne želi živeti v stanovanju, kjer mu teče na glavo. Kot upravnik pomagamo etažnim lastnikom zagotoviti sredstva za popravilo in takšno popravilo nemudoma izpeljemo."

Sanacija zahteva več sestankov

Kadar se na objektu izvajajo večje investicije ali se pripravlja pogodba o medsebojnih razmerjih ali elaborat etažne lastnine oziroma se med letom pojavi kak večji problem, takrat se sklicujejo sestanki pogosteje, pojasni Alenka Petrović. "Že same priprave na večjo investicijo zahtevajo več sestankov, saj je najprej treba ugotoviti želje etažnih lastnikov in jih uskladiti s popisom del, nato lastnikom predstaviti vse prispele ponudbe in izbrati izvajalca, potem sledijo sestanki zaradi zagotovitve potrebnih sredstev (kredit) ... Ko se na objektu izvajajo dela, kot upravnik tedensko vodimo koordinacijski sestanek z izvajalcem, nadzornikom nad deli in predstavniki oz. predstavnikom etažnih lastnikov. Za vsak tak sestanek naredimo zapisnik, a ta lahko vsebuje pomanjkljivosti in jih mora izvajalec odpraviti: dogovor o raznih detajlih, ki jih je treba rešiti, razne zahteve ali odločitve etažnih lastnikov ter roki, do kdaj naj bodo posamezna dela končana."

Nadzorni odbor ima tri člane

Tina Šošter pove, da etažni lastniki stavbe lahko imenujejo nadzorni odbor: "Načeloma, če etažni lastniki ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga sklepe, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, pa lahko nadzor nad delom upravnika in komunikacijo z njim opravlja tudi eden od etažnih lastnikov."
Pogostost komunikacije med pooblaščenim etažnim lastnikom oziroma nadzornim odborom in upravnikom je po besedah Alenke Petrović odvisna od tega, ali se na objektu izvajajo kakšna dela oz. se morda pripravlja hišni red, pogodba o medsebojnih razmerjih ... "Z nekaterimi etažnimi lastniki komuniciramo tedensko, z večino pa nekajkrat mesečno. Komunikacija poteka preko elektronske pošte, z osebnim stikom ali telefonsko. Kot upravnik za urgentne primere etažnim lastnikom zagotavljamo 24-urno pomoč in etažni lastniki nas lahko pokličejo na za to namenjeno telefonsko številko."

Med nujnimi deli tudi košnja trate

Katera so nujna dela v zgradbah, ki se letno opravljajo ne glede na odločitev stanovalcev? "Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj podrobno določa redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, za katerih izvedbo mora upravnik skrbeti sproti, vendar zanje ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov. Naj izpostavimo le nekaj takih del: pleskanje in slikanje manjših površin ter druga manjša vzdrževalna dela skupnih prostorov v stavbi, popravila strelovodov in meritve prevodnosti, krpanje ometov na fasadah in v skupnih delih stavbe, popravila na vratih, oknih in roletah v skupnih prostorih, na fasadah zgradb, vetrolovih in stopniščih, popravila podov, pragov, tlakov in prelaganje parketa v skupnih prostorih stavbe, popravila inštalacij centralne kurjave, plinske napeljave in radiatorjev, ki so v skupnih prostorih stavbe, redna servisiranja dvigal, toplovodnih postaj, hidroforjev, odštevalnih ur, detekcijskih, telekomunikacijskih in video naprav, naprav za nadzor in varovanje vhoda v stavbo, nabava in vzdrževanje oglasnih desk, zastav, namestitev hišnih redov, nabava in vzdrževanje požarnovarnostnih naprav, sredstev in opreme za osebno in skupinsko zaščito ob naravnih in drugih nesrečah, vzdrževanje vseh priključkov na skupne inštalacije stavbe, kot so dotoki in odtoki vode, električne, plinske, dimovodne, prezračevalne, ogrevalne, klimatske, radijske, televizijske, telefonske, računalniške, požarnovarnostne in druge inštalacije, če ti stroški niso že zajeti v ceni storitve dobavitelja. Tu so še čiščenje dostopnih poti, parkirnih prostorov, urejanje zelenih površin (košnja tri- do petkrat letno), živih mej in dreves (obrezovanje enkrat letno), ograj, peskovnikov, igral otroških igrišč ter drugih stvari, ki spadajo k posamezni stanovanjski stavbi oziroma skupini stavb," razložita Tina Šošter in Alenka Petrović.