Sanja Verovnik
Prvi in pogosto najpomembnejši dejavnik, ki pritegne našo pozornost, ko kupujemo nepremičnino, je njena lokacija, opozori Dika Vranc iz podjetja RE/MAX Nepremičnine Maribor. Podobnega mnenja je tudi Marko Sovrovič iz Dodome, ki pravi: "Ko stranki opisujemo nepremičnino, vedno izpostavimo podatek, kje se nahaja." Dobra lokacija je po besedah Branka Potočnika iz podjetja Insa nepremičnine nesporni zmagovalec vseh kriterijev, ki vplivajo ne samo na povpraševanje po določenih nepremičninah, temveč tudi na njihove cene. "Že stara nepremičninska šala o tem, kateri so najpomembnejši trije dejavniki pri nakupu oziroma prodaji nepremičnine, ima dovolj zgovoren odgovor: lokacija, lokacija in še enkrat lokacija." A Vrančeva je prepričana, da se definicija dobre lokacije razlikuje od posameznika do posameznika, saj so naše želje in zahteve različne, odvisne tudi od tega, kaj kupujemo - stanovanje v bloku, hišo ali poslovni prostor. Lokacijo nepremičnine tudi Branko Potočnik iz podjetja Insa nepremičnine razume kot kriterij z veliko subjektivno težo: "Nekateri močno cenijo vse prednosti, ki jih ponujajo mestna središča, spet drugi si želijo miru in iščejo odmaknjene lokacije izven mestnega vrveža." A vendarle je, kot ugotavlja Potočnik, danes več tistih, ki dajejo prednost lokacijam v določenih predelih mest, kot so mestne četrti. "Večinoma gre za urbana območja, ki zagotavljajo vso potrebno infrastrukturo: šole, vrtce, ambulante, trgovine, zelene površine, dobre prometne povezave," še pove nepremičninski strokovnjak.
Bližje kot je nepremičnina središču večjega mesta, višja je njena prodajna vrednost.
Nepremičnine v mestih bolj iskane in tudi dražje
Na končno vrednost nepremičnine pa po mnenju Dike Vranc vendarle vpliva več dejavnikov. "Lokacija je sicer ključna, saj omogoča poleg bližine vse potrebne infrastrukture in dostopnosti še nekaj, kar nam je pomembno: splošno znan imidž in vtis, ki ga lahko nosi določeno okolje ali mikrolokacija, ta pa je lahko tako pozitiven kot negativen. Ta vtis usmerjajo vrsta in oblika nepremičnin, struktura prebivalcev, pa tudi emocionalna (ne)naklonjenost določenemu okolju oziroma njegova tradicija," razmišlja sogovornica. Prepričana je, da je vse to povzeto v vprašanju, ki si ga zastavimo, ko kupujemo nepremičnino: ali želimo biti del določenega okolja? Dobre lokacije, po katerih je ta čas največje povpraševanje, so po besedah Marka Sovroviča vrednost še dodatno pridobile v času zdravstvene krize, saj ljudem danes ni več vseeno, ali živijo v stanovanju brez balkona ali v hiši z vrtom. "Tam, kjer je kupec moral sprejeti kompromis na račun neatraktivne lokacije, je bila temu primerno tudi nižja cena," poudari Sovrovič. Logično je namreč, da večje zanimanje za nepremičnine na določenih lokacijah viša njihove cene, manjše zanimanje za druge lokacije pa tudi nepremičninam, ki se tam nahajajo, niža vrednost. Med priljubljene lokacije še vedno sodijo mesta. Denis Luthar iz nepremičninskega podjetja KW Slovenia namreč pravi, da bližje kot se nepremičnina nahaja središču večjega mesta, višja je njena prodajna vrednost. Nepremičnine v mestih tako po Lutharjevih besedah dosegajo za 30 do 50 odstotkov višje cene od ostalih na trgu.
Večna dilema: gradnja ali nakup hiše
Ali je danes bolje kupiti stanovanje v bloku ali zgraditi hišo, je po besedah Branka Potočnika odvisno predvsem od želja kupcev, njihovih navad, potreb in finančnih zmožnosti. “Družine potrebujejo več prostora od nekoga, ki živi sam. Mlajši imajo drugačne življenjske navade kot starejši,” opozori Potočnik. Tisti, ki se odločijo za gradnjo hiše, kupijo tudi zemljišče. Če kupujete zemljišče za gradnjo nepremičnine, je pri nakupu treba paziti, opozori Denis Luthar iz KW Slovenia, katere vrste gradenj so dovoljene na določeni lokaciji, ali je zemljišče primerno za gradnjo, ali ima urejen dostop, kot tudi, ali poteka do parcele potrebna komunalna infrastruktura in je zemljišče prosto bremen. Največje povpraševanje je trenutno po gradbenih zemljiščih na obrobju mest z dobro infrastrukturo. “Mlade družine iščejo bližino vrtca, šole, avtoceste, medtem ko je starejšim bolj pomembno, da se parcela nahaja v naravi, da imajo svoj mir, pričakujejo pa dostopnost do trgovin, zdravstvenega doma ...” pojasni Mojca Žižek Mesarec iz nepremičninske družbe Galea nepremičnine. V mestu Maribor se po njenih besedah cene parcel gibljejo od 100 do 150 evrov na kvadratni meter, na obrobju mesta pa so precej nižje, saj je kvadratni meter vreden zgolj 20 do 40 evrov. Razlog je preprost, pravi sogovornica, v mestih je ponudba parcel za gradnjo izredno skromna, to pa viša njihovo ceno. Višje cene so po pričakovanjih v Ljubljani, kjer boste za kvadratni meter zazidljive parcele plačali najmanj 200 in največ 1000 evrov. Povprečna velikost zemljišča, po katerem se danes najpogosteje povprašuje, pa je, kot doda Boris Lajh iz nepremičninskega podjetja Century 21 Maribor City, 1000 m2.
Nepremičnine v mestih dosegajo za 30 do 50 odstotkov višje cene od ostalih na trgu.
Bolj pritegne pospravljeno stanovanje kot nova okna
Nekateri lastniki nepremičnin verjamejo, da je njihova lastnina vredna več že, če ima zamenjana okna. Pa je res tako? Tukaj so mnenja sogovornikov deljena. Denis Luthar pravi, da lahko osvežitev nepremičnine s tem, da prepleskamo stene in odpravimo morebitne poškodbe v stanovanju, nato pa naredimo čim bolj privlačne fotografije bivalnih prostorov, poveča povpraševanje, s tem pa tudi ceno stanovanja. Njegovo vrednost lahko zviša tudi manjša obnova, denimo zamenjava stavbnega pohištva. Po drugi strani pa je Dika Vranc prepričana, da prenova kuhinje oziroma kopalnice tik pred prodajo ne bo imela kdo ve kako velikega učinka na prodajno ceno nepremičnine. Tudi investicija v nova okna, ocenjena na približno 3000 evrov, po besedah Branka Potočnika prodajalcu ne bo prinesla za dvajset odstotkov višjega zaslužka pri prodaji nepremičnine. "Res pa je," nadaljuje sogovornik, "da lepo in kakovostno obnovljene nepremičnine dosegajo višje cene na trgu, a ne zgolj zaradi stroška investicije, temveč tudi zaradi tega, ker se kupcu ni treba obremenjevati z množico obrtnikov, ampak si ogleda končni izdelek, takšnega tudi kupi in se vanj vseli."
Dobre lokacije v Mariboru
Po besedah Dike Vranc iz podjetja RE/MAX Nepremičnine Maribor je dobra lokacija v Mariboru tista, ki ponuja ob hitrem in enostavnem dostopu do vsega potrebnega - šole, službe, nakupovalnega centra, zdravnika - tudi možnost parkiranja, razgled na Pohorje ali mestne griče. Tabor, Center, Koroška vrata, v zadnjem času pa tudi Studenci, so po njenih besedah tisti deli mesta, po katerih je največje povpraševanje. Manj priljubljene lokacije v mestu so, kot pove Branko Potočnik, tiste, ki se nahajajo v bližini industrijskih objektov, zanemarjenih zgradb ali v bližini motečega hrupa. Kaj pa obrobje Maribora? Na podeželju predstavljajo dobro lokacijo nepremičnine sončna in ravna lega, urejen dostop do zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjski objekt, razgled na naravne lepote ter mir in spokojnost. Pomemben je tudi dostop do avtocest, pojasni Denis Luthar iz KW Slovenia. Marko Sovrovič iz Dodome pa opaža, da ljudje, ki se selijo na podeželje, iščejo mir, stik z naravo in možnost samooskrbe ... Obrobja Maribora so zanimiva predvsem za graditelje hiš, to pa so mlade družine, pravijo poznavalci mariborskega nepremičninskega trga.
Kakovostno obnovljene nepremičnine dosegajo višje cene na trgu, tudi zato, ker se kupcu ni treba obremenjevati z množico obrtnikov, temveč si lahko ogleda končni izdelek, takšnega tudi kupi in se vanj vseli.
Najmanjši učinek na vrednost nepremičnine imajo cenene in zasilne obnove stanovanj, je nedvoumen Potočnik. Kupce je danes namreč zelo težko zavajati. Veliko večji odziv bomo dosegli, če bo nepremičnina, ki se prodaja, očiščena, urejena, pospravljena in brez odvečne navlake, razmišljata Dika Vranc in Branko Potočnik. Tudi to, da je stanovanje v celoti opremljeno in se kot takšno tudi prodaja, pogosto ni prednost, zaradi katere bi nepremičnini lahko dvignili ceno, opozarja Marko Sovrovič, saj opaža, da si danes marsikateri kupec želi stanovanje opremiti in obnoviti po lastnih željah in okusu.
