Tako velike evforije glede povečane prodaje stanovanj in vse višjih cen, ki smo jim zadnjih nekaj tednov priča na trgu nepremičnin, v sektorju najemništva ni zaznati. Morda je razlog za to dejstvo, da je bilo stanje na trgu najemnih stanovanj, kot pravi Branko Potočnik, direktor podjetja Insa nepremičnine, že pred pandemijo alarmantno: tako profitnih kot neprofitnih stanovanj v Sloveniji primanjkuje; predvsem urejenih, ki bi jih bilo mogoče vzeti v dolgoročen najem.
Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami, pa poudari, da je ta čas dejansko stanje, zlasti na profitnem najemnem trgu, zelo težko oceniti. Država o tem segmentu trga nepremičnin namreč že dolgo več ne vodi evidence, opozori sogovornik. Tako se lahko v zbornici zanesejo le na podatke, ki jih dobijo od svojih članov ali pa jih pridobijo z oglasnih portalov. Ti kažejo, navaja Udovič, da se je ponudba stanovanj, ki se oddajajo, v času zdravstvene krize sicer nekoliko povečala. "A le za določen čas," opozori Udovič. Na trgu so se namreč pojavila stanovanja, ki so se pred krizo oddajala turistom, med krizo pa lastnikom stanovanj ni preostalo drugega, kot da jih prodajo ali dajo v klasičen najem. "Takoj ko se bo stanje normaliziralo, bodo ta stanovanja spet preusmerjena v veliko bolj dobičkonosen turistični najem," napoveduje sogovornik.
* V Sloveniji je bilo po zadnjih podatkih statističnega urada iz leta 2018 na voljo 39.800 neprofitnih stanovanj.
* 7,7 odstotka stanovanj v evidenci statističnega urada (leto 2018) od 852.200 je bilo najemniških.
* V Mariboru je za oddajo trenutno na voljo približno 130 stanovanj, v Ljubljani približno 1000, v Sloveniji skupaj pa približno 1600 stanovanj.
Podhranjenost vodi v višanje cen
V Sloveniji po nekaterih ocenah primanjkuje 30 tisoč najemnih stanovanj, tako profitnih kot neprofitnih. Stanovanjski sklad v prihodnjih letih načrtuje izgradnjo 1500 najemnih stanovanj, od tega jih bodo, kot razloži Boris Lajh iz nepremičninske agencije Century21, 800 zgradili v Mariboru. Da bi se nekoliko razbremenil sedanji razkorak med povpraševanjem in ponudbo, Boštjan Udovič rešitev vidi "v veliki pošiljki stanovanj, ki bi prišla v naslednjih letih na trg". Kot pravi, ni nujno, da so stanovanja nova, rešitev bi predstavljala tudi prazna rabljena stanovanja. Teh naj bi bilo v državi po ocenah nepremičninarjev dobra petina. Kljub temu da se rešitev ponuja sama od sebe, Udovič pravi, da država v tem času ni naredila ničesar, da bi motivirala lastnike praznih stanovanj in turističnih nepremičnin, da jih ponudijo v dolgoročen najem.
Da je v Mariboru v tem času izredno težko najeti stanovanje za manj kot 200 evrov, oriše dogajanje na najemnem trgu Mojca Žižek Mesarec iz družbe Galea nepremičnine, Marija Farazin iz RE/MAX Nepremičnine Maribor pa razloži, da se najcenejše stanovanje, ki ga imajo ponudbi, oddaja za 220 evrov na mesec, najdražje pa za 2000.
Nakup stanovanja kot investicija
Že več let opažamo, pravi Branko Potočnik iz podjetja Insa nepremičnine, da stranke kupijo nepremičnino, da bi jo oddajale, torej kot investicijo, s katero bi dodatno zaslužile ali privarčevale. "Nekateri z najemnino pokrivajo večji del kredita, razliko pa jemljejo kot dolgoročno varčevanje za čas, ko se bodo upokojili," pove Potočnik. Opaža, da je "ta trend zadnje čase v porastu: bančni krediti so poceni, kreditna sposobnost nekaterih pa se je močno izboljšala zaradi dodatkov, ki jih prejemajo v času epidemije".
Bo novi stanovanjski zakon pomagal?
Na stanje na najemnem trgu naj bi po napovedih nekaterih vplival novi stanovanjski zakon (SZ), ki je ta čas v drugi obravnavi v državnem zboru. Glavne novosti so: javna najemniška služba, ki bi lastnike spodbujala k oddaji praznih stanovanj, tveganje pa bi prevzela država, povišanje neprofitnih najemnin, s katerimi bi stanovanjski skladi lahko obnavljali stanovanjski fond, in krajši odpovedni roki za prekinitev najemnih pogodb - kar pa je lahko velik problem za najemnike. Ali bo novi SZ uredil področje neprofitnih najemnin, je odvisno od tega, kaj bo sprejeto, opozarja ekonomistka Andreja Cirman. SZ je zelo nepredvidljiv, pravi, "kjer udarci populizma v času sprejemanja niso presenetljivi". Strinja se, da je dvig neprofitne najemnine nujen, se pa boji, da ima po obrisih, ki so jih predstavniki pristojnega ministrstva predstavili glede javne najemne službe, ta sicer zelo dobri inštrument malo možnosti, da v resnici zaživi.
Kratkoročni najem posledica pravne varnosti
Andreja Cirman je prepričana, da bi se z nekaj volje in razumevanja tematike dalo urediti tudi po mnenju mnogih precej neurejen zasebni najemni sektor. Že uresničevanje resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu bi, kot pravi, neizmerno pomagalo. "To je bil namreč dokument, sprejet z izjemno visoko stopnjo strinjanja v strokovni javnosti, samo izpolnjuje se ne," poudari ekonomistka, ki pravi, da je za začetek v Sloveniji treba uravnotežiti obveznosti in dolžnosti lastnika in najemnika ter obenem stranema omogočiti učinkovito pravno varstvo. "Namreč, prevladujoči kratkoročni najemi - enajst mesecev - so posledica slabe pravne varnosti lastnikov oziroma dolgotrajnih sodnih postopkov v primeru dolgoročnejših pogodb, če najemnik na primer ne plačuje najemnine ali stroškov, povzroča škodo na stanovanju in podobno. Zaradi tega zasebni lastniki raje vztrajajo pri enajstmesečnih pogodbah, pri tem še energetske izkaznice ne potrebujejo, ali pa dajo stanovanje v rabo Airbnb, kjer so plačila takojšnja in ni nevarnosti, da lastnik ostane s kupon neplačanih stroškov za stanovanje in najemnin," razmišlja Cirmanova.
Črni trg? Stereotip, ki ne drži
To, da zasebni najemni trg v Sloveniji deluje na črno, kar so očitki mnogih, je po besedah ekonomistke Andreje Cirman "neveljaven stereotip, ki ne drži". To je po njenih besedah potrdila leta 2015 narejena raziskava. "V njej so se šli navidezne najemnike in več kot 80 odstotkov ponudb je bilo s pisno najemno pogodbo, kjer pa je bila v kar nekaj primerih zabeležena najemnina nižja od dejanske," pravi ekonomistka.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
