Sanja Verovnik
Že do danes je bila pot do lastnega stanovanja težka, če nisi imel dobro plačane službe, da bi bil upravičen do bančnega posojila, ali pa staršev, ki so ti bili pripravljeni finančno stati ob strani. Zadnji ukrepi Banke Slovenije (BS) bodo poskrbeli, da bodo sanje o lastni nepremičnini ostale še naprej samo sanje, saj večina Slovencev za najem večjega kredita po bančnih izračunih ne izpolnjuje pogojev. Da je nakup stanovanja brez bančnega posojila v Sloveniji misija nemogoče, se strinja tudi Boris Lajh iz nepremičninske agencije Century21. Iz izkušenj pove, da imajo le redki možnost kupiti stanovanje z gotovino. Prednjačijo pa takšni, ki za manjkajoči del kupnine za nepremičnino najamejo kredit. Redkim zadostuje potrošniški kredit, večina je primorana zaprositi za večji znesek, torej za stanovanjski kredit. Da je kredit edina pot do lastne strehe nad glavo, je prepričana tudi Jasmina Sanković, namestnica vodje agencije RE/MAX Avenija Maribor. Opaža, da zadnje čase vse več strank kupi nepremičnino s kreditom in to v celotnem znesku, saj nimajo lastnih prihrankov. Če že kdo kupuje stanovanje z gotovino, so to danes, tako Sankovićeva, starejši, ki so prodali lastno večje stanovanje ali hišo in z delom denarja kupili manjše domovanje. Daniel Angel Sauli iz Atrium nepremičnin postreže s podatkom, da je kar 70 odstotkov nepremičnin prodanih tako, da si kupec najame kredit pri banki. Da je nepremičnina eden večjih, če ne celo največji zalogaj slovenske družine, opozori Mojca Žižek Mesarec iz Galea nepremičnin in tudi na to, da je nakup nepremičnine najpogosteje povezan s hipotekarnim kreditom. "Tako je pri večini nepremičnin že vpisana banka kot hipotekarni upnik, za primer, če se pri odplačevanju kredita kaj zalomi."
Ko te pokličejo, da nisi več kreditno sposoben ...
Jasmina Sanković ocenjuje, da se je zaostritev pogojev kreditiranja BS poznala že v oktobru, ko so stranke med postopkom pridobivanja posojila za nakup nepremičnine od banke, ki naj bi jim kredit odobrila, dobile informacijo, da se lahko zgodi, da jim posojilo pod novimi pogoji, ki so začeli veljati s 1. novembrom, ne bo odobreno. Zaskrbljena je, da bodo spremembe BS vplivale na odobritev posojil, s tem pa na nakup nepremičnin, predvsem kar se tiče mladih družin. Vse to pa bo vplivalo na trg najemniških stanovanj. Sankovićeva je prepričana, da se bo povečalo povpraševanje po najemnih stanovanjih, kar bo povzročilo podražitev najemnin.
Stanovanjski krediti bogatijo gospodarstvo
Daniel Angel Sauli zadnjega ukrepa BS ne vidi kot napačnega, le razložiti bi si ga bilo treba pravilno, pripomni. Po njegovem mnenju namreč obstajajo dobri in slabi dolgovi. "Slednji siromašijo gospodinjstva. Kredit za naložbo v nepremičnino se je izkazal za najbolj varno naložbo in dobrino, ki ne le, da ne izgublja vrednosti, temveč to celo pridobiva. Da ne govorimo o tem, da se z nakupom stanovanja gospodinjstvo razbremeni najemnine. Tak kredit bogati gospodinjstva! In tu vidim ključni problem BS, ki bi morala jasneje ločiti pogoje financiranja. To bi dolgoročno pomagalo k finančno vzdržnejšim gospodinjskim proračunom, če jim je to bil cilj." Na vprašanje, ali utegne zadnji ukrep BS povzročiti novo krizo na nepremičninskem trgu, pa Sauli odgovori: "Spomnim se leta 2010, ko se je opazneje zvišala minimalna plača, koliko težav smo takrat imeli pri kreditiranjih in kako je to še dodatno zavrlo promet. Zdaj pričakujem podobno. Vsakršna omejitev vpliva na določene segmente in za seboj pusti posledice." Tudi Mojca Žižek Mesarec meni, da je glede na podatke, da smo Slovenci že tako prezadolženi, pravilno, da BS kontrolira stanje na trgu, hkrati pa opozori, da s tem ne bodo zmogli rešiti pereče stanovanjske problematike. Kot pravi, BS nima jasne slike o realnih prihodkih državljanov: "Izhajajo predvsem iz svojih prihodkov, ki so neprimerljivo višji od zaslužka navadnih državljanov. Povsem normalno je v Sloveniji, da se ne iščejo rešitve za nastale težave, temveč je težave treba še obremeniti." Če bodo banke vse napovedane pogoje BS tudi dejansko izpolnile, Mesarčeva pričakuje, da se zmanjšalo tako število prodanih kot kupljenih stanovanj, kar pa dejansko lahko vodi v novo krizo. "Morda pa je le bil čas, da se pravljična nepremičninska zgodba v Sloveniji in predvsem v Mariboru konča; mislim predvsem na previsoke cene novih hiš v Mariboru na tako imenovanih elitnih lokacijah, zemljišč in starih nepremičnin," še pripomni sogovornica.
Iti na svoje brez pomoči staršev bo nemogoče
Ali utegnejo drastični ukrepi BS ohromiti zdaj zelo živahno dogajanje na nepremičninskem trgu ali pa celo privesti do nove nepremičninske krize tudi v zdaj zelo aktivnem gradbeništvu, smo vprašali tudi gradbince in projektante. Blaž Kosi, direktor družbe K-ing, podjetja za inženirske in operativno izvedbene storitve, je prepričan, da ukrepi BS ne obetajo nič dobrega za obilico novogradenj, ki so v Mariboru in v Sloveniji v izvajanju oziroma načrtovanju. Odziv državljanov opiše bolj kot ogorčenje kot pa preplah, posledica pa je, pravi, na dlani: upad povpraševanja oziroma realizacije nakupa nepremičnin je neizogiben. "Ukrep bo zagotovo odvrnil vsaj nekaj potencialnih kupcev, da bi kupili nepremičnino," napoveduje Kosi. Po njegovem mnenju bodo spremembe najbolj občutile družine z otroki, mladi pa ne bodo imeli pogojev "iti na svoje" brez finančne pomoči staršev. "Edina rešitev bo najem stanovanja, kar pa tudi ne bo tako preprosto, saj se bo zaradi nezmožnosti nakupa nepremičnine povečalo število tistih, ki bodo iskali najemniško stanovanje. Teh pa na trgu ni veliko. Večje povpraševanje po najemniških stanovanjih pa dviguje najemnine. Kombinacija tega pomakne potencialne najemnike od lastništva bodoče nepremičnine še en korak nazaj. Kljub temu da največji delež kupne moči predstavljajo starejši, ki že imajo nepremičnino, sta zgoraj omenjeni skupini vsekakor igralca, brez katerih nepremičninski trg ne zmore shajati." Kljub črnim napovedim pa je Kosi prepričan, da bo prišlo do sprememb ukrepa BS, saj se z njim ne strinja tudi večina bank. Ne nazadnje bodo tudi banke z manjšim obsegom kreditiranja na izgubi.
Državljani že drugič kaznovani
Vesna Knuplež iz gradbenega podjetja Knuplež si zadnje zaostrovanje kreditiranja BS razlaga kot nekakšen preventivni ukrep: "Splošno znano je, da se BS pred in med zadnjo krizo ni znala spopasti z izzivi in izvesti ukrepov, ki bi preprečili bančno luknjo. Bankam je dovolila, da so dajale tako imenovanim tajkunom kredite brez kritja. Te kredite pa smo potem morali plačevati navadni državljani, da bi sanirali banke. In zdaj ta ista BS zaostruje pogoje kreditiranja in državljane že drugič kaznuje."
Knupleževa meni, da je BS brez ustreznih podlag ali izračunov sprejela ukrepe in to samo zaradi tega, da ji ne bi v primeru nove krize na trgu nepremičnin očitali, da ni ukrenila ničesar. "Po njihovem mnenju je bolje sprejeti slab ukrep kot ne ukrepati, o posledicah, ki jih bo prineslo vse to, pa ni nihče razmišljal. Vsi vemo, da bančna luknja ni nastala zaradi stanovanjskih kreditov državljanov, ampak je bilo za to krivo nekaj povsem drugega," je kritičnega pogleda sogovornica. Dodaja, da je povsem nelogično, da družine zmorejo plačevati visoke najemnine za rabljena stanovanja ter ob tem poravnavati še visoke mesečne stroške, niso pa kreditno sposobne, da bi si kupile novo stanovanje z majhnimi mesečnimi stroški, zaradi česar bi jim ostalo več denarja za samo preživetje. Knupleževa še ugotavlja, da ta čas med kupci novogradenj še ni zaznati večjega preplaha. "Vsi nekako še vedno računamo, da bo prevladal zdrav razum in bo sklenjen dogovor med vsemi akterji, torej med BS in bankami. Prodaja naših stanovanj v Gornji Radgoni za zdaj poteka nemoteno. Gradimo stanovanja, ki bodo vseljiva šele v drugi polovici prihodnjega leta in takrat bo slika tudi bolj jasna, kdo med potencialnimi kupci je za nakup stanovanja sploh kreditno sposoben," sklene Vesna Knuplež.
