Tina Recek
Ali so cene nepremičnin dosegle vrh? Ali se pri dogajanju na nepremičninskem trgu poznajo posledice epidemije novega koronavirusa in zaostrenih pogojev kreditiranja? Katere ukrepe bi bilo treba sprejeti, da bi stanovanja postala širše dostopna? Na ta vprašanja in še na katero smo poiskali odgovore s pomočjo nepremičninskih posrednikov iz osrednje Slovenije, Maribora in z Obale.
Lani se je rast cen rabljenih stanovanj nadaljevala z nekoliko manjšo močjo. Iz poročila o slovenskem trgu nepremičnin za preteklo leto Geodetske uprave RS (GURS) izhaja, da je povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja znašala 1850 evrov, kar je pet odstotkov več kot predlani. Pri čemer so bile v povprečju cene v Ljubljani le za odstotek višje kot leto prej, tako je bilo v slovenski prestolnici za rabljeno stanovanje treba plačati 2800 evrov za kvadratni meter, Na Obali brez Kopra se je povprečna cena zvišala za 17 odstotkov, na 2650 evrov, v Mariboru pa za dobrih pet odstotkov, na 1340 evrov za kvadratni meter.
Kako pa je bilo letos, ko je nepričakovano zavladala epidemija novega koronavirusa? Ali se njene posledice kažejo tudi na nepremičninskem trgu v treh večjih slovenskih mestih? Branko Potočnik iz nepremičninske agencije Insa pravi, da epidemija ni posebno vplivala na nepremičninski trg v Mariboru. "Res je, da je zaradi ustavitve življenja v času koronavirusa bilo ustavljeno tudi opravljanje nepremičninske dejavnosti in se v tem času ni dogajalo nič. Po sprostitvi ukrepov je povpraševanje po nepremičninah precej naraslo, zato tudi ni bilo kakšnih padcev cen. Večja težava sedaj je dobiti kakšno dobro nepremičnino."
Vesna Levstek iz Nepremičnin plus pa pripomni, da ima koronadogajanje že opazne posledice na najemnem trgu stanovanjskih nepremičnin. V zelo kratkem času se je močno povečala ponudba - veliko stanovanj iz sistema kratkoročnih oddaj -, hkrati pa zmanjšalo povpraševanje pri denimo domačih študentih zaradi študija na daljavo. Kar se je odrazilo v okoli 15-odstotnem padcu najemnin.
Sklenjen posel padel v vodo
Na dogajanje na nepremičninskem trgu je še pred epidemijo zarezal ukrep Banke Slovenije z zaostritvijo pogojev kreditiranja. Marko Balaban iz Urbanistike opaža, da se ta zaostritev precej odraža pri nakupu nepremičnin na obalnem območju. Kupci, predvsem mlade družine, se odločajo za cenejše nepremičnine, ki so bolj oddaljene od pomembnejših naselbinskih območij. V njihovi nepremičninski družbi so letos že beležili prodaje na območju Kozine in po vaseh v koprskem zaledju.
Opazna razlika med mestoma
"V Sloveniji smo na relativno majhnem območju priča izjemnim razlikam v cenah stanovanjskih nepremičnin. Na primer, med Ljubljano in Mariborom je razlika skoraj 50-odstotna. Morda so take razlike pričakovane med mestnim in podeželskim okoljem, med zelo razvitim mestom in degradiranimi kraji, ne pa med prvim in drugim največjim mestom v državi," izpostavi Vesna Levstek.
Potočnik opozarja, da je ukrep prizadel predvsem tiste, ki kupujejo nepremičnino brez lastnih sredstev in želijo nakup v celoti financirati s posojilom. "Velikokrat so problem rešili s kombinacijo potrošniškega in hipotekarnega kredita, kar je sedaj bistveno težje. Vse to se seveda kaže na nepremičninskem trgu, saj je transakcij od lanskega novembra manj," še pravi Potočnik in postreže s podatkom, da so imeli nekaj primerov, ko je zaradi zaostritve razmer na področju kreditiranja že skoraj dogovorjen posel padel v vodo. Prav tako so obravnavali primer ali dva z odstopom od že sklenjene pogodbe.
Po oceni Levstkove ukrep Banke Slovenije na število transakcij v glavnem mestu ni vplival, spremenila pa se je struktura kupcev nepremičnin. Po njenem gre vse v smeri, da si premožnejši sloj lahko privošči več, tisti z nižjimi dohodki pa ostajajo v najemnih (večkrat subvencioniranih) stanovanjih, pri starših, kandidirajo na razpisih za neprofitna stanovanja in zelo težko rešijo svoj stanovanjski problem. Tisti, ki si lahko privošči nakup nepremičnine z najetjem hipotekarnega kredita, do tako poceni izposojenega denarja ni mogel še nikoli.
Ob tem Potočnik še navaja, da razume stališče Banke Slovenije, ki ugotavlja, da so življenjski stroški zelo visoki in da morajo imetniki posojil po plačilu obroka kredita poravnavati še vse druge življenjske stroške. "Nihče si ne želi nove krize in večjega števila državljanov, ki morajo prodati svoje domove, ker ne zmorejo odplačevati kreditov, kaj šele prisilnih prodaj stanovanjskih nepremičnin na dražbah. Vendar dejstvo je, da ljudje s svojim denarjem različno uspešno ravnamo. Mnogi prejemniki zelo visokih dohodkov so končali v osebnem stečaju, medtem ko drugi več let plačujejo visoke najemnine, ker so kreditno nesposobni, pa zraven še nekaj privarčujejo. Takšnim bi osebno takoj odobril hipotekarni kredit. Mislim, da bi morala biti odločitev o financiranju prepuščena poslovnim bankam, ki stranko poznajo."
V Kopru cene še niso dosegle vrha
Kaj se nam v bližnji prihodnosti obeta na nepremičninskem trgu v štajerski prestolnici? Potočnik najprej odgovori, da so se cene v zadnjih dveh mesecih prejšnjega leta v Mariboru umirile in dosegle vrh. In nadaljuje, da predvideva, da glede na predvideno število novogradenj, ki naj bi bile dokončane v tem letu, posebnih sprememb na področju cen ne bo. Tudi rabljene nepremičnine se bodo še naprej dobro prodajale, a bo morala biti cena nepremičnine, ki je potrebna obnove, ustrezno nižja od cene novogradenj.
Kaj se obeta v Ljubljani? Vesna Levstek sprva odvrne: "Verjetno so lanske cene rabljenih stanovanj v Ljubljani vrh tega, kar trenutno prenese naš trg. " Nakar nadaljuje, da se v naslednjem letu, dveh pričakujeta dokončanje in prodaja večjega števila novih stanovanj. Zato bi se statistično prodajne cene vseh stanovanj znale še nekoliko dvigniti. Večje število prodanih novogradenj bo statistično doprineslo k višjim povprečnim cenam. Pri tem bodo rabljena stanovanja, sploh v starejših spalnih naseljih, energijsko neučinkovita, z neurejenim parkiranjem in brez dvigal, verjetno izgubila nekaj vrednosti.
Z nižjo obdavčitvijo do dodatnega denarja
Nepremičninska strokovnjakinja Vesna Levstek naniza nekaj predlogov, kako urediti dogajanje na nepremičninskem trgu, da bi bil bolj dostopen. Med njimi je ta, po katerem bi stanovanjska politika prispevala h gradnji in oziroma ali aktivaciji stanovanj, ki so danes prazna. Naslednji ukrep bi bila prijaznejša davčna politika, saj danes država z davki najemodajalcu na letni ravni vzame skoraj tri najemnine. Zato veliko najemodajalcev oddaja na črno (brez prijave pogodbe davkarjem ali sklepa dvojne pogodbe). Kot razloži, to pomeni, da za garsonjero dobiva na primer 450 evrov najemnine, v davčne namene pa prijavi recimo 220 evrov. "Polovico nižja obdavčitev bi imela za posledico veliko več prijavljenih pogodb in tudi večji finančni izplen za državo. Predvsem bi bil trg veliko bolj transparenten, pogodbeno urejen in država bi dodatni denar lahko namenila za gradnjo novih stanovanj. Gotovo je neprijavljena tretjina najemnih pogodb, nadaljnja tretjina pa prijavlja za približno polovico nižjo najemnino.“
Sogovornica med predlogi omeni še prehod na stroškovno najemnino, ki bo skladom omogočala vzdrževanje in povečevanje svojega fonda in urejeno evidenco nepremičnin v lasti različnih državnih institucij in upravičenosti najemnikov, ki jih zasedajo. Prav tako bi morali imeti učinkovito zakonodajo, ki bi lastnike stanovanj spodbudila, da prazne nepremičnine ponudijo trgu. Poleg tega bi morali uvesti bolj racionalne ukrepe urbanističnih načrtovalcev, s katerimi bi velike starejše stavbe - ki so sedaj enostanovanjske, a je v njih prostora za tri do pet stanovanj in samevajo na območjih, kjer prostorska politika in komunalna infrastruktura ne dovoljujeta večstanovanjske gradnje, imajo staro stavbno pohištvo, so slabo ali nič izolirane in jih je zato težko prodati - spremenili v večstanovanjski objekt. To pa bi bilo zanimivo za investitorje.
Po Balabanovi oceni cene nepremičnin na Obali še niso dosegle vrha, kajti še vedno močno prevladuje povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, zlasti dvosobnih in trisobnih stanovanjih. Dodaten vpliv na trend rasti ima nova globalna realnost pandemije. Domači kupci se čedalje več odločajo za nakup in naložbo v nepremičnine v domačih turističnih destinacijah, kot je tudi naše obalno območje. Po njegovem ne gre pričakovati ustavitve rasti cen, še manj pa obrata. Obstaja prostor za rast cen, čeprav v upočasnjenem ritmu. Razlogi za opisano napoved so po njegovem tudi v tem, da je obalno in širše območje ena najprivlačnejših regij v državi. Zato je tudi zanimivo za najrazličnejše vlagatelje in kupce, denimo take, ki se odločajo za selitev na Obalo v tretjem življenjskem obdobju. "Pomemben delež v številu transakcij sestavljajo tujci, ki počasi, a vztrajno naseljujejo ta del države. V naši družbi v času epidemije opažamo povečano povpraševanje po dražjih nepremičninah, kot so nadstandardna stanovanja, razkošne hiše, vile ter stavbna zemljišča na boljših lokacijah in legah za gradnjo stanovanjskih objektov," sklene Balaban.
Obiščite spletno stran brez oglasov.
